Depuis quelques années, il était devenu dépassé de vouloir devenir propriétaire de sa résidence principale avant de faire du locatif. Nombreux étaient ceux qui prétendaient que l’achat en priorité de la résidence principale était une erreur et qu’il fallait au contraire investir dans l’immobilier locatif dans un premier temps pour maximiser la puissance de l’effet de levier pour ensuite acheter sa résidence principale dans un second temps.

Cette nouvelle modernité qualifiait de conservatisme dépassé le conseil classique qui consiste à prendre le temps d’épargner pour se constituer un apport personnel, puis s’endetter pour acheter sa résidence principale, et enfin, quelques années après, lorsque les revenus du foyer auront progressé, investir dans l’immobilier locatif.

Vous avez ainsi été très nombreux, et notamment dans la tranche d’âge de 25 à 35 ans, à chercher à inverser l’ordre des choses en investissant dans l’acquisition d’un bien immobilier locatif alors même que vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale. Priorité à l’effet de levier et à la constitution du patrimoine plutôt que de gaspiller de la capacité d’emprunt dans l’achat de sa résidence principale ! Et il faut avouer qu’à 30 ans, se constituer une famille et penser à ces choses non rentable et à la famille, n’est pas toujours la priorité et parfois même ringard.

Malheureusement, force est de constater que les choses ne se déroulent pas toujours comme prévu. Depuis le début de l’année 2020, les banques, sur exigence de la banque de France, ont modifié le mode de calcul du taux d’endettement qu’elles calculent pour accorder un crédit immobilier.

Dorénavant, il n’est plus possible de se voir accorder un crédit immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 33% et surtout la prise en compte de revenus immobiliers locatifs est maintenant moins favorable.

Bref, vous semblez être de plus en plus nombreux à faire face à des refus de prêts immobiliers lorsque vous avez déjà des crédits immobiliers locatifs. Les exemples de candidats à l’acquisition de leur résidence principale déçus se multiplient face au refus des banques de leur accorder un nouveau crédit immobilier. C’est le cas, par exemple de Benoît, qui vient de déposer ce commentaire au bas de cet article « Crédit immobilier : Les banques modifient la formule de calcul du taux d’endettement pour l’immobilier locatif » :

Souhaitant réaliser l’achat d’une nouvelle résidence principale … Et mettre en location mon logement actuel (800€ de loyer versus 720€ de credit), les courtiers et banque qu’ils étaient + que favorables en début d’année m’indique maintenant que les revenus fonciers ne sont plus pris en compte pour le taux d’endettement.

Je passe donc d’un taux d’endettement de 29% (avec un salaire de 3000 net) a un taux de e 42% !! Exclu des banques « par défaut » sauf exception particulière.

Mon courtier me dit: « C’est chaud mais il y a moyen »
Le courtier chargé de valider auprès des vendeurs ma capacité dit « c’est mort »
On risque bien donc de devoir remettre notre projet au placard … Déçu déçu déçu

 

Gérer son patrimoine, c’est surtout identifier ses priorités et ses objectifs de vie.

La vie est longue et se constituer un patrimoine prend du temps. Bruler les étapes est tentant, mais est ce vraiment raisonnable.

Vous devez accepter de prendre le temps au risque de devoir revoir l’ordre de vos priorités. S’endetter massivement alors que l’on a pas de charge de famille et de logement est une manière efficace pour se donner les moyens d’avoir un patrimoine important lorsque tous les crédits seront remboursés dans 25 ans… mais c’est aussi prendre le risque de devoir renoncer à vos véritables objectifs de vie pendant toute cette durée de l’endettement.

C’est devoir vivre pendant une très longue période avec un endettement excessif qui vous empêchera de profiter réellement du cashflow généré.

Ainsi, il apparaît important de toujours conserver de la marge pour satisfaire vos projets de vie. S’endetter massivement à long terme est très efficace pour s’enrichir, mais est ce vraiment le plus important ? A 25/30 ans, vous pouvez le croire… mais à 35/40 ans, vous comprendrez peut être que finalement avoir un patrimoine élevé n’est pas un objectif de vie, mais une conséquence.

Vivre pour se constituer un patrimoine important peut paraitre accessoire face aux véritables projets de vie que sont vos enfants, votre famille et la capacité à vivre sereinement au quotidien. L’acquisition de la résidence principale fait partie de ces projets de vie qui pourraient être compromis par cette stratégie d’endettement excessif pour investir dans l’immobilier locatif.

