L’investissement dans l’immobilier d’entreprise est particulièrement à la mode depuis 2010 et l’engouement ne se dément pas malgré un environnement économique moins porteur. Il faut bien avouer que les performances passées doivent vous laisser reveur (cf article « L’immobilier d’entreprise, un investissement qui résiste à la crise (pour l’instant). » :
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Catégorie
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5 ans
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10 ans
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15 ans
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20 ans
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| Source : Aspim-IEIF | ||||
| Bureaux | 6,36% | 9,02% | 10,99% | 5,01% |
| Commerces | 8,24% | 11,13% | 12,16% | 7,66% |
| Spécialisées | 6,46% | 15,03% | 10,16% | 2,52% |
| Diversifiées | 8,69% | 11,86% | 13,00% | 5,19% |
| Immobilier d’entreprise | 7,28% | 10,23% | 11,67% | 5,61% |
Comment souscrire les parts de SCPI ?
Il existe différentes solutions pour investir dans des parts de SCPI.
L’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI.
De manière très classique, vous pouvez vous porter acquereur de la pleine propriété de parts de SCPI. Vous devenez associés et percevrez les loyersattachés à vos parts et bénéficierez de la revalorisation (ou dévalorisation) de la valeur de votre investissement en fonction de l’évolution du marché.
L’avantage d’une souscription en pleine propriété est limpide dans l’hypothèse d’une hausse des cours : En tant qu’associé, vous profiterez pleinement d’un marché porteur (hausse des loyers et hausse du prix de l’immobilier).
L’inconvénient est principalement fiscal. La fiscalité attaché la souscription de parts de SCPI est celle très pénalisante des revenus fonciers. Le revenu perçu par l’associé sera taxable selon sa tranche marginale d’imposition après paiement des prélèvements sociaux au taux de 15.5%.
Les contribuables les plus fiscalisés pourront payer jusqu’à 60.50% d’impôt sur les revenus distribués par la SCPI. Voilà de quoi relativiser l’intérêt de la souscription.
| Taux applicables aux revenus 2013 (impôt 2014) – Revenu imposable par part | Prélèvements sociaux | Imposition totale | |
| jusqu’à 6 011 € | 0% | 15,50% | 15,50% |
| de 6 011 € à 11 991 € | 5,50% | 15,50% | 21,00% |
| de 11 991 € à 26 631 € | 14% | 15,50% | 29,50% |
| de 26 631 € à 71 397 € | 30% | 15,50% | 45,50% |
| de 71 397 € à 151 200 € | 41% | 15,50% | 56,50% |
| plus de 151 200 € | 45% | 15,50% | 60,50% |
L’acquisition de parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie.
L’investisseur fortement fiscalisé pourra préférer d’investir dans la pleine propriété de parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie. Cet investissement lui permettra de profiter de tout le potentiel des SCPI sans être pénalisé par la fiscalité.
Lorsque l’on investit au travers du contrat d’assurance vie, les revenus distribués, mais également les éventuelles plus values sur les parts de SCPI seront fiscalisé selon la fiscalité applicable à l’assurance-vie. L’imposition sera nettement plus favorable que l’imposition au titre des revenus fonciers ou de l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers.
Rappel de la fiscalité de l’assurance-vie en cas de rachat.
| Age du contrat | Imposition | |
| moins de 4 ans | Au choix : – Prélèvement forfaitaire libératoire de 35 % – Impôt sur le revenu : imposition selon la tranche marginale d’imposition du contribuable |
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| entre 4 et 8 ans | Au choix : – Prélèvement forfaitaire libératoire de 15 % – Impôt sur le revenu : imposition selon la tranche marginale d’imposition du contribuable |
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| plus de 8 ans | Au choix, après un abattement de 4600€ pour une personne seule et 9200€ pour un couple : – Prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5 % ; – Impôt sur le revenu : imposition selon la tranche marginale d’imposition du contribuable |
L’investissement en SCPI au travers du contrat d’assurance-vie est l’une des meilleures stratégies pour investir en SCPI sans les contraintes fiscales.
L’investisseur ne pourra néanmoins pas faire un crédit pour financer cet investissement.
L’acquisition démembrée de parts de SCPI
Comme nous vous le présentions dans cet article « SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ? » ou dans celui ci « Achat de l’usufruit de parts de SCPI : intérêt et simulation d’investissement.« , il est tout à fait envisageable de n’acquérir que la seule nue propriété ou l’usufruit des parts de SCPI.
