La Société Civile (SCI) soumise sur option à l’impôt sur les sociétés retrouve de l’intérêt

Depuis quelques mois, les frontières fiscales se déplacent et c’est l’organisation générale de la gestion de patrimoine qui doit être repensée.

En effet, bon nombre de niches fiscales et patrimoniales ou autres outils traditionnellement utilisés pour la gestion de votre patrimoine sont battus en brèche. On peut citer par exemple :

• La remise en cause de la fiscalité de la clause démembrée du contrat d’assurance vie, qui nous oblige à revoir beaucoup de nos stratégies de transmission du patrimoine ( cf article sur la réforme de la fiscalité du démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d’assurance vie : Réforme de la clause bénéficiaire démembrée du contrat d’assurance confirmée par la commission mixte paritaire.
  
• La réponse ministérielle BACQUET qui oblige également à repenser les stratégies de transmission de patrimoine antérieurement basée sur l’assurance vie. Cf article sur les conséquences de la réponse ministérielle BACQUET : Assurance vie et droits de succession : les contrats du conjoint sont imposables (Réponse ministérielle BACQUET et PRORIOL)
• La réforme de la fiscalité des plus values immobilières à partir du 25 Août 2011, nous oblige à rechercher des solutions meilleures pour réduire l’impôt sur la plus value : Plus value immobilière : Quelles solutions pour éviter la nouvelle fiscalité ?

Bref, les réflexes du passé doivent être dépassés et il devient nécessaire de mettre en avant de nouvelles stratégies d’optimisation patrimoniale. La société civile immobilière, soumise à l’impôt sur les sociétés, pourrait bien s’avérer comme un outil idéal dans de nombreuses situations.

Avant d’aller plus loin, revenons avant tout sur les bases de la société civile, soumise à l’impôt sur le revenu.

De l’intérêt de constituer une société civile immobilière, semi transparente, soumise à l’impôt sur le revenu.

La société civile immobilière est une société civile, régie par le code civil dont l’objet est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier.

La constitution d’une société civile laisse une grande liberté aux associés car les dispositions du code civiles sont dites supplétives, c’est-à-dire qu’elles s’appliquent à défaut de volonté contraire des associés exprimés dans les statuts : très peu de dispositions du Code civil sont impératives. Cette grande liberté et souplesse, laissée à la rédaction des statuts, explique le succès de la société civile immobilière, même si celle-ci est de plus en plus concurrencée par la SAS (société par actions simplifiée), qui peut être une structure alternative à la détention d’un patrimoine immobilier.

La constitution d’une société Civile Immobilière (SCI) ne répond pas à un objectif fiscal car la mode de détention de l’immobilier, qu’il soit en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, n’a que très peu d’effet sur le montant de l’impôt. La semi-transparence fiscale de la société civile conduit à une imposition quasi équivalente à une détention en directe.

Ainsi, si la constitution d’une SCI ne répond pas à un objectif fiscal, l’objectif de la structure sociétaire SCI doit davantage être recherché dans la souplesse qu’elle apporte dans l’organisation, la gestion d’un patrimoine immobilier et surtout dans la capacité à programmer la transmission d’un patrimoine, au fil de l’eau et dans le temps.

La distinction entre le droit de propriété de la société, c’est à dire la propriété des parts, et le droit de gestion de la SCI, défini dans les statuts, présente un intérêt fort utile lorsqu’il s’agit d’anticiper la transmission d’un patrimoine immobilier, on parle alors d’une Société civile Immobilière ou d’un patrimoine mixte (immobilier + financier) on parle alors d’une société civile patrimoniale.

De manière simpliste, on pourrait résumer l’intérêt de la société civile dans cette liste :

Avantages de la société civile – La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil permettant de :

• Réaliser un investissement à plusieurs en évitant le régime de l’indivision
• Préparer et organiser une transmission à titre gratuit
• Dissocier la propriété de l’immobilier de celle de l’entreprise
• Organiser à l’avance la revente d’un patrimoine immobilier
• Réaliser un investissement en toute discrétion
• Dégager des liquidités pour se refinancer
• Gérer le patrimoine d’une personne incapable
• Réaliser un investissement en démembrement de propriété

Le régime fiscal de la société civile semi transparente, soumise à l’impôt sur le revenu.

D’un point de vue fiscal,la détention d’un patrimoine immobilier au sein d’une société civile soumise à l’impôt sur le revenu est très proche, voire identique à la détention de ce même patrimoine immobilier en direct, c’est à dire que ce sont les associés présents à la clôture de l’exercice qui sont imposés au titre des revenus de la société.

L’imposition des associés est fonction de leur qualité (CGI, art. 238 bis K). Ainsi, si l’un des associés est une entreprise industrielle et commerciale, les revenus de la société seront imposables dans la catégorie des BIC. S’il s’agit d’une personne physique, agissant comme une personne privée, les loyers perçus par la société civile seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Par principe, la société civile est taxée à l’impôt sur le revenu, sauf option pour le régime de l’impôt sur les sociétés (Nous envisagerons cette option, dans un paragraphe ultérieur).

