Assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des cotisations !

Comme nous l’indiquons régulièrement dans nos articles, l’assurance de prêt en délégation est une des solutions pour réduire de manière considérable le coût de son prêt immobilier.
En effet comme cela avait été commenté dans notre article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe« , le coût de l’assurance emprunteur peut être divisé par 2 si le contrat est souscrit en dehors de la banque.
Cet écart de tarif est principalement dû à deux éléments :

– Le calcul du prix se fait sur le capital emprunté dans le contrat groupe de banque alors qu’il s’effectue sur le capital restant dû chez les assureurs externes

– Les assureurs externes ont une segmentation tarifaire plus importante sur leurs contrats (prix en fonction de l’âge, des habitudes de vie, de risque professionnel de l’emprunteur,…) que les assureurs de contrats bancaires

 
Ce constat fait, les emprunteurs s’intéressent naturellement à la délégation d’assurance et entament une recherche afin de trouver le meilleur contrat ou du moins dans un premier temps le meilleur prix.
En fonction de leurs profils personnels (âge, profession, fait de fumer ou non,…) et des caractéristiques de leur emprunt (durée notamment) un tarif leur est communiqué.
Comme indiqué, le prix étant calculé sur le capital restant dû (diminution au fur et à mesure du remboursement) celui-ci sera variable dans le temps.
Que ce soit par le biais d’un comparateur d’assurances automatisé ou par le biais de courtiers ils obtiennent un devis insistant principalement sur 3 données :

– Le taux moyen de l’assurance

– La prime moyenne annuelle ou mensuelle

– Le coût de l’assurance sur la durée du prêt

Ainsi le jeu de la concurrence entre les différents intervenants du marché consistera à être le mieux placé sur ces trois données.
 
Néanmoins un autre mode de comparaison peut être pris en compte pour effectuer son comparatif et celui-ci n’ai que très rarement mis en avant : La dégressivité de la prime d’assurance de prêt.
Nous avons indiqué que le prix de l’assurance était variable dans le temps car calculé sur le capital restant dû. Il est donc normal de voir une courbe de cotisation se dessiner au fur et à mesure que le capital restant dû diminue. Le deuxième élément qui rentrera en jeu dans cette courbe sera l’âge de l’emprunteur. En effet plus on vieillit, plus le risque augmente pour l’assureur de voir une maladie apparaître. Il fera donc payer plus cher son éventuelle prestation.
Cette courbe sera donc globalement déterminée d’après un taux de cotisation (calculé en fonction du risque) qui s’appliquera sur le capital restant dû
Bien sûr un dernier point sera à prendre en compte, il s’agira de la marge…. Les assureurs doivent bien gagner un peu d’argent et ils sont d’ailleurs plus ou moins gourmands…..
Hors il y a généralement deux solutions pour gagner de l’argent :

– Vendre un peu plus cher

– Vendre moins cher et se rattraper sur les volumes

Dans le domaine de l’assurance emprunteur certains ont réussi à « noyer le poisson » en vendant plus cher mais en faisant tout de même des volumes.
 

Comment ? Tout simplement en jouant sur la dégressivité de la prime.

Concrètement même si l’emprunteur s’engage sur un prêt qui a une durée initiale de 20 ou 25 ans on constate très fréquemment que le prêt ne va pas jusqu’à son terme. Rachat de crédit par la concurrence, vente du bien pour acheter plus grand ou suite à divorce,…. sont autant de raison qui poussent l’emprunteur à solder son prêt et en conséquence à résilier l’assurance.
 
