Après avoir travaillé sur l’intérêt ou non du crédit immobilier sans assurance emprunteur pour le financement d’un investissement immobilier locatif PINEL (cf. « Immobilier Locatif : Faut-il faire un crédit ou financer cash un investissement PINEL ?« ), Pierre Marchand, notre courtier en crédit immobilier explore aujourd’hui l’intérêt d’allonger la durée initiale d’un crédit immobilier afin de réduire les mensualités de remboursement et ainsi maximiser le potentiel d’effet de levier.
Une réflexion patrimoniale à forte valeur ajoutée qui illustre parfaitement la pertinence de cette nouvelle offre de courtage en crédit immobilier que vous proposons depuis quelques semaines :
Allonger la durée de votre crédit immobilier, réduire la mensualité et améliorer l’effet de levier.
Allonger la durée de votre crédit immobilier est chose relativement complexe. En effet, lorsque vous allez interroger votre banquier, celui-ci va vous expliquer cette possibilité dans la limite de 48 mois. Au-delà de 48 mois, il est difficile d’obtenir un accord de votre banquier.
Vous devrez alors procéder à un rachat de crédit immobilier, c’est à dire devoir trouver une nouvelle banque qui va procéder au rachat de votre crédit immobilier. Quelques banques vous proposeront alors (mais elles sont pas nombreuses) la possibilité d’allonger la durée de votre crédit immobilier.
Le rachat du crédit immobilier avec un allongement de la durée initiale limité à 60 mois sera relativement facile à mettre en œuvre ; Au delà, il faudra envisager la mise en œuvre d’un crédit immobilier hypothécaire comme nous vous l’expliquons dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans. »
Rentrons dans le vif du sujet. Rien ne vaut un exemple tiré d’une récente renégociation de crédit immobilier réalisée par Pierre et son équipe (cf. « Qui a intérêt à renégocier son crédit immobilier en 2021 ? Pourquoi la Covid-19 change la donne« ).
Au terme de cet exemple, nous allons profiter d’un rachat de crédit immobilier (dont la vocation première est la renégociation du taux de crédit initial) pour allonger la durée du crédit immobilier et baisser les mensualités. Cette baisse de mensualité de crédit immobilier permettra à notre client d’améliorer son train de vie ; Cette nouvelle capacité d’épargne dégagée par le rachat de crédit immobilier lui permettra d’épargner et donc de valoriser son patrimoine.
Exemple (tiré d’un cas réel):
Mr D a fait un prêt immobilier auprès de son établissement bancaire habituel en 2017 sur 15 ans au taux de 1.25% + assurance groupe.
Mr D paye, avant opération, des échéances de 1.444 euros pour sa résidence principale (coût du prêt Assurance comprise : 19.556 euros) sur une durée restante de 124 mois. Au total, Monsieur D devra encore décaisser 1444 * 124 = 179056€.
Nous lui proposons donc le rachat de son prêt avec un rallongement de 5 ans (180 mois) :
Caractéristiques du nouveau prêt négocié :
Capital Restant Dû : 159 500 euros
Taux du nouveau crédit immobilier : 0.56% sur 15 ans. (Vs 1.25% avant renégociation).
Indemnité de Remboursement Anticipé : 996 euros
Frais de garantie : 2270 euros
Frais divers: 1800 euros
Cette opération nécessite un apport personnel de 2570 euros
Le montant du nouveau prêt est donc de 161.996€ sur 15 ans au taux nominal de 0.56 % hors assurance.
Le montant de sa nouvelle échéance est de 938.52 euros + 24.09 euros d’assurance soit un total de 962.61 euros. Au total, Monsieur D devra donc débourser 962.61*180= 173269€.
Le nouveau coût de crédit est de 13.843.20 euros avec une économie moyenne sur échéance de 481.39€, mais un rallongement de la durée du crédit immobilier de 5 ans
Au final, Monsieur D va tout de même économiser 5786€ sur la durée totale du crédit immobilier et il va surtout réduire sa mensualité de crédit immobilier de 481.39€ pendant les 124 prochaines mensualités.
Même si nous devions nous arrêter là, l’opération est séduisante puisque Monsieur D aura rallongé la durée de son crédit immobilier tout en réduisant le coût final de son crédit immobilier !
Pourtant, ce n’est pas tout car Monsieur D va pouvoir placer le montant économisé sur sa mensualité de crédit immobilier pour réaliser un investissement financier et maximiser ainsi son potentiel d’effet de levier du crédit immobilier.
Ainsi, et ce n’est qu’un exemple, pendant 124 mensualités de son crédit immobilier initial, Monsieur D va investir dans un ETF CAC40DR dans son PEA. Nous ne sommes évidemment pas CIF ; Il ne s’agit pas d’un conseil, mais simplement d’un exemple.