Compromettre son cadre de vie pour s’assurer d’un niveau de vie dont on ne peut réellement profité est il vraiment raisonnable ?

Attention, au surendettement qui pourrait vous gâcher votre vie.

A suivre…

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49 Comments

  1. Nicolas says:

    Je suis employé de banque, et je peux vous affirmer que dans la méthode de calcul de taux d’effort introduite par le HCSF, les revenus fonciers entrent bien dans le calcul. Ce taux est extrêmement simple à calculer : (mensualité en cours + mensualités du projet) / (revenus + revenus fonciers). Reste à vérifier le taux de solvabilité du candidat emprunteur en fonction des critères retenus par sa banque.

    • Oui, nous sommes bien d’accord. Mais certaines banques calculaient le taux d’endettement de manière différente avec l’immobilier locatif.

      (mensualité du projet + (revenu foncier – mensualité locatif en cours ) / revenu hors foncier

      Cette dernière formule permettait un endettement beaucoup plus élevé et surtout d’espérer pouvoir s’endetter pour sa résidence principale sans aucun problème malgré un locatif.

      • Bonjour,
        y a t il des banques qui utilisent cette méthode de calcul favorable à l’investissement locatif?
        Je fais fasse à un refus pour ma résidence principale.
        Cordialement

        • Normalement, la banque de France proscrit ce mode de calcul.

          • L’hcsf est un organisme indépendant, elle émet des recommandations pas d’obligations, donc je ne pense pas que ça soit proscrit?

            • Lorsque l’on émet de recommandation et surtout que l’on promet des sanctions si elles ne sont pas respectés, vous êtes libre de les respecter ou non… mais c’est à vos risques et périls.

              De surcroît, nous sommes dans une période délicate pour les banques, ce n’est pas le moment de « jouer » contre l’organisme de contrôle.

        • ELABED says:

          Bonjour,

          Je suis chez crédit agricole, et je vais bientôt déposer mon dossier du crédit pour une nouvelle maison principale.
          Et ils ont pris en compte tout mes revenus fonciers.
          Il faut juste votre salaire soit Supérieur à vos revenus fonciers mensuels.

          Bonne chance.
          Cordialement

      • adnstep says:

        GF, je crois qu’il manque une parenthèse dans votre formule.

    • André Lapointe says:

      Merci

    • Bonjour, c’est 100% des revenus fonciers ou 70% pour comme avant?

      Merci

      • 70% qui doit normalement se rapprocher le plus possible au revenu net imposable à l’impôt sur le revenu. La banque de France demande que le montant à prendre en compte est le loyer net imposable (hors charges exceptionnelles et non récurrentes).

        • Vous êtes sur pour les 70%? je ne trouve pas cela dans la recommendation. Il me semblait que c’était le seul point avantageux d cela chose….

          • Oui, vous avez raison. La recommandation demande que ce soit le revenu net imposable l’impôt sur le revenu, c’est à dire le loyer annuel après déduction des charges déductibles (taxe foncière, travaux entretien, gestion, …).

            En pratique par soucis de simplification, les banques prennent 70% du loyer.

      • Nicolas says:

        100% chez nous

        • Excellent. Je n’ose pas vous demander dans quelle banque vous travaillez pour ne pas faire de pub 😉

        • 100% du loyer brut encaissé ! Sans prise en compte des charges de propriété ? Drôle de gestion des risques.

        • C’est quelle banque? Puis je vous confier mon dossier de financement?

          • Nicolas says:

            Pour Cyril et Pat, je travaille pour l’une des caisses régionales de Crédit Agricole (je ne dirai pas laquelle). Pat, je ne pourrai prendre votre dossier j’en suis désolé.
            Pour Guillaume, je confirme que nous parlons de 100% du loyer brut encaissé. Après nous respectons la recommandation des 33% à la lettre, chose que nous ne faisions pas par le passé étant sur un territoire très atypique. Si vous souhaitez plus d’information, vous avez accès à mon mail.

