Les nuages s’accumulent sur la fiscalité du patrimoine

Vous êtes de plus en plus nombreux à vous inquiéter de la prochaine réforme fiscale du patrimoine annoncée par le président de la république en Novembre 2010. Nous allons donc essayé de vous donner quelques solutions pour anticiper les modifications législatives et protéger votre patrimoine. 

La clef de voûte de la réforme fiscale devrait être orientée autour de deux axes majeurs : la réforme de la fiscalité immobilière et la réforme de la fiscalité de l’assurance vie avec l‘objectif final d’orienter l’épargne des français vers l’entreprise et vers des choix d’investissements vertueux pour la croissance (Cf article : Réforme fiscale du Patrimoine : L’immobilier et l’assurance vie sont deux cibles de premier choix.)
Bien évidemment, nous ne disposons pas d’une boule de cristal, mais en s’appuyant sur les pratiques et l’application des réformes passées, nous pouvons nous projeter dans la date d’application et sur mise en œuvre de la prochaine réforme.


Réforme de la fiscalité de la fiscalité sur les plus values immobilière. 

Lorsque l’on regarde dans le rétroviseur, la dernière réforme de la fiscalité immobilière remonte à 2004. Avant cette date, les plus value immobilières étaient exonérées après 22 années de détention de l’immeuble (contre 15 ans actuellement), mais la plus value était réduite en fonction d’un coefficient d’érosion monétaire afin de tenir compte de l’effet de l’inflation dans la valorisation de l’immeuble.  
Dans le cadre d’une loi de finance rectificative, la date d’application du texte est régulièrement repoussée à la date de la publication du texte au journal officiel, avec un éventuel effet rétroactif à la date du vote par le parlement. 

Pour autant, compte tenu des délais incompressibles liés à la vente d’un bien immobilier, il est essentiel de porter votre attention sur la date effective de votre immeuble :

Que faire dans l’hypothèse de la signature d’un compromis avant la mise en application de la réforme et de la signature de l’acte authentique après ?
Lorsque l’on analyse le texte de cette précédente réforme de la fiscalité des plus values immobilière, on constate que la date de mise en œuvre était :  
  •  à la date portée dans l’acte, si cet acte qui constate la cession est passé en la forme authentique, ;
  •  à la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties, dans les autres cas :

Condition suspensive. Lorsqu’une vente est réalisée sous condition suspensive, la cession ne doit être considérée comme effective qu’au moment de la réalisation de la condition sans qu’il y ait lieu par conséquent de tenir compte, comme en droit civil, de l’effet rétroactif qui peut lui être attaché (CGI, ann. II, art. 74 SA).

Dès lors, la plus-value doit être déterminée et déclarée selon les règles applicables  au moment de la réalisation de la condition suspensive.
Promesse unilatérale de vente. Dès lors que, seul le vendeur se trouve obligé, la simple promesse unilatérale de vente n’emporte pas transfert de propriété. Il importe peu à cet égard que ladite promesse ait été ou non soumise à la formalité de l’enregistrement ou encore publiée au fichier immobilier. Ainsi, la signature d’une promesse unilatérale de vente n’emportant pas « contrat régulièrement formé entre les parties », la date retenue pour le calcul de l’impôt sur la plus value est repoussée à la date de la signature de l’acte authentique.
Promesse synallagmatique de vente (= Compromis de vente). Une promesse synallagmatique de vente vaut vente dans la mesure où il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Dès lors, la cession est réputée avoir lieu lors de la signature de la promesse synallagmatique. Toutefois, en cas de promesse synallagmatique sous condition suspensive, le transfert de propriété n’est effectif qu’ à la date de l’acte constatant la réalisation de la condition.


Paiement du prix. Le cédant ne peut exciper de la non perception d’une fraction des sommes lui revenant pour faire échec, en totalité ou en partie, à la taxation. Par suite, l’imposition est établie en totalité au titre de l’année au cours de laquelle la cession est intervenue quelles que soient les modalités retenues pour en acquitter le prix et même si celui-ci est payable par fractions échelonnées au cours des années suivantes. Il en est de même pour les ventes consenties moyennant le paiement d’une rente viagère ou moyennant un prix converti en rente viagère.
Réforme de la fiscalité de l’assurance vie.  
En ce qui la date d’application des réformes de la fiscalité de l’assurance vie dans le passé, il faut constater que l’application concerne les versements effectués dans un contrat d’assurance vie après la date de parution dans le journal officiel.

En cas de la modification de la fiscalité sur le revenu de l’assurance vie (En cas de modification de la fiscalité en cas de rachat).
Si la réforme fiscale du patrimoine devait toucher la fiscalité (en cas de rachat) de l’assurance vie, seul les versements effectués après la date de publication pourraient être concernés (historiquement c’est toujours en ce sens que les réformes fiscales modifient la fiscalité de l’assurance vie en cas de rachat).
La date d’ouverture du contrat d’assurance vie pourrait n’avoir aucune incidence, car seul la date du versement serait concernée.

Ainsi, dans l’hypothèse ou vous disposeriez d’un capital à investir, je ne peux que vous encourager à profiter du premier trimestre 2011 pour finaliser vos investissements en assurance vie ou dans un contrat de capitalisation afin de profiter de la fiscalité actuelle et de ne pas subir les évolution s futures. 
En programmant vos investissements au premier trimestre 2011, vous vous protégez d’une éventuelle réforme fiscale sur votre assurance vi
e.

Impôt, Plus value immobilière
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