Depuis quelques années, il était devenu dépassé de vouloir devenir propriétaire de sa résidence principale avant de faire du locatif. Nombreux étaient ceux qui prétendaient que l’achat en priorité de la résidence principale était une erreur et qu’il fallait au contraire investir dans l’immobilier locatif dans un premier temps pour maximiser la puissance de l’effet de levier pour ensuite acheter sa résidence principale dans un second temps.
Cette nouvelle modernité qualifiait de conservatisme dépassé le conseil classique qui consiste à prendre le temps d’épargner pour se constituer un apport personnel, puis s’endetter pour acheter sa résidence principale, et enfin, quelques années après, lorsque les revenus du foyer auront progressé, investir dans l’immobilier locatif.
Vous avez ainsi été très nombreux, et notamment dans la tranche d’âge de 25 à 35 ans, à chercher à inverser l’ordre des choses en investissant dans l’acquisition d’un bien immobilier locatif alors même que vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale. Priorité à l’effet de levier et à la constitution du patrimoine plutôt que de gaspiller de la capacité d’emprunt dans l’achat de sa résidence principale ! Et il faut avouer qu’à 30 ans, se constituer une famille et penser à ces choses non rentable et à la famille, n’est pas toujours la priorité et parfois même ringard.
Malheureusement, force est de constater que les choses ne se déroulent pas toujours comme prévu. Depuis le début de l’année 2020, les banques, sur exigence de la banque de France, ont modifié le mode de calcul du taux d’endettement qu’elles calculent pour accorder un crédit immobilier.
Dorénavant, il n’est plus possible de se voir accorder un crédit immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 33% et surtout la prise en compte de revenus immobiliers locatifs est maintenant moins favorable.
Bref, vous semblez être de plus en plus nombreux à faire face à des refus de prêts immobiliers lorsque vous avez déjà des crédits immobiliers locatifs. Les exemples de candidats à l’acquisition de leur résidence principale déçus se multiplient face au refus des banques de leur accorder un nouveau crédit immobilier. C’est le cas, par exemple de Benoît, qui vient de déposer ce commentaire au bas de cet article « Crédit immobilier : Les banques modifient la formule de calcul du taux d’endettement pour l’immobilier locatif » :
Souhaitant réaliser l’achat d’une nouvelle résidence principale … Et mettre en location mon logement actuel (800€ de loyer versus 720€ de credit), les courtiers et banque qu’ils étaient + que favorables en début d’année m’indique maintenant que les revenus fonciers ne sont plus pris en compte pour le taux d’endettement.
Je passe donc d’un taux d’endettement de 29% (avec un salaire de 3000 net) a un taux de e 42% !! Exclu des banques « par défaut » sauf exception particulière.
Mon courtier me dit: « C’est chaud mais il y a moyen »
Le courtier chargé de valider auprès des vendeurs ma capacité dit « c’est mort »
On risque bien donc de devoir remettre notre projet au placard … Déçu déçu déçu
Gérer son patrimoine, c’est surtout identifier ses priorités et ses objectifs de vie.
La vie est longue et se constituer un patrimoine prend du temps. Bruler les étapes est tentant, mais est ce vraiment raisonnable.
Vous devez accepter de prendre le temps au risque de devoir revoir l’ordre de vos priorités. S’endetter massivement alors que l’on a pas de charge de famille et de logement est une manière efficace pour se donner les moyens d’avoir un patrimoine important lorsque tous les crédits seront remboursés dans 25 ans… mais c’est aussi prendre le risque de devoir renoncer à vos véritables objectifs de vie pendant toute cette durée de l’endettement.
C’est devoir vivre pendant une très longue période avec un endettement excessif qui vous empêchera de profiter réellement du cashflow généré.
Ainsi, il apparaît important de toujours conserver de la marge pour satisfaire vos projets de vie. S’endetter massivement à long terme est très efficace pour s’enrichir, mais est ce vraiment le plus important ? A 25/30 ans, vous pouvez le croire… mais à 35/40 ans, vous comprendrez peut être que finalement avoir un patrimoine élevé n’est pas un objectif de vie, mais une conséquence.
Vivre pour se constituer un patrimoine important peut paraitre accessoire face aux véritables projets de vie que sont vos enfants, votre famille et la capacité à vivre sereinement au quotidien. L’acquisition de la résidence principale fait partie de ces projets de vie qui pourraient être compromis par cette stratégie d’endettement excessif pour investir dans l’immobilier locatif.
Compromettre son cadre de vie pour s’assurer d’un niveau de vie dont on ne peut réellement profité est il vraiment raisonnable ?
Attention, au surendettement qui pourrait vous gâcher votre vie.
A suivre…
