Éternelle débat : est il préférable d’investir dans l’immobilier neuf et bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à la loi PINEL ou faut il préférer investir dans l’immobilier locatif ancien, sans réduction d’impôt, mais avec une meilleure rentabilité locative ?
L’investissement dans l’immobilier neuf PINEL, plus cher à l’achat
Bien évidemment, l’investissement immobilier dans le neuf sera plus cher que l’investissement dans l’ancien et cela pour deux raisons :
- Lors d’un achat immobilier dans le neuf, l’acquéreur doit payer la TVA au taux de 20% en sus de droits d’enregistrement et autres frais d’acte notarié pour 2% à 3%, alors que l’investisseur dans l’ancien ne doit payer que les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement pour environ 6% – 7%. Ces frais viennent gonfler le prix d’acquisition mais ne représentent aucune valeur immobilière réelle ;
- Investir dans l’immobilier neuf, c’est acheter un immeuble qui sera parfaitement aux normes de construction et notamment aux normes de consommation énergétique. Le coût de construction est évidemment bien plus élevé, et notamment depuis quelques années avec la généralisation des normes RT 2012 ou autres BBC ;
Mais, ne nécessitant aucune remise aux normes pendant de nombreuses années.
Investir dans le neuf en bénéficiant de la loi PINEL, c’est également la garantie d’une absence de travaux majeurs pendant une longue période et surtout, depuis l’inflation des nouvelles normes de construction visant une amélioration de la consommation énergétique, c’est une absence de lourds travaux de remise aux normes (type remplacement de chaudière pour une chaudière plus économe en énergie, isolation par l’extérieur, changement des huisseries ).
Le marché immobilier locatif est profonde mutation structurelle : les locataires deviennent de plus en plus exigeants et préfèrent se loger dans un appartement neuf moins énergivore. L’obsolescence énergétique des immeubles anciens s’accélère et devrait continuer de s’accélérer nécessitant de lourds travaux de la part des propriétaires immobiliers pour espérer conserver la valeur du bâti.
Car bien au delà d’une simple inflation des normes de construction, c’est le marché qui évolue structurellement. Le propriétaire immobilier qui ne réaliserait pas la mise aux normes de ses appartements ou maisons pourrait rapidement connaître la dévaluation de la valeur de son parc immobilier du fait de l’obsolescence énergétique.
Donc, oui, investir dans le neuf type loi PINEL est plus cher que d’investir dans l’ancien mais c’est la garantie d’investir dans un appartement ou une maison qui répondra aux exigences actuelle du marché de l’immobilier.
Investir dans l’ancien sera moins onéreux, mais l’obsolescence énergétique des bâtiments pourrait conduire à une dévaluation comparative de la valeur de l’immobilier. Le différentiel de valeur entre les deux immeubles pourrait être rapidement compenser par le coût que pourront représenter les travaux dans l’ancien.
Une meilleure rentabilité locative dans l’ancien…
Naturellement, puisque l’investissement dans l’ancien est moins onéreux que l’investissement dans le neuf, la rentabilité locative (loyer annuel net de charges de propriété / prix de revient de l’immeuble) sera supérieure.
Le marché immobilier est en pleine mutation structurelle, mais l’impact des nouvelles normes énergétiques n’est pas encore très marqué. Seule l’évolution du niveau de loyer entre deux locataires nous donne quelques informations sur la tendance du marché.
Comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Niveau et évolution des loyers en France en 2014 : La baisse des loyers devient la norme« , les loyers ont tendance à baisser de 2,5% entre deux locataires. Seule la réalisation de travaux (et donc la remise aux normes de l’immeuble) permet de majorer le loyer. Les loyers ont donc tendance à baisser dans l’ancien, sauf à réaliser des travaux de remise aux normes qui permettront, petit à petit, de rattraper le niveau de qualité de l’immobilier neuf.
L’écart de loyer entre l’ancien et le neuf n’est pas encore suffisant pour compenser le coût supplémentaire du neuf type loi PINEL par rapport à l’ancien. Mais les exigences grandissantes des locataires pourraient rapidement conduire à un écart plus important au profit de l’immobilier neuf.
Mais une fiscalité plus attrayante pour l’investissement neuf en loi PINEL.
Naturellement, l’investissement dans la loi PINEL permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21%, 18% ou 12% (cf article « Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf. et Loi PINEL : L’immobilier locatif pour défiscaliser à partir de 2014-2015.), l’investisseur dans le neuf bénéficiera d’une fiscalité plus douce voire attrayante.
Cette réduction d’impôt attribuée dans le cadre d’une location en loi PINEL pourrait être de nature à compenser l’écart de prix de revient entre le neuf et l’ancien.
Au final, la question se pose en ces termes :
Faut il acheter neuf, bénéficier d’une réduction d’impôt de 21%, 18% ou 12% et devenir propriétaire d’un immeuble qui répondra aux exigences des locataires
ou
Investir dans l’ancien pour maximiser la rentabilité locative à court terme au risque de devoir engager de lourds travaux pour maintenir la valeur de mon patrimoine immobilier ?
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