    • J’ai demande un prêt étudiant à ma banque, celle la même qui avait ouvert un livret A a ma petite fille puis lui a accordé une carte bleue à 16 ans pour la Fideliser et plus tard a 18ans refus de prêt because, c’est un employé de banque qui a lache l’info, vous résidez dans un département d’outre mer. La réponse officielle de la banque, on a pas a motiver le refus. Pourquoi bord.. de mer.. Un livret A et une carte bleue ? Pas de réponse. Meme la médiatrice de cette grosse puta..de banque, une ancienne secrétaire d’état reconvertie à donné la même réponse, on ne motive pas. On a changé de boutique et c’est mon assureur qui m’a fait un prêt. Par contre mes revenus ne sont plus dans cette banque qui s’est fait soulager de 5 milliards d’euros, merde j’ai donné le nom. Alors les conseils des banques🏧😅😅😅

  2. Laurent says:

    Bel article.
    Je suis effaré de voir ces YouTubeurs de 25 ans expliquer qu’ils ont fait fortune dans l’immobilier, la bourse en quelques mois etc ….
    Je me suis amusé à m’abonner à leurs « formations ». Du vent, c’est totalement creux, sans consistance. Heureusement, on peut bénéficer du remboursement sous 1 mois.
    Il n’y en a qu’un qui fait du travail sérieux.

    Cela me rappelle les émissions de tv réalité ou passer à la tv faisait penser qu’on était talentueux ….

    • Thierry says:

      Oui, et aussi dans les années 80, on regardait les émissions animées par Bernard Tapie, ( je crois que ces émissions s’appelaient alors Ambitions, ou un truc approchant), émissions qui nous donnaient l’envie d’entreprendre, bon, c’était creux aussi, mais j’étais jeune, ça faisait rêver… le pauvre, ça a mal fini pour lui, dommage, je l’aime bien.

      • A son age et son état se sante, il en peu a faire de savoir s’il a réussi ou échoué surtout de la part de beaucoup d’envieux, heureux qu’un riche se casse la gueule. Ca ne leur rapporte pas un centime mais c’est jouissif et bien français.
        Il avait un magnifique bateau, un hôtel particulier, fait de la téloche, du théâtre,, ministre… Une vie bien remplie. Ce qui me chier c’est pas les 140 millions que lui a refile le fisc, c’est les cahuzac, thevenou, le ministre qui voulait rendre gorgé aux fraudeurs et ne payer pas ses impôts et la cantine de ses gosses et ces sénateurs qui dorment devant les caméra après le resto paye de bon cœur par ceux qui tapent sur les entrepreneurs. Désolant, pauvre pays. Pauvres gens.

    • Gilles.DR315 says:

      Il y en a de plus de plus. J’ai des clients qui tombent dans le piège de ces gars qui vendent du rêve et çà marche, des vrais pro de la communication et du marketing. Les gens ne comprennent pas qu’il est inutile de rien (sans apport), et surtout sans épargne de précaution pour faire face aux aléas du risque locatif. Il y a effectivement quelques opérations qui s’en sortent pas mal, dans des petites villes en plein développement ou le prix de l’immobilier reste accessible. Mais pour le reste, le rendement est trop faible. Même l’investissement dans les garages deviennent du grand n’importe quoi, avec des prix astronomiques

      • C’est une catastrophe. Je suis effrayé des dégâts de ces arnaqueurs.

      • adnstep says:

        Oui, je vois maintenant dans les grandes villes des garages vendus à 25000€, avec une espérance de loyer de 110€/mois au grand maximum (au delà, mieux vaut louer une place à l’année dans un qpark). 5.3% bruts. Supayr.

  3. Bonjour

    Suivre

  4. Strangers says:

    Bonjour,

    Je suis dans ce cas mais je suis passé à travers les gouttes et j’ai pu acheter ma résidence principale juste avant le confinement.

    Il faut savoir que mon investissement immobilier est très rentable, de l’ordre de *1.5 entre les revenus et la charge de crédit (mais beaucoup de charges annexes car nous faisons des gîtes en LMNP entre autres). Autre particularité, c’est un investissement avec un ami (et pas ma femme).

    Et même comme ça, cela a failli ne pas passer. Il y avait déjà les banques qui ne comprenaient pas qu’on faisait du LMNP et qui nous demandaient une déclaration de revenus que nous n’avions donc pas.

    Il y a la banque qui a fait volte face sans explication.

    Et la banque qui ne nous suit pas car elle considère que je porte l’entièreté de la charge du crédit (pourquoi pas) par contre du côté des revenus ne prend que la moitié des revenus des gîtes (car c’est un investissement avec un ami et pas ma femme. Si je suis leur logique, ils ont peur que mon ami prenne la moitié des revenus qui lui revienne et ne veuille pas payer la moitié du crédit avec, donc c’est moi qui porte tout le crédit). Avec un taux de 70% en plus, ça commence à être dur …

    Donc la réelle plus-value du courtier en 2020 se situe sur un point : trouver une banque pour les dossiers compliqués comme le mien. Sans ma courtière, je n’aurai jamais eu de crédit. Elle a affaire directement aux personnes compétentes, alors qu’en tant que particulier j’avais affaire au banquier « de base », qui n’arrivait pas à comprendre mon dossier. Et ma courtière savait quelle banque pouvait accepter mon dossier à l’avance. Bref, après beaucoup de déconvenues, j’ai passé le dossier à une courtière, et je n’ai aucun regret.