Il va pouvoir épargner 481.39€ pendant 124 mensualités.
- Considérant un rendement de 2%, il obtiendra 66247€ au terme de ces 124 mensualités d’épargne ;
- Considérant un rendement de 4%, il obtiendra 73769€ au terme de ces 124 mensualités d’épargne ;
- Considérant un rendement de 6%, il obtiendra 82419€ au terme de ces 124 mensualités d’épargne ;
- Considérant un rendement de 8%, il obtiendra 92385€ au terme de ces 124 mensualités d’épargne ;
PS : Sur les 35 dernières années, le rendement actuariel du CAC dividendes réinvestis est de -+8% par an. Cette hypothèse qui semble optimiste n’est donc pas totalement farfelue au regard des performances passées, même si nous le savons tous, les performances passées ne préjugent pas des performances futures 😉
Ensuite, pendant les 56 mensualités pour atteindre les 180 mensualités de son nouveau crédit immobilier, il devra décaisser 962.61 * 56 = 53906€.
Bref, une renégociation de crédit immobilier qui permet une belle optimisation patrimoniale !
Plus que la renégociation et l’obtention d’un meilleur taux, il s’agit là d’une opération patrimoniale globale qui pourrait participer à une plus grande valorisation du patrimoine.
Bonne stratégie si l’on parie sur un retour en force de l’inflation et si l’on est assez jeune pour avoir fini de rembourser avant sa retraite (à supposer que les retraites soient versées).
De surcroit. Si investir en actions en direct ou via un ETF est compliqué lorsqu’il s’agit d’investir un capital, la fractionnement de l’investissement autorisé par la baisse des mensualités de remboursement me semble vraiment une excellente stratégie de capitalisation à long terme.
En revanche, il faut être capable de se discipliner pour réussir cet investissement régulier.
Bonjour
Assez surpris de cette stratégie lorsque habituellement vous martellez qu’un prêt court permet d’anticiper les éventuels travaux de remise aux normes du bien immobilier contrairement à l’allongement du prêt.
Cela étant dégager de la trésorerie afin de se diversifier sur les marchés financiers peut permettre de faire coup double surtout avec la fiscalité du pea qui est à mon sens la meilleure niche fiscale actuelle.
Attention tout de même si un retournement des marchés avait lieu, les moins values ne pourraient pas financer les éventuels travaux nécessaires…
Bonjour,
Pour résumer : exemple complètement bidon qui fait croire que c’est l’allongement de la durée du crédit qui fait l’effet de levier alors qu’en fait c’est L’EXCEPTIONNELLE TRÈS FORTE BAISSE DU TAUX de 1.25% à 0,56% qui apporte le gain.
Tout ça pour conclure qu’un taux bcp plus bas permet de faire des économies après renégociation. Quelle nouvelle ! Pfff !!!
Pourquoi avoir choisi cet exemple de taux très bas à 0,56% ?
Parce qu’avec une différence de taux moins grande il faudrait plus de temps pour amortir :
1) les frais de remboursements anticipés du prêt actuel
2) les frais de dossier du nouveau prêt (ils ont bcp augmenté ces 10 dernières années)
3) les frais de garantie du nouveau dossier (on ne récupère pas forcément bcp de la garantie du premier voire rien en fct du type de garantie)
D’ailleurs, si le montant encore à rembourser n’est pas assez élevé ou le gain de taux relatif trop faible (je parle du taux global ADI incluse), on ne gagne rien, voire on peut y perdre. Tout ça pour ça !
Habitué du site de Guillaume, je suis surpris et déçu de cet article que l’on peut qualifier de TROMPEUR !
Quant aux taux de placements indiqués, ceux-ci sont loin d’être sans risque.
Avec un CAC et un Dow Jones au Max aujourd’hui, on ne peut plus bcp compter sur des plus values, uniquement sur les dividendes. Alors pour ce qui est des dividendes à 8%, je rigole. Hahahahahahahahahahahahahahahahahahaha !!!
Faire de l’effet de levier sur un placement sans risque n’est effectivement pas possible. Rendement et risque sont deux notions liées.
Bref, je ne comprends pas cette agressivité et la violence de votre commentaire.
Prenez des taux de marché non exceptionnels pour l’emprunt et on peut en reparler avec plaisir. 0,56% sur 15 ans n’est pas du tout un taux courant qu’on peut avoir facilement. Calculer l’effet de levier avec un taux exceptionnel fausse tout votre raisonnement. Sinon, pendant que vous y êtes, prenez un taux à 0,0% sur 30!ans, ou bien un taux négatif pendant que vous y êtes. Ça donnera raison à votre. Article en se basant sur des taux lunaires. Pardonnez mon agressivité, mais pour être sincère, elle est à la hauteur de la déception quant à cet article au regard des autres, que je lis régulièrement depuis près de 8 ans (je ne sais plus exactement). J’attends plus de votre blog qu’un argumentaire digne d’un vendeur et loin de la réalité pour la grande majorité des gens. Je vous laisse démonter mes arguments un par un si vous le souhaitez avec des taux moyens. Et n’oubliez pas de parler du taux d’endettement et des recommandations depuis un an. Je me ferai un plaisir de vous lire. Cordialement
Bonjour antoine.
