Investir dans un bien immobilier de rapport en 2015, c’est avant tout investir dans un actif capable de générer un revenu complémentaire.
Dans une période marquée par l’absence de croissance économique, de taux d’intérêt au plus bas et de déflation, il n’est plus question d’investir pour faire une plus-value immobilière. La recherche d’une plus value ne peut plus être un objectif, dans le meilleur des cas, maintenir la valeur patrimoniale de votre investissement sera déjà un exploit.
La déflation, une nouvelle donne qui modifie en profondeur le marché immobilier.
Depuis le début la fin des années 90 / début des années 2000, la baisse des taux d’intérêt, facilité dans les conditions d’octroi des crédits immobilier, allongement de la durée des prêts, participent au vaste mouvement d’augmentation des prix de l’immobilier (cf « Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ?« ).
Les moteurs de la hausse passée des prix de l’immobilier ne permettent plus aujourd’hui d’anticiper une prochaine hausse des prix de l’immobilier et vous devez même être convaincue que la baisse des prix de l’immobilier ne fait que commencer.
Pour le moment, les prix restent à des niveaux stratosphériques du fait de taux d’intérêt toujours au plus bas, mais un mouvement inverse de hausse des taux d’intérêt – et il pourrait être violent comme nous venons de le constater sur les OAT (cf « Un krach obligataire en préparation ? Violente hausse de l’OAT et des taux longs.)- aurait inévitablement des conséquences très négatives sur le niveau des prix de l’immobilier.
Cette donne nouvelle n’est pas sans conséquences sur votre décision d’investissement dans un bien immobilier locatif. Oubliez l’espérance d’une valorisation facile de votre investissement immobilier : Contrairement au 20 dernières années, le marché est baissier ! L’enrichissement facile et rapide n’est plus la norme des investisseurs immobiliers.
Avant de réaliser votre investissement immobilier locatif, vous devez absolument intégrer les conséquences de la déflation sur les prix de l’immobilier et consacrer votre énergie à investir dans un bien immobilier capable de vous générer un revenu pérenne : Vous devez chercher à maximiser votre rendement locatif !
La recherche d’un rendement locatif maximal et perenne
Puisque votre investissement immobilier réalisé en 2015 ne devrait pas être à l’origine d’une plus-value immobilière (sauf très rare exception basée sur des conditions de marché non efficiente – enchères, dépôt de bilan, saisie, … ), l’investisseur immobilier 2015 doit être obsédé par la recherche d’un rendement locatif maximum (loyer annuel / prix de revient de l’immeuble).
A mon sens, un rendement locatif minimum de 7% à 9% dans l’ancien qualitatif selon l’emplacement ou 10% dans l’immobilier commercial est indispensable pour assurer la pérennité de votre investissement immobilier. Dans le contexte actuel, le marché n’est pas encore totalement prêt à un tel discours, les biens permettant de réaliser avec une telle rentabilité ne sont pas nombreux.
Mais attention, il ne s’agit pas de trouver un tel bien à tout prix, la question de la pérennité du rendement locatif est également essentielle.
Entre innovation technologique qui bouleverse en profondeur les modes de consommation des espaces de travail pour l’immobilier d’entreprise (cf « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« ) et évolution rapide des demandes des locataires quant à la qualité énergétique des immeubles à usage d’habitation (cf « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.), il convient d’investir dans un bien immobilier capable de s’adapter à ses évolutions structurelles de la demande de biens immobiliers.
L’immobilier locatif ancien avec travaux, une stratégie adaptée pour investir dans l’immobilier locatif.
Contrairement aux effets de mode et autres investissement dans l’immobilier neuf pour bénéficier d’une réduction d’impôt (cf « Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.), investir dans l’ancien avec travaux peut être une très bonne stratégie pour investir en 2015 dans l’immobilier locatif.
Investir dans l’ancien, c’est la capacité à investir dans un bien immobilier qui ne respecte plus les normes habitabilité moderne, notamment en ce qui concerne la consommation énergétique, (et donc moins cher et moins recherché par des acquéreurs à la recherche de l’investissement parfait).
Investir dans l’ancien, c’est la possibilité de réaliser des travaux de remise aux normes et d’adaptation à la demande des locataires afin d’adapter la qualité de l’immeuble à la demande des locataires (organisation de l’espace, consommation énergétique, décoration, …) ;
Investir dans l’ancien avec travaux, c’est la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal favorable lié à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global (cf « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« )
Investir dans l’immobilier ancien avec travaux, c’est également s’investir personnellement dans son acquisition, suer et travailler probablement, et vous ne trouverez malheureusement pas de produits immobiliers packagés suffisamment rentables.
De ce fait, investir dans l’immobilier ancien avec travaux n’est pas à la portée de tous les investisseurs, même s’il s’agit à mon sens de la meilleure solution pour investir dans l’immobilier dans un contexte de marché baissier et peu favorable à la hausse des prix de l’immobilier.
Et selon vous, Comment investir dans l’immobilier locatif en 2015 ?