  5. Guillaume says:

    Concernant l’exemple pris dans votre article
    800e de loyer et 720 de crédit. L’exemple n’est absolument pas bon
    C’est normal que la banque refuse
    Non seulement ça ne s’autoinance pas mais en plus ça lui coûte de l’argent
    Il n’a pas pensé à l’impôt ni aux différentes charges inerantes à un investissement locatif

    • Mais, cela ne s’autofinance jamais !! Ne tombez pas dans le mythe du rendement locatif à 15% ! Cela n’existe pas.

      • Bien sur que si. J’ai du 400 de CF positif tout payé par ailleurs….. Ce n’est pas un mythe. Mais cet investissement là est dans une ville de 10000 habitants… Effectivement ce n’est pas de l’appart parisien…

        • Quel est votre recul ? Depuis combien de temps faites vous cela et surtout quelle est votre tranche marginale d’imposition ?

          • 20 ans environ (mais des achats/reventes donc ce bien n’est pas là depuis 20 ans si c’est votre question) Comme je suis assassiné par les impôts, cet investissement est en SCI à l’IS.

      • Il suffit de savoir trouver les bonnes affaires monsieur. Quand on à 700€ de crédit et que l’on touche 1500€ de loyers minimum je peux vous assurer que cela s’autofinance sans problème le tout est de savoir trouver les bonne affaire.

  6. Bonjour,
    Je souhaite construire sur un terrain m’appartenant 3 petits logements locatifs meublés afin de pouvoir bénéficier du LMNP ( des T2 ou T3).
    Je suis célibataire, âgée de 32 ans avec 1 enfant.
    Ayant 2500 € net environ de salaire par mois et comptant louer les appartements environ 650 € par mois soit 1950 € par mois), pensez-vous que c’est une bonne idée d’investir dans ce projet ?
    Etant profession libérale, je souhaite réaliser ce projet pour ma retraite, car je n’ai pris aucune retraite complémentaire. Et je n’ai pour l’instant aucun logement ou bien immobilier m’appartenant (hormis le terrain).
    A vous lire, il semble que les taux augmentent actuellement. Est-ce le moment d’emprunter ?

    • adnstep says:

      Si vous êtes sûre de louer, why not.
      Avez vous calculé le coût du projet ?
      Est-ce que ce sera rentable ? 3% 6% 10% Plus ?

      Aurez vous le temps de gérer les locations vous-même ?

      Vous n’êtes pas propriétaire et allez emprunter pour 15-20 ans pour votre investissement. Êtes-vous prête à être locataire pour longtemps ?

      • « Êtes-vous prête à être locataire pour longtemps ? »

        Merci, c’est le principal point à retenir ! Chaque chose en son temps ! Investir aujourd’hui, c’est ne plus pouvoir emprunteur pour une future RP.

    • Thierry says:

      2500 euros /mois, avec un enfant…. si vous avez un bon paquet d’argent de coté, possible. Sinon, laissez tomber, au moindre problème, locataire indélicat, ect … vous connaitrez l’enfer. Le meilleur des patrimoines, c’est la santé … 😉

    • Nicolas says:

      Une suggestion qui me vient à l’esprit (peut etre y avez-vous déjà songé) : Construction de votre résidence principale et d’un ou 2 appartements locatifs attenant.
      Question de philosophie, pour moi le premier investissement pour assurer sa retraite c’est la RP.
      Même si un grand expert comptable, contributeur du pacte Dutreil, nous a dit un jour que le meilleur moyen de payer l’ISF (c’était avant 2018) est de ne pas acquérir sa RP mais de commencer avec du locatif…

  7. Vincent says:

    Bien sûr que l’autofinancement existe , évidemment comme l’a dit Cyril ce n’est pas à Paris
    Mon exemple dans une ville de 36 000 hab :
    Un immeuble 35 400 revenu annuel
    Crédit environ 15 000 / an
    Taxe Foncière 7200 /an – 900 Taxe Ordures Ménagères
    Assurance 1000 € / an
    Travaux entretien aléatoires
    Il en reste suffisamment pour payer les impôts , mais je l’ai mis à l’IS c’était plus intéressant dans ce cas précis mais même sans cela ca s’auto-finançait ( calcul confirmé par mon expert comptable )

