Changement de nom du ministre du logement … changement de nom pour la loi de défiscalisation dans l’immobilier ? Après la Loi DUFLOT, faut il une Loi PINEL.
Les promoteurs immobilier vont ils avoir l’honneur et le plaisir d’obtenir leur énième loi de défiscalisation immobilière pour résoudre le grave problème du logement en France ? Nous devrions avoir quelques pistes dans les prochains mois.
Une LOI PINEL pour faire face au manque de logements en France ?
C’est vrai qu’il est coutume de lire dans toute la presse spécialisée qu’il manque énormément de logement en France. Certains avancent des chiffres jusqu’à 800 000 logements en France. Il pourrait manquer jusqu’à 800 000 logements en France, l’état doit donc aider à la construction de ces 800 000 logements. Mais au fait, connaissez vous l’origine de ce chiffre, connaissez vous la méthode statistique qui a permis de définir ce déficit de 800 000 logements en France ?
Systématiquement, toute les lois de défiscalisation, la loi DUFLOT notamment, visent l’augmentation du nombre de construction de logement neuf pour atteindre ce seuil de 800 000 logements
Nous avons fait des recherches et après de longues heures, nous avons réussi à trouver un rapport qui explique et analyse le manque de logement en France. Ce rapport est celui réalisé par la fondation Abbé Pierre en 2006.
Extrait :
Et oui, vous lisez bien « Au total, ce sont sans doute 700 000 à 800 000 personnes qui se trouvent « aux portes du logement« . Les fédérations de promoteurs immobiliers et autres lobby ont eut à cœur de traduire ( hâtivement) en « Il manque 800 000 logements en France … vite vite demandons à l’Etat de subventionner la construction de logement.
Mais le problème est nettement plus complexe qu’il n’y parait. Il ne manque pas nécessairement 800 000 logements, mais 800 000 personnes n’ont pas les moyens de se loger.
Les raisons peuvent être diverses et variés, personnels, professionnels mais la véritable raison est le prix trop élevé de l’immobilier. Il n’est pas certain qu’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière, sorte de prime à la construction de logement neuf, soit la meilleure solution pour résoudre le problème du mal logement en France. L’objectif d’un gouvernement devra davantage viser la baisse du prix de l’immobilier (la Loi ALUR, la tentative de plafonnement des loyers et les multiples réformes des plus values immobilières doivent elles être considérés dans cette perspective ?, j’en suis persuadé ).
Quelles sont les motivations des investisseurs en immobilier locatif ?
Pour rencontrer des investisseurs immobiliers au quotidien (mais également des candidats à l’investissement), j’observe depuis quelques années un changement de ton assez incroyable. Il y a quelques années, les investisseurs étaient tous dans la perspective de la réalisation d’une plus value certaine.
Jusqu’en 2010, l’enrichissement (facile et sans cause ? ) et la valorisation de leur patrimoine du simple fait de prix de l’immobilier qui monte jusqu’au ciel était LA principale motivation et la recherche d’une performance locative était relayée au second rang.
L’investisseur de 2014 est davantage conscient d’un certain plafonnement des prix de l’immobilier et ne pourra plus espérer réaliser une plus-value importante (il réalisera peut être même une moins value du simple fait de l’obsolescence énergétique des bâtiments – cf article « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.)
L’investisseur de 2014 cherche donc à maximiser son rendement locatif (rapport du loyer / prix de revient de l’immeuble). Pas simple de trouver de la rentabilité dans un marché immobilier qui peine à admettre la baisse des prix.
Dans ce contexte, peu d’opération, peu d’investisseur… Tout le monde attend. Le vendeur attend des jours meilleurs pour vendre son bien plus cher … l’acquéreur attend que la baisse des prix de l’immobilier se matérialise réellement.
Un investissement immobilier doit être motivé par deux mécanismes simples :
- La recherche d’un rendement locatif élevé supérieur aux autres placements (rapport du loyer net de charges et impôt / prix de revient de l’immeuble) :
- La recherche d’une plus-value immobilière grâce à la valorisation des prix de l’immobilier.
En l’absence de perspective de plus-value, seul le rendement locatif peut motiver l’investisseur. Ce n’est malheureusement pas la loi ALUR et le futur plafonnement des loyers qui va attirer l’investisseur à la recherche d’un rendement (cf article « Immobilier locatif : Baisse et encadrement des loyers, déflation … rien ne va plus!!)
Lorsqu’on analyse l’évolution des prix de l’immobilier et des loyers en parallèle, on comprend rapidement que la rendement locatif ne peut plus être un objectif pour l’investisseur : Les prix de l’immobilier ont explosé face à des loyers qui ont augmenté de manière plus limitée = Effondrement de la rentabilité locative.
Au final
je crois bien qu’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière ne sera pas d’une grande efficacité. Les fondamentaux du marché de l’immobilier locatif sont médiocres et n’encouragent pas l’investisseur. Peu de perspective de plus-value immobilière,( et une forte taxation en cas de réalisation) ; Faible rendement locatif et plafonnement prochain des loyer…, rien ne peut aujourd’hui donner envie d’investir.
La mise en place d’une nouvelle carotte fiscale pourrait donner l’illusion de relancer la construction de logement, mais sans véritable moteur de performance, les investisseurs ne se laisseront pas duper …
A mon sens, la véritable question doit être : Faut il vraiment relancer la construction de logement ? Manque t’il vraiment 800 000 logements en France ? Les déséquilibres actuels du marchés peuvent ils être résolus par davantage de subventions aux investisseurs ?