Ainsi, tel un propriétaire foncier détenant son patrimoine en direct :

• les revenus seront taxés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers,
• les revenus seront soumis à la CSG-CRDS
• Les plus values seront taxées selon la fiscalité des plus values immobilières des particuliers.

Le régime fiscal de la société civile soumise sur option à l’impôt sur les sociétés.

Contrairement à la société civile semi transparente soumise à l’impôt sur le revenu, le régime fiscal de la société civile soumise sur option à l’impôt sur les sociétés est radicalement différent de la détention en directe de l’immeuble. En effet, les règles fiscales de la société civile à l’IS (impôt sur les sociétés) ne seront plus calquées sur la fiscalité des particuliers mais sur la fiscalité des entreprises.

Le taux d’imposition des Sociétés civiles soumises à l’impôt sur les sociétés sur option.

Tout d’abord, le taux d’imposition ne sera plus le niveau de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (cf simulateur de tranche marginale d’imposition)  mais fonction du taux d’imposition des entreprises. Le taux plein de l’impôt sur les sociétés est de 33,33 % et ce taux est réduit à 15 % pour la fraction du bénéfice inférieur à 38 120 €.

Les charges déductibles de revenus afin de déterminer le bénéfice net imposable.

Contrairement au régime fiscal des revenus fonciers, dont les charges déductibles sont « LIMITATIVEMENT » définis à l’article 31 du code général des impôts ( cf article : Investissement dans l’immobilier Ancien, travaux et charges déductibles du revenu foncier…), l’option à l’impôt sur les sociétés ouvre des perspectives nettement plus intéressantes.

Les principales charges déductibles sont :

• L’amortissement de l’immeuble.
• Les frais de l’acte notarié d’acquisition de l’immeuble.
• Les frais d’agences.
• …

L’amortissement de l’immeuble.

L’option pour l’impôt sur les sociétés ouvre la possibilité d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable : les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu ne peuvent pas amortir fiscalement leur immeuble.

Cet amortissement de l’immeuble est également réparti sur une durée fonction de la durée de vie « théorique » de l’immeuble.

Les durées d’usage les plus couramment admises sont les suivantes :

Ainsi, environ 2,5% de la valeur de l’immeuble d’habitation viendront en déduction des revenus. Il s’agit là d’un intérêt non négligeable de l’option pour l’IS.

les frais d’acte notarié et d’agence liés à l’acquisition de l’immeuble.

L’imposition à l’impôt sur les sociétés permet la déduction des frais d’acquisition de l’immeuble. D’un point de vue comptable, les frais d’acquisition des immobilisations sont :

• soit passés en charge,
• soit rattachés au coût de l’immobilisation (avec affectation des frais à la structure).

L’option entre ces deux modes de comptabilisation est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles de la société civile. La fiscalité s’aligne sur le comptable (l’option doit être formalisée sur papier libre joint à la déclaration des résultats du premier exercice).

Toutes les autres charges habituellement admises en déduction des revenus fonciers.

Bien évidemment, la déductibilité des frais d’acquisition de l’immeuble et de l’amortissement viennent compléter les charges habituellement admises en déduction telles que les intérêts d’emprunt, frais de garantie, assurance, frais de gestion …

La réforme de l’imposition des plus values immobilières du 25 Août 2011, augmente l’intérêt de la Société civile soumise à l’impôt sur les sociétés par rapport à la société civile soumise à l’impôt sur le revenu.

Paradoxalement, l’inconvénient majeur de la détention de l’immobilier dans une société civile soumise sur option à l’impôt sur les sociétés était la vente de l’immeuble et le mode de taxation des plus values immobilières. En effet, le montant de la plus value n’était pas la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble mais la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition déduction faites de tous les amortissements réalisés. Cette plus-value est imposable au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 38 120 € puis 33,33 %).

Exemple

La société civile X vend un immeuble 3 563 161 €. L’immeuble a été acheté 2 850 000 €, 15 ans auparavant. À la date de cession, le montant des amortissements pratiqués s’élève à 1 500 000 €. La valeur nette comptable de l’immeuble s’élève donc à 1 350 000 € (2 850 000 – 1 500 000 €). La plus-value imposable sur la cession s’élève donc à 2 213 161 €. Celle-ci est imposable au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € (sous réserve que la société civile n’ait pas d’autres revenus qui auraient déjà épuisé l’abattement) soit 5 718 €. Le reste de la plus-value (2 175 041 €) est imposable à 33,33 %, soit 725 013€. L’impôt de plus-value total s’élève à 730 731€.

 

L’avantage acquis pendant toute la période de détention de l’immeuble est contre balancé par une plus forte taxation au moment de la revente. Cette comparaison est l’inconvénient majeur de la société civil soumise sur option à l’IS, surtout dans un contexte fiscal d’exonération des plus values des particuliers après 15 ans de détention, la comparaison était difficile.

Aujourd’hui, la réforme des plus values des particuliers rebat les cartes et l’option pour l’impôt sur les sociétés reprend de la vigueur et de l’intérêt.