Vous envisagez peut-être de remplacer le syndic qui gère actuellement votre copropriété. Est-ce vraiment nécessaire ? Nous allons voir qu’en dehors de réelles entraves à l’intégrité de l’immeuble, privilégier la stabilité est parfois la bonne option.
Alors, pourquoi, comment et quelles sont les conséquences d’un changement de syndic ?
Pourquoi changer de syndic ?
Les mauvaises raisons
Le montant des honoraires
La question du prix ne devrait pas être un sujet. Nous l’avons déjà vu à plusieurs reprises, l’exercice de l’activité de syndic de copropriété n’est pas très rentable et rémunérateur. Un professionnel qui applique des honoraires un peu plus élevés que la moyenne n’est pas mauvais signe, bien au contraire.
Si ce même professionnel réalise du travail de qualité, pourquoi en changer ? Vous allez peut-être réaliser quelques économies, mais qui risquent de vous coûter cher d’un autre côté.
Toutefois, attention à ne pas confondre charges de copropriété et honoraires de syndic. Pour saisir cette différence, vous pouvez lire notre article sur la question (Locatif : Ces charges de copropriété toujours trop chères).
L’envie de voir si l’herbe est plus verte ailleurs
Quelques années ont passé depuis que vous avez investi dans cette copropriété. Vous êtes plus ou moins satisfait du syndic actuel. Mais vous avez envie de voir comment cela se passerait si vous en changiez…
Un remplacement suppose une mise en place colossale. C’est un peu comme repartir à zéro. Nous en parlerons plus bas dans cet article : le nouveau syndic va devoir s’imprégner de votre immeuble, littéralement. Alors, franchement, s’il n’y a pas de gros problèmes relationnels ou de gestion, n’engagez pas la démarche. La stabilité est l’une des clés d’une bonne gestion.
À ce propos, il existe une procédure de mise en concurrence obligatoire (dont la mise en œuvre pèse sur le Conseil syndical), qui n’est, à mon sens, pas une bonne chose. Heureusement, elle a été allégée au fil des réformes. Aujourd’hui, elle n’est plus systématique à chaque désignation comme le législateur l’avait prévu à l’origine. Il n’y a pas non plus de délai ou de rythme imposé.
Pour se couvrir, le CS a la possibilité de demander à l’Assemblée générale de le dispenser de cette obligation par une décision prise à la majorité absolue (article 25). S’il n’y a pas de CS, la copropriété est dispensée de cette mesure.
De plus, la Cour de cassation a précisé que le fait que le Conseil syndical ne remplisse pas son obligation de mise en concurrence n’entraîne pas l’annulation de la désignation du syndic par l’AG.
Changer de syndic pour les bonnes raisons
Objectivement, il est clair qu’il y a aussi de mauvais syndics. De nombreuses raisons sont à même de justifier un remplacement :
- une communication très difficile, voire rompue, avec la majorité des copropriétaires ;
- du turnover important de personnel qui nuit à la stabilité de gestion ;
- une mauvaise gestion pouvant aller jusqu’à des fautes ;
- un manque réel de réactivité et de proactivité ;
- une absence manifeste d’écoute ;
- etc.
Quelles sont les procédures légales pour remplacer un syndic ?
En fin de mandat
Obtenir un ou plusieurs devis est la première étape à réaliser Là encore, la démarche pèse sur le Conseil syndical. Et ce, avant l’AG dans laquelle les copropriétaires devront désigner un syndic. Pour être en mesure de comparer les différentes propositions, basez-vous sur les contrats types fournis.
Habituellement, les syndics proposent des contrats de 3 ans (durée maximale autorisée). Si c’est accepté par les professionnels consultés, demandez une durée de 18 mois (1 année comptable + délai de 6 mois pour convoquer une AG). C’est assez rare, mais les syndics qui proposent ce type de contrat sont assez sûrs de la qualité de leur gestion pour demander un renouvellement de la confiance des copropriétaires chaque année, sans qu’ils se sentent coincés.
La démarche du CS n’empêche pas un copropriétaire de présenter une autre projet de contrat. Dans ce cas, il devra adresser un courrier LRAR au syndic qui contient :
- la demande d’inscription à l’ordre du jour de la proposition de contrat ;
- la rédaction de la résolution pour le vote des copropriétaires ;
- et, le projet de contrat dans son intégralité.
Attention aux délais de convocation : renseignez-vous en avance sur la date prévue de l’AG. Considérez le temps de préparation de votre gestionnaire et le délai de 21 jours entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’AG. Idéalement, faites parvenir au syndic votre courrier 1 mois et demi avant la date de la réunion.
Ensuite, vous recevrez une convocation, où sont annexés les différents projets dans leur intégralité. Le syndic doit bien entendu vous convoquer avant l’expiration de son propre mandat. Le vote des copropriétaires est réalisé à la majorité absolue de l’article 25. Avec toutefois une possibilité de second vote à la majorité simple de l’article 24 si l’un des candidats obtient au moins ⅓ des voix de l’ensemble des copropriétaires.
En cours de mandat
Il est tout à fait possible de mettre un terme au contrat d’un syndic en exercice, à la condition que les faits qui lui sont reprochés soient suffisamment graves. De manière générale, il s’agit soit de fautes de gestion, soit d’inexécution de certaines décisions de l’AG. Il revient au Conseil syndical de demander l’inscription de la résiliation du contrat à l’ordre du jour de la prochaine AG, en précisant les motifs invoqués.
Ensuite, les copropriétaires prendront la décision de mettre fin au mandat en cours à la majorité absolue de l’article 25 (toujours avec la possibilité d’un second vote à la majorité simple).
Préparez le changement de syndic par l’obtention d’une ou plusieurs autres propositions de contrat comme nous l’avons vu plus haut.
Pour vous aider à faire votre sélection, allez lire l’article déjà paru « Bailleurs copropriétaires : comment choisir son syndic de copropriété ? ».
Comment fonctionne la transition entre deux syndics ?
Nous l’avons abordé, la transition qui s’étend jusqu’à la reprise d’une gestion fluide est parfois longue. D’abord, parce qu’il y a une transmission des archives de la copropriété. L’ancien syndic a d’ailleurs des obligations à respecter en termes de types de documents et de délais de remise des dossiers.
Pour en savoir plus : Changement de syndic : que deviennent les documents de la copropriété ?
Et ensuite, en raison de l’assimilation par le personnel du syndic de l’historique de l’immeuble. Pour toutes ces étapes, l’idéal pour le nouveau syndic est d’avoir un accompagnement appuyé de la part du Conseil syndical.