Ma réponse est simple : Ce ne sont pas des taux lunaires. Ce sont les taux actuellement proposés par les banques.
Il n’y a rien d’autre à ajouter.
Antoine attend plus de ce blog qu’il lit gratuitement depuis 8 ans, donc il se sent en droit d’agresser son auteur, comme un petit garçon pas content. Quel incroyable niveau d’immaturité.
Encore un qui n’a rien compris à l’intérêt de l’investissement programmé et de la performance des marchés financiers dividendes réinvestis que ce soit sur 10-15-20-30 ans. Il y a vraiment une éducation financière à reprendre à zéro…
Je vous laisse investir avec versements programmés que la bourse soit haute ou basse. Moi j’investis bas, après krach, et fais des plus valides de 50 à plus de 100% en moins d’un an en fct des titres. Combien avez vous perdus sur vos versements de 2019 et janvier 2020 entre février et avril 2020 ? Beaucoup j’imagine. Mais si vous faites entre 50 et 100% de plus value par an tous les ans n’hésitez pas à nous donner votre méthode miracle. Moi je l’ai fait en 2020 sur de nombreux titres. Mais je sais aussi vendre quand il le faut, sans attendre le krach suivant, quand je réinvestis justement. Chacun sa méthode. Je préfère investir bas, même si c’est pas au plus bas, et vendre haut, même si c’est pas au plus haut. Acheter haut ne m’intéresse pas. Quant à mon éducation financière, elle est bcp plus haute que vous ne l’imaginez visiblement. On en reparle au prochain krach avec plaisir.
0.56% sur 15 ans est le taux réellement proposé au client de Pierre.
Un cas ne fait pas un exemple représentatif. Sinon on peut aussi parler des placements miracles à qq centaines de millions de % de rendement, et qui existent vraiment : le LOTO, l’Euromillions (là on est même au dessus).
Je vous crois. Je viens de regarder sur meilleurs taux : sur 15 ans, 0,53% est un « taux de excellent mais rare » mot pour mot sur le site. Exemple donc non représentatif. CQFD
C’est vrai qu’un taux à 0,56% c’est exceptionnel, même avec un courtier, et même avec un bon profil. Déjà c’est du taux pour un prêt à une personne physique. Pour une personne morale (SCI ou SARL) c’est 0,2% (CIC, SG, …) de plus voir 0,45% au crédit mutuel !!!
Ensuite, avec un taux nominal bas comme celui là, il faut prendre en compte le cout de l’assurance qui va mathématiquement augmenter lors de la renégociation car vous avec pris de la bouteille.
Bonjour,
Je rejoins Antoine, sur l’aspect trompeur de l’exemple….pourquoi avoir « joué » sur 2 critères (délai + taux)? Je m’attendais à un exemple en phase avec le titre de l’article à savoir un exemple avec simplement un allongement du délai mais sans changement du taux….Là cet exemple enfonce des portes ouvertes, il est certain qu’avec un taux plus bas et une durée plus longue on connait déjà la conclusion…
Allonger la durée d’un crédit immobilier suppose un avenant au crédit immobilier initial, donc autant en profiter pour le renégocier et faire baisser le taux.
Je ne vois vraiment pas pourquoi vous vous offusquez. Avec un taux équivalent, l’exigence de rendement du placement est supérieur pour espérer un effet de levier. C’est l’unique différence.
J’interviens pour la 1ère fois sur ce blog car les raisonnements développés à propos de l’exemple de M.D ne m’apparaissent pas corrects pour 2 raisons:
1/ un investissement fractionné n’est pas forcément la meilleure formule pour investir en bourse, et fait partie des idées toutes faites. C’est rassurant sur le plan psychologique pour l’investisseur, mais sans plus. Il suffit de regarder la très intéressante analyse du Journal Investir cette semaine pour voir que tout dépend des périodes considérées.
2/ sur le plan du calcul fait par le courtier, il y a un défaut dans le calcul – sauf erreur de ma part – car le calcul n’est pas fait sur 15 ans dans les deux cas. En effet, si M.D rembourse son prêt à 12 ans, il lui est possible d’investir une mensualité plus importante entre 12 ans et 15 ans. Ce point manque au raisonnement.
Plus globalement, je ne suis pas du tout convaincu qu’il soit nécessaire de faire un tel montage pour un gain aussi aléatoire.
