Entre 1991 et 1997, la crise des SCPI (et de l’immobilier Parisien et Lyonnais) a été très violente. Le prix des parts de SCPI a chuté jusqu’à -40% ;
Au mitan des années 90, plus personne ne voulait investir en SCPI… les vendeurs qui avaient besoin de liquidité, ceux qui avaient besoin de récupérer leur capital ont accepté de les vendre avec des rabais insupportables.
Dans un article publié en mars 2023 sous le titre « La crise immobilière de 2023 comparable à la grande crise de 1991 ? SCPI et immobilier parisien sous pression« , nous avons réalisé un travail d’archive dans Les Echos. Un agrégat d’articles publiés entre 1991 et 1994 qui vous permettra de mieux comprendre l’ambiance de l’époque… et de comprendre pourquoi la période actuelle présente quelques similitudes.
Les SCPI ne sont pas liquides. Ce n’est pas un placement court terme. L’investissement en SCPI est avant tout un investissement de très long terme qui ne doit s’envisager que sur une période longue de 10 ou 15 ans. Dans les marchés tendus, lorsque le cycle immobilier se retourne comme c’est le cas aujourd’hui, la liquidité a un prix. Ce prix, c’est la perte en capital !
Certains fonds de remboursement qui permettent d’assurer la liquidité de l’investisseur qui a besoin de vendre proposent une décote de -15%. En l’absence de nouveaux investisseurs de SCPI et en présence d’un marché bloqué, vous pourrez toujours récupérer votre argent, mais avec une perte de -15% par rapport au prix de la part (qui tiendra déjà compte de l’évolution des prix de l’immobilier).
La liquidité risque d’être un sujet majeur dans les prochaines semaines. Déjà certaines SCPI affichent quelques mois d’attente pour ceux qui souhaitent vendre leurs parts.
Il n’est pas impossible que les délais s’allongent au gré d’un marché qui se tend de plus en plus. De moins en moins de nouveaux investisseurs avec en parallèle de plus en plus d’épargnants ou d’investisseurs institutionnels qui veulent vendre leurs parts, notamment via les UC des contrats d’assurance-vie.
Une crise de liquidité doit être sérieusement prise au sérieux.
Deux facteurs doivent être intégrés pour bien comprendre le risque de l’investissement en SCPI :
- L’évolution du prix de l’actif immobilier sous-jacent. Si les prix de l’immobilier d’entreprise baisse sous pression de la hausse des taux ou de la remise en cause de l’usage, le prix des parts de SCPI devra être ajusté à la baisse pour tenir compte de cette baisse. Logique.
- L’absence d’investisseur de parts de SCPI ; Si plus personne ne veut acheter des parts de SCPI, la liquidité des parts, indépendamment du prix de l’immobilier sous-jacent, pourrait conduire à une baisse du prix des parts. En situation de blocage du marché, c’est le marché secondaire des parts de SCPI qui pourrait fixer le prix des parts, y compris pour les SCPI à capital variable.
Et, ce sont les principaux acteurs du secteur qui l’explique.
Bien évidemment, vous allez être nombreux à mettre en avant mon manque d’objectivité, nombreux à expliquer que ma défiance quasi historique contre les SCPI ne fait perdre ma qualité d’analyse.
Peut-être. Il est vrai que mon analyse est constante depuis quelques années maintenant. Déjà dans la première édition de mon livre « Investir dans l’immobilier » publié en 2018, je vous faisais part de cette défiance.
5 ans plus tard, rien n’a changé et j’ai même le sentiment que mon analyse est renforcée.
Voici un extrait d’une table ronde passionnante réunissant les principaux directeurs des grandes sociétés de gestion de parts de SCPI.
Un extrait consacré uniquement à la question de la liquidité.
Vous allez le constater, et je vous encourage à bien lire le message non verbal, les rires, les précautions oratoires, la gêne parfois, le sujet est sensible :
Pour le coup, ce sont les patrons des sociétés de gestion de SCPI qui le disent.
Les SCPI en assurance-vie vont précipiter la crise de liquidité des SCPI.
Nous venons de l’expliquer, les SCPI ne sont pas un placement liquide. C’est un placement de très long terme, illiquide.
Néanmoins, lorsque vous placez vos assurance-vies, vous obtenez une illusion de liquidité qui pourrait précipiter les SCPI dans une violente crise de liquidité. Une illusion de liquidité qui fait croire qu’il est possible de rendre liquide plus placement qui ne l’est pas par nature.
Une part essentielle des investissements en SCPI réalisés depuis ces 4/5 dernières années sont le fait des UC dans l’assurance-vie.
En effet, l’épargnant qui aura placé ses SCPI dans un contrat d’assurance-vie pourra arbitrer ses SCPI à tout moment, à effet immédiat, sans coût insupportable. Assez logiquement, de nombreux épargnants devraient rapidement envisager de réaliser ses arbitrages devant la médiocrité des performances de rendement et plus-values futurs.
C’est alors que les compagnies d’assurance-vie, qui se doivent d’assurer la liquidité, devront vendre massivement les parts de SCPI détenus par les épargnants.
Là, c’est le drame.
Des ventes massives de la part des institutionnels… et c’est la crise de liquidité. Pas de panique, la loi SAPIN 2 protégera la compagnie d’assurance-vie qui pourrait se être autorisé à limiter les arbitrages, voir les interdire faute de liquidité du sous-jacent SCPI.
A suivre.
