Lorsque l’on cherche à comparer et/ou sélectionner les SCPI dans lesquelles il convient d’investir, il est courant de mettre en avant 4 ratios importants. Extrait de notre article dédié : « SCPI : Les quatre ratios à connaitre avant d’investir. » :
Le taux de distribution de la SCPI.
Le taux d’occupation financier
Le report à nouveau (RAN)
Les provisions pour gros travaux (PGR)
Parmi ces quatre ratios, le RAN (Report à Nouveau) est définit comme un indicateur prioritaire lorsqu’il s’agit de projeter la pérennité du taux de distribution de la SCPI. Le report est une notion comptable non spécifique aux SCPI.
Il s’agit d’un bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisé pour faire face aux aléas de la conjoncture (Une forte récession pourrait conduire certains locataire à ne pas payer leur loyer) ou aux aléas de la gestion locative (départ d’un locataire important, … )
Un report à nouveau important est le signe d’une politique de distribution prudente de la SCPI. Au lieu de distribuer l’intégralité des bénéfices, la SCPI préfère lisser la performance dans le temps.
Mais attention, compte tenu de la semi transparence fiscale des SCPI, l’épargnant investisseur en parts de SCPI devra payer l’impôt sur les revenus foncier à hauteur des bénéfices non distribués et mis en réserve via le report à nouveau. Le raisonnement est d’ailleurs le même pour les provisions pour gros travaux.
Lorsqu’une SCPI met une partie de ses bénéfices en report à nouveau (RAN), les épargnants investisseurs doivent payer un impôt sur le revenu foncier alors même qu’ils ne toucheront pas la trésorerie correspondante.
Dans une période à collecte très forte, un report à nouveau (RAN) important n’est il pas un manque à gagner important pour les associés historiques de la SCPI ?
Autant le report à nouveau (RAN) dans le cadre d’une SCPI à capital fixe qui ne procéderait pas à des augmentation de capital profitera aux associés historiques, mais que penser d’un Report à Nouveau (RAN) très élevé dans une SCPI à capital variable (c’est à dire en augmentation de capital permanente). Ne s’agit il pas d’un traitement inéquitable des épargnants investisseurs ?
En effet, les associés historiques de la SCPI ont payé l’impôt sur le revenu sur les profits réalisés par la SCPI (y compris les profits placés en Report à Nouveau), mais ne profiteront pas pleinement de la distribution de ce dernier.
En effet, ce seront les épargnants au jour de la distribution du Report à Nouveau qui en profiteront, ceux qui étaient déjà associés au moment de la réalisation du profit qui a rendu possible la constatation du report à nouveau, mais également les nouveaux associés. Les associés anciens payent donc un impôt sur le revenu sur un revenu distribué aux nouveaux associés ! Ce n’est pas très équitable.
Est ce normal d’adopter une politique de lissage des revenus qui conduit à une inégalité de traitement entre anciens et nouveaux associés ? Pourquoi les anciens associés devraient ils accepter de partager le profit généré par la SCPI avec des associés futurs ?
Bien évidemment, plus la collecte est importante, plus l’effet dilutif pénalise les associés historiques.
Ce raisonnement porte toute sa résonance lorsque le report à nouveau trouve son origine dans un bénéfice exceptionnel fruit d’une plus value immobilière ? Pourquoi la plus value immobilière réalisée par les anciens associés devrait elle profiter aux nouveaux associés ?
En revanche, le raisonnement ne m’apparaît pas valable pour les provisions pour gros travaux. En effet, il ne semble pas incohérent que les associés historiques participent à l’entretien régulier des immeubles et aux nécessaires travaux qui seront indispensable à terme.
Le report à nouveau, un élément favorable pour le nouvel épargnant investisseur en SCPI … mais inadmissible pour l’ancien associé qu’il deviendra.
Au final, un report à nouveau élevé est une bonne nouvelle pour le nouvel investisseur en SCPI car cela lui assure un revenu futur auquel il n’aura pas participé. Néanmoins, puisque cet nouvel associé à vocation à devenir un associé ancien compte tenu de la durée de détention des parts de SCPI, il en sera la victime à l’avenir.