Cordialement.
Merci pour cette première intervention et bienvenue 😉
Pour ce qui concerne votre dernier point « si M.D rembourse son prêt à 12 ans, il lui est possible d’investir une mensualité plus importante entre 12 ans et 15 ans. Ce point manque au raisonnement. » ==> Vous devez avoir raté une phrase du texte : « Ensuite, pendant les 56 mensualités pour atteindre les 180 mensualités de son nouveau crédit immobilier, il devra décaisser 962.61 * 56 = 53906€. »
Pour votre point 1, nous sommes bien d’accord; l’investissement progressif ne permet pas d’obtenir une meilleure performance, mais seulement de limiter le risque d’investir au mauvais moment et c’est déjà pas mal.
Bonjour
Mon banquier m’a tjs dit que pour avoir une renogociatiion de crédit qui est plus étalé dans le temps que le premier… C’est seulement après une commission de surendetement.
Donc je ne comprend pas trop cet article…
Vous avez raison, toutes les banques n’autorisent pas de rallonger la durée du crédit initiale. Certaines l’autorisent dans le cas d’un rachat de prêt. C’est l’opération réalisée par notre courtier. Mais effectivement, cela nécessite une connaissance d’une du marché bancaire.
Lors d’un rachat, les établissements bancaires sont nombreux à refuser de rallonger les prêts au delà de 24 mois alors que là, ce cher client passe de 10 à 15 ans sans problème ?
Je serais curieux de connaître le nom de l’établissement !
C’est la valeur ajoutée d’un courtier que de trouver ce genre de stratégie. C’est du sur- mesure fonction des dossiers.
Sauf qu’il y a une bonne raison initiale pour des emprunts de 15 ans…
C’est le moment ou il faut renover son bien car il commence a se deteriorier et perdre de la valeur.
Mais tous les idiots qui conseillent d’emprunter sur 20 ou 25 ans oublient (ou vous cachent) cet element pourtant crucial.
Bonjour, quand les taux ont fortement baissé toutes les stratégies de réamenagement sont forcément rentables.
Personnellement, ma stratégie a toujours été de faire un nouveau prêt en partant sur un nouveau projet immobilier. C’est surtout le nouveau projet qui va nous permettre de développer notre patrimoine, le prêt n’est qu’un moyen.
1er pret / 1er projet à 25 ans : achat appartement résidence principale
2eme pret et projet à 30 ans : achat maison et vente appartement pour solder le 1er prêt.
3eme projet à 36 ans : achat appartement locatif et nouveau prêt en gardant le prêt maison
4ème projet à 42 ans : achat nouvelle résidence principale (valeur double de la 1ère), nouveau prêt et vente ancienne maison pour solder ancien prêt.
Parallèlement, depuis 18 ans j’ai épargné au maximum de mes capacités du moment sur un PEA en titres vifs,
Allonger la durée du crédit, c’est aussi, mathématiquement, augmenter la probabilité d’être confronté pendant la durée du crédit à un accident de la vie ou locatif: perte d’emploi, divorce, gros travaux, squat… donc, c’est augmenter les risques. Il faut avoir les disponibilités pour pouvoir y faire face. Quand je me demande si nous sommes en période de bulle immobilière et que je lis sur un blog, pourtant en principe plutôt prudent, « augmentez la durée du crédit pour maximiser l’effet de levier », j’ai un peu peur d’avoir un élément de réponse.
Bonjour,
Je suis nouveau sur ce site mais les discussions fortes intéressantes ont réveillés ma curiosité. Au lieu d’avoir l exemple de Mr D, voilà le mien :
Nous avons emprunter sur 25 ans pour notre résidence principale. Actuellement, suite à cette crise sanitaire, je suis au chômage. Quel est la meilleure stratégie à adopter svp?: reporter les mensualités où renégocier ?
Merci d’avance
Je crois que vous n’avez pas beaucoup de choix; Votre situation professionnelle nouvelle (chômage), vous empêche de renégocier sérieusement votre crédit immobilier en le faisant racheter par une autre banque (sauf si le chômage est très temporaire et que votre profil emprunteur vous permet d’espérer un revenu élevé après la covid).
Si vous avez du mal à payer vos mensualités de crédit, vous ne pouvez que demander une pause dans votre remboursement ou aller en commission de surendettement pour revoir les modalités de remboursement de votre crédit.
Pouvez vous nous décrire un peu plus votre situation professionnelle et vos perspectives de revenus ?
Bonjour
nous avons un crédit immo assez court ( environ 4 ans à rembourser ..)
j’ai l’impression qu’aucune banque ne veut me racheter mon prêt ..
des pistes de réseaux bancaires ?
cdt
LE plus simple serait de consulter nos coutiers en crédit immobiliers : https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier-comparez-les-meilleurs-taux