La renégociation à la baisse du taux de votre crédit immobilier est une opération patrimoniale particulièrement intéressante depuis la très violente baisse des taux des crédits immobilier de 2014 / début 2015.
Très nombreux sont les particuliers qui ont fait une demande de renégociation du crédit de la résidence principale ou de leur résidence secondaire (cf « Simulateur : Renégocier son crédit immobilier. Calculer le gain de la renégociation du taux d’intérêt« ). Les économies potentielles sont très importantes, et proviennent aussi bien :
- de la renégociation à la baisse du taux du crédit immobilier (cf « tendance des taux de crédits immobilier actuels »);
- que de la possibilité de changer d’assurance de prêt et de souscrire une assurance déléguée nettement moins onéreuse (cf « Changez librement d’assurance de prêt en cours de crédit à partir du 26 Juillet 2014 !« )
Renégocier son crédit immobilier locatif induit une hausse des impôts sur les revenus fonciers.
La question de la renégociation à la baisse des taux des crédits immobiliers locatifs n’est pas aussi simple que la renégociation du crédit de la résidence principale ou de la résidence secondaire.
En effet, en vertu de l’application de l’article 31 du code général des impôts, les intérêts payés pour l’acquisition d’un immeuble mis en location sont déductibles des revenus fonciers et permettent de réduire l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable.
Au final, réduire le taux du crédit immobilier locatif entraîne une baisse du montant total des intérêts payés et conséquemment une hausse de l’impôt sur le revenu.
Pour autant, même si celle ci peut avoir pour conduire à une hausse de votre impôt sur le revenu, la renégociation à la baisse du taux du crédit immobilier reste pertinente et doit sérieusement être envisagée.
Afin de vous faciliter les démarches et le calcul de l’intérêt de renégocier votre crédit immobilier locatif, nous avons construit un simulateur. Ce simulateur intuitif vous permettra de calculer l’intérêt ou non de renégocier le taux de votre crédit immobilier locatif, en tenant compte :
- Des frais de nouvelles garanties ;
- Des indemnités de remboursement anticipées ;
- De la hausse d’impôt sur le revenu induite par la baisse du taux d’intérêt ;
Simulateur Calcul de l’économie générée par la renégociation d’un crédit immobilier locatif.
La déductibilité des intérêts d’emprunt suite au rachat d’un crédit immobilier locatif : La théorie fiscale des emprunts substitutifs.
Dans le cadre d’une opération de rachat de crédit immobilier locatif, les intérêts du nouveau crédit immobilier restent déductibles des revenus fonciers, uniquement en cas de respect de ces deux conditions cumulatives :
- Le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;
- Les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt.
