Le métier de promoteur immobilier a toujours fait « réver » de nombreux investisseurs de part son niveau de rentabilité (lorsque les opérations vont jusqu’au bout).
Le crowdfunding immobilier permet aux épargnants de tirer une partie bénéfices de la promotion immobilière, sans aucun investissement personnel. Le métier de promoteur immobilier, c’est à dire la profession qui consiste en l’achat d’un terrain pour y construire un immeuble destiné à la revente, est un métier fortement consommateur de fonds propes, mais dont le niveau de retour sur capitaux investis peut être conséquent : C’est la marge de promotion.
Comprendre la marge de promotion pour comprendre l’opportunité du crowdfunding immobilier.
Le financement d’une activité de promotion immobilière se décompose comme suit :
- 20% d’apport en fonds propres du promoteur ou de co-investisseur ;
- 40% de crédit bancaire court terme – un crédit pour l’achat du terrain et un crédit pour la réalisation des travaux de construction ; crédits qui seront remboursés par la vente des immeubles au terme de la construction-
- 40% par la pré-vente des premiers lots en VEFA.
A la vente, la marge réalisée par le promoteur entre le prix de construction de l’immeuble et son prix de vente peut être compris entre 6% à 8%.
Vous l’avez rapidement compris : Les 20% apportés en fonds propres par le promoteur sont particulièrement bien rémunérés et permettent de percevoir les 6% à 8% de marge en l’espace d’un ou deux ans maximum.
En déposant 20 en fonds propres dans l’opération de promotion immobilière, le promoteur peut escompter récupérer 28 après 12 à 24 mois, soit une rentabilité de 40% sur la courte période de la promotion. L’effet de levier lié à la promotion immobilière peut être très important.
Une marge de promotion et un effet de levier inégalés, à condition d’avoir suffisamment de fonds propres à apporter.
Vous l’avez compris, le coeur de l’activité de promoteur immobilier repose sur l’importance des fonds propres dont il dispose pour lancer de nouveaux projets.
Pas de fonds propres = Pas de nouvelles construction = pas d’activité.
Le niveau des fonds propres est le talon d’Achille du promoteur en quête de croissance. Depuis la nuit des temps (ou du moins depuis que le métier de promoteur immobilier existe), les promoteurs en manque de fonds propres recherchent des co-investisseurs pour les aider à disposer de suffisamment de fonds propres.
Les co-investisseurs apportent une partie des fonds propres et partagent la marge de promotion en fonction de l’apport de chacun des co-investisseurs dans le projet. Tout le monde est alors content :
-
Les co-investisseurs profitent de l’expertise du promoteur immobilier et peuvent espérer des rendements du fonds propres très interessants (et sur une courte durée) ;
- Les promoteurs immobiliers peuvent continuer à construire ;
Le co-investissement peut être réalisé en partageant le capital de la société de promotion porteuse de l’opération (société constituée pour le projet et dissoute au terme) ou par l’émission d’obligation par la société porteuse de l’opération.
Bien évidemment, le promoteur aura intérêt à proposer des obligations afin de percevoir l’intégralité de sa marge de promotion (pour un niveau plus faible de capitaux propres car les fonds propres seront apportés par les investisseurs obligataires). Alors que l’investissuer préférera prendre part au capital de la société créée pour le projet de promotion, afin de capter toute la rentabilité potentielle attachés à l’opération de promotion immobilière.
Le rendement des obligations proposées par le promoteurs sont proche de 10% (10% pour lymo.fr ; 9% pour le promoteur angevin Réalité …). Nous sommes bien loin de taux de retour sur capitaux propres que nous avons calculé rapidement tout à l’heure (75%).
Le crowdfunding immobilier ou l’industrialisation du co-investissement dans la promotion immobilière.
Le crowdfunding immobilier permet donc aux internautes d’investir au côté des promoteurs en manque de fonds propres. Il s’agit probablement d’une révolution struturelle dans le mode de financement des promoteurs;
Deux solutions de co-investissement sont envisageables :
- Une prise de capital de la société de promotion dédiée au projet afin de partager la marge de promotion mais en assumant les risques industriels d’une commercialisation incomplète ou trop longue ou autre malfaçon et faillite ;
- Un investissement obligataire dans cette même société dédiée au projet avec une moindre rémunération, mais l’absence de risque industriel lié à une mauvaise commercialisation de la résidence.
Via des plateformes internet, des promoteurs proposent aux épargnants d’investir dans telle ou telle opération de promotion immobilière et chaque épargnant devient, indirectement, promoteur immobilier, ou du moins tire profit de la rentabilité potentielle de l’activité de promotion immobilière, sans rien y connaître.
Bien évidemment, en cas d’échec de l’opération, l’épargnant pourra perdre le capital investi dans l’opération. Le rendement sans risque n’existe pas.