  8. Morgan says:

    J ai 46 ans. J ai commencé par acheter ma RP, il y 16 ans, puis j’ai investi dans plusieurs biens locatif. Tous les investissements dégagent un cash flow positifs, grâce aux dispositifs fiscaux (sellier intermédiaire, Pinel, solibail).
    J ai investi également avec un ami en sci. Je confirme que certaines banques comptent 100% de la dette et 70% des 50% des revenus.
    Je souhaite acheter à présent une nouvelle RP en province tout en gardant l ancienne en IDF car j y travaille toujours quelques jours par semaine (vive le télétravail qui permet de vivre en province).
    Je suis confronté aux mêmes difficultés de financement à cause du ratio d endettement et du calcul défavorable des investissements locatifs. Un des problèmes est que tous les flux financiers certains liés à la fiscalité (crédit d IR) ne sont pas pris en compte. Il est vrai que certains de ces dispositifs s arrêteront au bout de 12 ans, d autres 15 ans. Mais je passerai alors les biens en meublés en LMNP pour relever du BIC et amortir les appartements. Le cash flow restera positif.
    Aujourd’hui, avec des revenis salariaux très conséquents et une épargne financiere tout autant, en mettant plus de 250 K€ d apport, je ne trouve pas 400 K€ de crédit à cause des règles du HCSF.
    Si la remontée des taux écarte les primo accédant avec des revenus trop faible pour acheter et que les règles (car effectivement ces recommandations sont des règles sous peine d amendes pour les banques) écartent ceux qui ont déjà fait des investissements locatifs, il risque d y avoir une chute importante de la demande. C est ce qui est recherché pour faire baisser les prix de l immobilier et surtout ralentir la production de crédit.
    En attendant, les transactions et la détention de biens immobiliers sont génératrices de taxes en tout genre pour l État et les collectivités locales. Ce sera autant de moins dans les caisses pour financer la reprise.
    C est un très mauvais calcul.

    • adnstep says:

      « il risque d y avoir une chute importante de la demande. »

      Ou il peut y avoir des gens qui ont des liquidités et qui reviendront sur le marché, à un point d’entrée plus bas.

  9. Merci à tous pour vos réponses.
    Etant néophyte en investissements, je souhaite me lancer pour assurer ma retraite et j’ai pensé que ce serait une solution. Mais il est vrai que l’investissement serait d’environ 300.000 € au minimum, ce qui est une somme importante à rembourser. Et il est possible qu’il y ait des « loups cachés »administratifs ou techniques, ne serait-ce que pour la construction et des réglementations car j’en découvre tous les jours.
    Les intérêts et assurances d’emprunt + les impôts taxes d’aménagement, taxes foncières, assurances, à quoi doit-on penser encore qui m’aurait échappé ?

    Je n’ai pas de résidence principale car je suis logée à titre gratuit à l’heure actuelle.
    Je pourrais mettre 1 logement à mon nom et les 2 autres en location. Mais pourrais-je sous-louer le mien dans la mesure où actuellement je suis logée dans ma famille ?
    Dans mon cas, me conseillez-vous de mettre ces logements en LMNP (j’ai vu que les amortissements n’entraînent pas une plus value en cas de revente).
    Pinel est-ce intéressant dans mon cas ?
    Merci de vos conseils.
    Sandy

  10. François says:

    Les nouvelles mesures sont certes plus contraignantes pour l’obtention d’un crédit.
    Mais le dialogue avec les banques permet toutefois d’arrondir les angles à la marge, tout en restant prudent, car les banquiers sont avant tout des vendeurs qu’il faut mettre en concurrence.

  11. Bonjour
    J’ai fais les deux en même temps. Un T3, en residence principale, et un F2 à Toulouse, ville étudiante. Puis vente T3 et achat maison à la campagne en Picardie. Y’a rien a voir mais c’est pas cher et pas loin de paname. Vente de la maison de campagne et achat de deux maisons mitoyenne avec travaux. On se relève les manches pour les travaux et la plus value sert d’apport pour un autre logement locatif etc… À l’arrivée, comme le dit si bien cet article, on a un toit pour sois et sa famille, on a pas payé de loyers, et on a un petit parc locatif parceque je fais court.
    Cordialement

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