Après avoir travaillé sur l’intérêt ou non du crédit immobilier sans assurance emprunteur pour le financement d’un investissement immobilier locatif PINEL (cf. « Immobilier Locatif : Faut-il faire un crédit ou financer cash un investissement PINEL ?« ), Pierre Marchand, notre courtier en crédit immobilier explore aujourd’hui l’intérêt d’allonger la durée initiale d’un crédit immobilier afin de réduire les mensualités de remboursement et ainsi maximiser le potentiel d’effet de levier.
Une réflexion patrimoniale à forte valeur ajoutée qui illustre parfaitement la pertinence de cette nouvelle offre de courtage en crédit immobilier que vous proposons depuis quelques semaines :
Allonger la durée de votre crédit immobilier, réduire la mensualité et améliorer l’effet de levier.
Allonger la durée de votre crédit immobilier est chose relativement complexe. En effet, lorsque vous allez interroger votre banquier, celui-ci va vous expliquer cette possibilité dans la limite de 48 mois. Au-delà de 48 mois, il est difficile d’obtenir un accord de votre banquier.
Vous devrez alors procéder à un rachat de crédit immobilier, c’est à dire devoir trouver une nouvelle banque qui va procéder au rachat de votre crédit immobilier. Quelques banques vous proposeront alors (mais elles sont pas nombreuses) la possibilité d’allonger la durée de votre crédit immobilier.
Le rachat du crédit immobilier avec un allongement de la durée initiale limité à 60 mois sera relativement facile à mettre en œuvre ; Au delà, il faudra envisager la mise en œuvre d’un crédit immobilier hypothécaire comme nous vous l’expliquons dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans. »
Rentrons dans le vif du sujet. Rien ne vaut un exemple tiré d’une récente renégociation de crédit immobilier réalisée par Pierre et son équipe (cf. « Qui a intérêt à renégocier son crédit immobilier en 2021 ? Pourquoi la Covid-19 change la donne« ).
Au terme de cet exemple, nous allons profiter d’un rachat de crédit immobilier (dont la vocation première est la renégociation du taux de crédit initial) pour allonger la durée du crédit immobilier et baisser les mensualités. Cette baisse de mensualité de crédit immobilier permettra à notre client d’améliorer son train de vie ; Cette nouvelle capacité d’épargne dégagée par le rachat de crédit immobilier lui permettra d’épargner et donc de valoriser son patrimoine.
Exemple (tiré d’un cas réel):
Mr D a fait un prêt immobilier auprès de son établissement bancaire habituel en 2017 sur 15 ans au taux de 1.25% + assurance groupe.
Mr D paye, avant opération, des échéances de 1.444 euros pour sa résidence principale (coût du prêt Assurance comprise : 19.556 euros) sur une durée restante de 124 mois. Au total, Monsieur D devra encore décaisser 1444 * 124 = 179056€.
Nous lui proposons donc le rachat de son prêt avec un rallongement de 5 ans (180 mois) :
Caractéristiques du nouveau prêt négocié :
Capital Restant Dû : 159 500 euros
Taux du nouveau crédit immobilier : 0.56% sur 15 ans. (Vs 1.25% avant renégociation).
Indemnité de Remboursement Anticipé : 996 euros
Frais de garantie : 2270 euros
Frais divers: 1800 euros
Cette opération nécessite un apport personnel de 2570 euros
Le montant du nouveau prêt est donc de 161.996€ sur 15 ans au taux nominal de 0.56 % hors assurance.
Le montant de sa nouvelle échéance est de 938.52 euros + 24.09 euros d’assurance soit un total de 962.61 euros. Au total, Monsieur D devra donc débourser 962.61*180= 173269€.
Le nouveau coût de crédit est de 13.843.20 euros avec une économie moyenne sur échéance de 481.39€, mais un rallongement de la durée du crédit immobilier de 5 ans
Au final, Monsieur D va tout de même économiser 5786€ sur la durée totale du crédit immobilier et il va surtout réduire sa mensualité de crédit immobilier de 481.39€ pendant les 124 prochaines mensualités.
Même si nous devions nous arrêter là, l’opération est séduisante puisque Monsieur D aura rallongé la durée de son crédit immobilier tout en réduisant le coût final de son crédit immobilier !
Pourtant, ce n’est pas tout car Monsieur D va pouvoir placer le montant économisé sur sa mensualité de crédit immobilier pour réaliser un investissement financier et maximiser ainsi son potentiel d’effet de levier du crédit immobilier.
Ainsi, et ce n’est qu’un exemple, pendant 124 mensualités de son crédit immobilier initial, Monsieur D va investir dans un ETF CAC40DR dans son PEA. Nous ne sommes évidemment pas CIF ; Il ne s’agit pas d’un conseil, mais simplement d’un exemple.
Il va pouvoir épargner 481.39€ pendant 124 mensualités.
- Considérant un rendement de 2%, il obtiendra 66247€ au terme de ces 124 mensualités d’épargne ;
- Considérant un rendement de 4%, il obtiendra 73769€ au terme de ces 124 mensualités d’épargne ;
- Considérant un rendement de 6%, il obtiendra 82419€ au terme de ces 124 mensualités d’épargne ;
- Considérant un rendement de 8%, il obtiendra 92385€ au terme de ces 124 mensualités d’épargne ;
PS : Sur les 35 dernières années, le rendement actuariel du CAC dividendes réinvestis est de -+8% par an. Cette hypothèse qui semble optimiste n’est donc pas totalement farfelue au regard des performances passées, même si nous le savons tous, les performances passées ne préjugent pas des performances futures 😉
Ensuite, pendant les 56 mensualités pour atteindre les 180 mensualités de son nouveau crédit immobilier, il devra décaisser 962.61 * 56 = 53906€.
Bref, une renégociation de crédit immobilier qui permet une belle optimisation patrimoniale !
Plus que la renégociation et l’obtention d’un meilleur taux, il s’agit là d’une opération patrimoniale globale qui pourrait participer à une plus grande valorisation du patrimoine.
