Depuis quelques semaines, certains expliquent que la baisse structurelle du prix de l’immobilier d’entreprise et notamment des bureaux n’est pas bien grave tant que les revenus se maintiennent.
Selon ces derniers, les épargnants qui auraient investi en SCPI n’auraient que faire de la valeur de leur patrimoine tant que les revenus continuent d’être distribués.
Non seulement cette assertion est fausse. Aucun épargnant ne souhaite investir dans un actif dont la valeur de long terme baisse, mais en plus, cette baisse du prix des parts de SCPI s’explique par l’anticipation de la baisse des revenus futurs générés par les biens immobiliers et notamment les bureaux et demain de la santé (qui représentent 70% de l’encours total des SCPI).
Explications.
Aucun épargnant ne souhaite conserver un actif dont la valeur de long terme baisse.
Je ne connais aucun épargnant qui accepterait sereinement d’investir dans un actif dont la valeur intrinsèque de long terme baisse. Il ne faut pas confondre volatilité du prix et baisse de la valeur.
La volatilité, c’est la variation erratique et imprévisible du prix d’un actif sur le marché. Parfois, le déséquilibre de l’offre et de la demande font varier, à la hausse comme à la baisse, le prix d’un bien immobilier et/ou d’une action.
C’est la volatilité. Aucun lien ou presque avec la valeur de long terme dudit actif. Ce n’est pas la valeur de l’actif qui baisse, c’est son prix constaté sur le marché.
Contrairement au prix, déterminé selon les forces de l’offre et de la demande, la valeur repose sur une analyse objective de l’actif en question. Qualité de l’emplacement, qualité du locataire, niveau du loyer et capacité à indexer le loyer, qualité d’habitabilité, consommation énergétique détermine la valeur de long terme.
Pour l’immobilier d’entreprise et surtout les bureaux, c’est la valeur de long terme qui baisse. Une baisse qui s’explique :
- 1- Par les nouveaux modes d’organisation du travail autorisés par la numérisation de notre quotidien (télétravail, nomadisme d’entreprise, décentralisation, …) et le déploiement généralisé de la fibre qui permet de déplacer les frontières ;
- 2- L’évolution des normes de construction et l’exigence normative pour des bâtiments toujours plus économe en énergie.
Cette baisse de l’immobilier d’entreprise s’explique par ces deux phénomènes concomitants. La hausse des taux par la résurgence d’inflation n’est qu’un phénomène temporaire qui n’affecte que le prix d’un actif et non sa valeur de long terme.
Je ne connais aucun épargnant qui se satisfait d’investir dans un actif dont la valeur de long terme baisse.
En revanche, je connais des épargnants de long terme qui sont capables d’accepter la variation du prix d’un actif dès lors que sa valeur de long terme n’est pas affectée.
C’est là une nuance importance sur laquelle il convient de se concentrer.
La baisse du prix des bureaux et de l’immobilier d’entreprise s’explique par la baisse des revenus futurs.
Oui, la valeur des revenus futurs distribués par les SCPI vont baisser. La baisse du prix des parts s’explique par cette baisse tendancielle des revenus futurs
La valeur actuelle d’un actif (immobilier ou financier) est la valeur actualisée de la somme des revenus futurs indexés (loyers ou dividendes).
Ainsi, l’inflation qui se traduit par une hausse des taux est neutre pour l’actif dont les revenus augmentent au même rythme. Lorsque l’inflation est parfaitement répercutée sur l’indexation des revenus futurs (loyers, dividendes par exemple), la valeur de long terme de l’actif n’en est pas négativement affectée par la hausse des taux induite par l’inflation.
En revanche, lorsque les revenus futurs ne peuvent pas être indexés, la hausse des taux induit par l’inflation détruit la valeur dudit actif.
En d’autres mots : Si les loyers n’augmentent pas au même rythme que l’inflation, la valeur de l’actif immobilier baisse. C’est tout le sujet du moment.
Les entreprises, locataires des bureaux, peuvent-elles durablement accepter la hausse des loyers alors même que leur besoin en espace de travail chute avec le télétravail, que la localisation de leur bureau évolue et que les normes énergétiques accélèrent l’obsolescence des bâtiments.
La réponse est non et c’est parce que les marchés doutent de la capacité des locataires à accepter des hausses de loyers au même niveau que l’inflation que la valeur des bureaux baisse.
Bien évidemment, les bureaux très bien localisés qui sauraient répondre à l’exigence des locataires qui auraient les moyens de payer des loyers très élevés pourraient espérer ne pas se dévaloriser.
Donc, oui, les loyers versés par les SCPI vont baisser à l’avenir. C’est du moins ce que nous enseigne la baisse du prix de l’immobilier d’entreprise et notamment des bureaux (qui représentent 70% de l’encours total des SCPI).
Les loyers pourraient donc ne pas baisser en euros courants, mais la non-indexation des revenus distribués sur l’inflation fait baisser leur valeur relative.
Oui, le pouvoir d’achat des revenus distribués par les SCPI va baisser, car ces revenus seront sous-indexés sur l’inflation. C’est la raison principale qui explique la baisse du prix des actifs immobiliers de bureaux aujourd’hui (et ce qui explique la moindre baisse de certains autres actifs, plus adaptés à la demande, dont les loyers sont plus facilement indexés comme la logistique).
A suivre.