Le démembrement de la propriété (entre l’usufruit et la nue-propriété) est une notion juridique qui organise la propriété dans le temps. Contrairement à l’indivision qui est un partage de la propriété au même moment, le démembrement de propriété permet une jouissance répartie dans le temps.
L’usufruit permettra à l’usufruitier de jouir de la chose durant sa vie ou de manière temporaire selon la nature du démembrement (viager ou temporaire). Au terme de l’usufruit, c’est le nu-propriétaire qui deviendra plein propriétaire des parts de SCPI et qui pourra en jouir à son tour.
Pendant toute la durée du démembrement de propriété l’usufruitier percevra les revenus attachés aux parts de SCPI mais ne pourra en aucun cas les céder sans l’accord du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire n’aura aucun droit sur les revenus distribués pendant la période de démembrement de propriété, ne pourra pas vendre les parts de SCPI. Ce n’est qu’au terme du démembrement (le plus souvent 10 ans pour les SCPI) que le nu-propriétaire pourra à son tour percevoir les revenus des SCPI et concrétiser une éventuelle plus value lors de la vente de ces dernières.
Il est tout à fait possible de se porter acquéreur soit de l’usufruit, soit de la nue-propriété des parts de SCPI. Le prix payé par chacun pour devenir usufruitier ou nu-propriétaire sera déterminé en fonction :
- De la durée du démembrement ;
- De l’importance des revenus distribués, mais également de l’anticipation de réévaluation de ces derniers ;
- Du potentiel de revalorisation des parts de SCPI
La somme du prix payé par l’usufruitier et par le nu propriétaire est égale à la valeur en pleine propriété des parts de SCPI.
Pour vous aider à mieux comprendre, nous avons construit un simulateur qui vous permettra de déterminer la juste valeur de l’usufruit ou de la nue propriété.
Vous l’avez compris :
- En investissant dans l’usufruit de parts de SCPI, l’usufruitier s’achète des revenus pendant une durée limitée. L’usufruitier paye 30% à 40%, le droit d’avoir les revenus attachés à 100% des parts de SCPI. Au terme du démembrement, l’usufruitier n’a plus rien
- En investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, le nue propriété paye avec une décote (30% à 40% selon la durée) des SCPI dont il n’aura réellement la jouissance que dans 10 ans ou 15 ans selon les cas.
Pourquoi acquérir la nue propriété de parts de SCPI
L’acquisition de la seule nue-propriété de parts de SCPI intéressera particulièrement les investisseurs qui :
- Souhaitent réduire leur ISF. C’est l’usufruitier qui déclare la pleine propriété des parts de SCPI à l’ISF. Le nu-propriétaire est exonéré d’ISF sur la valeur de ces parts ;
- Recherchent la valorisation de leur patrimoine sans impôt. La revalorisation naturelle de la valeur des parts de SCPI par la simple extinction de l’usufruit n’est pas taxable, ni à l’impôt sur le revenu, ni au titre des plus values immobilières ;
- Sont à la recherche d’un revenu complémentaire dans 10 ans (à l’extinction de l’usufruit) ;
- Considèrent que la valeur des parts de SCPI ne va pas baisser et pourrait même continuer à augmenter ;
- N’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat
Pourquoi acquérir l’usufruit de parts de SCPI
L’acquisition du seul usufruit de parts de SCPI intéressera particulièrement les investisseurs qui :
- Ont un besoin de revenus immédiats et sur une période limitée.
- Considèrent que les revenus fonciers distribués par les SCPI vont continuer à croître (ou du moins se stabiliser) alors que la valeur des parts pourrait bien baisser ;
- Veulent profiter du bon rendement locatif des SCPI, sans prendre le risque d’une baisse de leur valeur ;
- Ne sont pas taxable à l’ISF ;
- Sont faiblement taxable à l’impôt sur le revenu ou qui disposent de déficit foncier non encore imputés (imputables sur les revenus distribués par l’usufruit de parts de SCPI)
- Souhaitent investir au sein d’une SCI imposable à l’impôt sur les sociétés. L’usufruit des parts de SCPI est amortissable sur la durée du démembrement de propriété réduisant mécaniquement le revenu taxable à l’impôt sur les sociétés
