C’est un fait : Les loyers de marché, c’est à dire les loyers entre deux locataires, baissent partout en France ! Et dans les quelques régions dans lesquelles les loyers de marché augmentent encore, la hausse est inférieure à l’inflation.
Selon Michel MOUILLART, « Ce mouvement de ralentissement puis de baisse des loyers de marché trouve son origine dans la montée du chômage, et la moindre progression voire les pertes de pouvoir d’achat qui ont fortement pesé sur le pouvoir d’achat des candidats à la location. D’autant que dans le même temps, l’absence de revalorisation des aides personnelles au logement, puis à partir de 2012 le durcissement de leurs conditions d’octroi ont affecté les clientèles les plus fragiles que le parc locatif privé accueille largement. Enfin dès 2015, la reprise de l’accession et de la primo accession à la propriété a contribué au départ des locataires aux revenus moyens et élevés et à leur remplacement par des candidats relativement moins aisés. »
Mais le plus inquiétant est la persistance de cette baisse de loyers depuis 2013 ! 2017, n’est pas un phénomène isolé… L’évolution défavorable des loyers est une réalité depuis 2013 !
Faudrait il croire que finalement la baisse des APL aurait un impact réel sur la baisse des loyers du marché locatif privé ?
C’est du moins, selon Michel Mouillart, l’une des explications à la baisse générale des loyers en 2017.
L’accélération de la baisse des APL et la détermination d’Emmanuel MACRON à revoir les modalités d’attribution de ces aides aux logements ne sera t’elle pas à l’origine d’une accélération de la baisse des loyers dans les prochaines années ? C’est un sujet majeur qui doit être surveillé par le propriétaire bailleur. La baisse des loyers du secteur privé qui trouverait son origine dans la baisse des loyers dans les HLM et dans la baisse des APL est au cœur de notre analyse au lendemain de l’annonce de la baisse des APL et des loyers dans les HLM (cf »Pourquoi la baisse des loyers en HLM va faire baisser les loyers en secteur privé ? »).
La paupérisation des locataires est un véritable sujet qui doit être au cœur de la stratégie de votre investissement immobilier ! Mais de bonnes nouvelles se dessinent…
Paradoxalement, entre la suppression de la taxe d’habitation, la suppression des cotisations sociales « maladie » et « chômage », nous pourrions assister à une augmentation significative du pouvoir d’achat des salariés locataires (cf »Le pouvoir d’achat des locataires va augmenter à partir de 2018. Une bonne nouvelle pour l’immobilier locatif.), de même, un inévitable rééquilibrage du partage de la valeur ajoutée entre travail et capital ne pourrait il pas profiter, à long terme, aux locataires salariés ?
Voici en deux graphiques, le gain de pouvoir d’achat assez exceptionnel qui va profiter aux salariés et notamment aux salariés locataires :
Il me semble évident que la paupérisation de la société et notamment des personnes les plus fragiles est un facteur déterminants qui devra être analysée par le propriétaire bailleur. Néanmoins, je crois qu’il ne faut pas être alarmiste à l’extrême en anticipant l’apocalypse et la révolution sociale destructrice.
Des mouvements sont engagés, la conscience collective est en train de mettre en exergue les conséquences négatives des inégalités sur la croissance économique… Le projet de loi de finance pour 2018 est un exemple de ce rééquilibrage qui est en cours.
En revanche, il ne faut pas être naïf, car l’économie immobilière subventionnée ne pourra être éternelle ! Les aides aux logements vont baisser. Il est trop tôt pour anticiper les conséquences, mais il y a fort à parier que les prix de l’immobilier et les loyers subiront des pressions à la baisse :
- Baisse des APL et des aides aux logements qui pourraient avoir pour conséquence une baisse générale des loyers de marché ;
- Utilisation de la fiscalité punitive pour obliger les propriétaires à engager des travaux d’amélioration énergétique ou de confort ; (cf »Vers un Bonus-Malus immobilier pour taxer les immeubles selon leur performance énergétique ? »)
- Réduction progressive des aides à l’investissement immobilier locatif dont l’effet inflationniste est certain.
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A suivre…