La durée moyenne d’un prêt immobilier est de 8 ans. Les assureurs, notamment ceux qui sont considérés comme les acteurs majeurs du marché, l’ont bien compris. Ainsi leur dégressivité est généralement la plus forte. Ils facturent ainsi plus de cotisations en début de prêt afin de satisfaire leur besoin de marge et peuvent donc sur la durée globale du prêt afficher un taux de cotisation plus bas qui intéressera l’emprunteur.
Afin d’étudier cette dégressivité plus ou moins importante selon les compagnies d’assurances ou les contrats proposés nous avons synthétisé dans un tableau unique la facturation des primes.
Le cas étudié est celui d’une personne de 38 ans qui emprunte sur 20 ans mais le constat est le même ou peut même s’accentuer sur des emprunteurs plus ou moins jeune et sur des durées de prêt plus ou moins courtes.
Le tableau suivant est réalisé sur une comparaison entre 5 compagnies avec des taux de cotisation quasi similaires afin de vous montrer les écarts qui peuvent apparaître au fur et à mesure de l’avancée de l’emprunt.

 
Lorsqu’un emprunteur (pense) comparer les différent produits il s’attardent sur les éléments mis en avant par le devis de l’assureur que sont pour rappel le taux moyen d’assurance, les sommes totales de prime sur la durée du prêt et la cotisation moyenne. Ces éléments repris en bas de tableau montrent bien que le produit de la compagnie 2 est le moins cher sur la durée. Il présente donc également un taux et une cotisation moyenne plus basse. Néanmoins en s’attardant sur les cotisations année par année on constate qu’ils existe de forte disparités de prix entre les compagnies et que ceux-ci peut changer la donne en cas de remboursement anticipé.
Afin d’illustrer nos propos nous avons construit un second tableau plus parlant présentant le cumul de prime sur la durée (en € et en %) afin de connaitre la compagnie la moins chère aux différentes périodes du prêt immobilier

 
Le tableau fait apparaître en année 8 (année moyenne de remboursement d’un prêt immobilier) que la compagnie 4 qui à la base est une des plus chère sur la durée est tout simplement moins chère de 824€ par rapport à la compagnie 2 (pour rappel la moins chère sur la durée). Autre point cette même compagnie 2 et toujours en année 8 est tout simplement devenue la plus chère.
Notre emprunteur standard qui rembourserai sont prêt au bout de 8 ans aurait il donc fait le mauvais choix en sélectionnant la compagnie la moins chère sur la durée ?
Chacun aura la possibilité de se faire une idée car ces 8 ans ne sont bien sûr qu’une moyenne et il ne serait donc pas forcément bon de faire un choix personnel en fonction de ce seul paramètre.
Dans le prolongement de ce tableau qui devrait être fait par chaque emprunteur souhaitant faire un comparatif précis notamment lorsque une vente de bien immobilier est prévu à moyen terme, nous avons construit celui représentant l’avancée du paiement de la prime totale en %.
 

 
Là aussi un constat éloquent, au bout de 10 ans les compagnies 1 et 2 ont quasiment facturé 75% du coût total de la prime à l’emprunteur alors qu’avec une cotisation linéaire la facturation aurait dû être de 50%
Ce constat n’est bien sûr pas fait dans l’optique que les emprunteurs se tournent vers les contrats groupe des banque, qui bien que présentant des cotisations fixes, sont bien plus chers. De plus il existe également dans le cadre de contrat en délégation d’assurances des produits avec des cotisations fixes. Ils peuvent donc être souscrits par certains emprunteurs qui y trouveraient leur compte en terme de qualité de contrat.
Comme nous le répétons régulièrement l’élément prix n’est pas le seul à prendre en compte. Les couvertures sont également importantes et leur étude ne doit pas être prise à la légère.
Néanmoins cette réflexion sur la dégressivité de cotisation apporte une autre façon d’effectuer la comparaison et doit être pris en compte pour quiconque a le projet de revendre. C’est notamment le cas des plus jeunes dont on peut se douter qu’ils ne passeront pas 20 ou 25 ans dans un 30 ou 40 m2.
En conclusion, nous dirions donc que l’assurance emprunteur à capital restant dû reste un bon produit qui permet de réduire le coût de son crédit immobilier mais attention à la dégressivité de la prime pour les emprunteurs attentifs au coût de cette garantie et qui souhaite bénéficier d’une optimisation totale….