L’investissement immobilier, quoiqu’on en dise est incontournable lorsqu’il s’agit de faire croître son patrimoine, d’investir pour le valoriser. L’immobilier locatif, et surtout le mythe de l’effet de levier qui y est attaché, est le reflex premier pour tout épargnant qui souhaite faire de la « gestion de patrimoine ».
L’immobilier est à un tournant majeur que l’investisseur immobilier doit anticiper.
Au delà de la question de l’évolution des prix de l’immobilier dont la valeur est fonction du niveau général des taux d’intérêt (cf « Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ?« ) et de l’évolution de la démographie et notamment le vieillissement de la population (cf »Prix de l’immobilier, l’incidence de la pyramide des âges sur l’offre et de la demande de logement.« ), l’immobilier est à un tournant majeur : Le mode de consommation de l’actif immobilier change de manière très rapide et cela pourrait modifier en profondeur l’équilibre entre offre et demande de logement.
Avant d’investir, vous devez anticiper ces changements majeurs et leurs conséquences :
Anticiper l’obsolescence énergétique de l’immeuble et le montant des travaux de mise aux normes.
L’immobilier « vert » et la « performance énergétique des bâtiments » devient un critère essentiel pour l’acquéreur et le locataire d’un logement ou d’un immobilier d’entreprise (bureaux notamment). Plus qu’un effet de mode, le confort et le moindre coût de fonctionnement attachés à la qualité énergétique du bâtiment devient un critère majeur que l’investisseur doit anticiper.
Dans une récente étude, les notaires estiment que les prix peuvent varier de 25% selon la performance énergétique de l’immeuble . (cf étude complète : « Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« .
Investir dans l’immobilier en 2016, c’est anticiper ces nécessaires mises aux normes énergétiques pour maintenir la valeur patrimonial et la qualité des revenus futurs de votre investissement. Faire des travaux deviendra une nécessité pour lutter contre l’obsolescence énergétique de votre immeuble et maintenir son potentiel locatif.
Vous devrez donc chiffrer précisément le coût des travaux de mise aux normes énergétiques nécessaires et le cas échéant faire baisser le prix d’acquisition afin de s’assurer d’une rentabilité ou d’un prix de revient satisfaisant après travaux. N’ayez aucun doute, vous devrez quoiqu’il arrive faire ces travaux à moyen terme pour lutter contre la dépréciation de la valeur de votre investissement, autant l’anticiper dès l’acquisition et l’incorporer dans votre prix d’achat.
Anticiper le changement de l’offre et de la demande et l’évolution de la manière de « consommer » l’immobilier.
L’avènement de l’économie collaborative, c’est à dire de l’économie du partage de la propriété, devrait également modifier en profondeur la manière de percevoir et consommer l’actif immobilier.
Vous devez anticiper ce nouveau mode de consommation avant d’investir dans l’immobilier. Comme nous vous le détaillions dans cet article « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier « , il ne faut pas sous-estimer mes conséquences de l’immobilier collaboratif sur l’offre et la demande de logement et donc sur la demande locative ou sur la valeur des immeubles.
Demain, les prix de l’immobilier pourrait être impacté par l’émergence de ces nouvelles manières de consommer l’immobilier. Au premier rang de ces tendances nouvelles, on peut citer la désaffection annoncée des résidences secondaires, ou peut être même de certaines résidences services telles les résidences affaires, étudiantes ou même personnes âgées qui pourrait aisément se faire cannibaliser par AirBnb et la colocation entre étudiants, mais pourquoi pas également entre personnes âgées.
Le partage de la propriété immobilière, c’est à dire l’immobilier collaboratif, pourrait avoir des conséquences fortes sur le marché de l’immobilier. Le marché de la résidence secondaire est typique de ces marchés qui vont être totalement bouleversés par l’économie collaborative. Pourquoi être propriétaire d’une résidence, onéreuse et sans perspective de plus-value, occupée 6 semaines par an, alors qu’il pourrait sembler plus simple d’en louer une au gré de ces envies, sans contrainte.
Ne sous-estimez pas cette tendance de fond.
Anticiper l’absence de plus-value immobilière. Votre bien immobilier ne se revalorisera pas.
Enfin, et c’est probablement le plus important aujourd’hui : Oubliez l’idée que les prix de l’immobilier ne baissent jamais. Oubliez l’enrichissement facile grâce à l’immobilier. Votre décision d’investissement ne doit pas résider sur la valeur future de votre immeuble et sur les perspectives de plus-values immobilières.
Les prix de l’immobilier ne vont pas augmenter et devrait même baisser dans les prochaines années au gré de l’augmentation des taux d’intérêt. (cf »Vers la fin de la baisse des prix de l’immobilier ?). Vous devez baser votre décision d’investissement sur les flux futurs et les revenus (ou qualité de vie) que cet immeuble générera dans l’avenir.
Oubliez la valeur patrimoniale, pensez qualité et pérennité des revenus générés à l’avenir. Dans une économie en déflation, le stock de capital n’a plus de valeur (ou du moins cette valeur subit des pressions baissières très fortes), ce qui importe et créera votre richesse, ce sont les revenus futurs que vous tirerez de cet investissement immobilier.
Pour l’investissement immobilier locatif, faute d’espérer une plus-value future, un rendement élevé est indispensable. Le rendement brut devra être compris entre 8% et 10%. Ces rendements sont aujourd’hui rares, vous devrez donc négocier à la baisse les prix de vente.
