Parmi les candidats à l’élection présidentielle 2017, il faut reconnaître la grande exhaustivité du programme de François FILLON concernant le logement et plus particulièrement l’imposition des revenus fonciers :
TVA à taux réduit pour l’acquisition d’une résidence principale ou l’acquisition d’un bien immobilier neuf (VEFA) destiné à la location.
En passant la TVA de 20% à 10%, l’économie fiscale est immédiate et très élevée ; Pour l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000€ TTC, c’est une économie de TVA que l’on peut estimer à plus de 15 000€.
Suppression progressive des droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
C’est à dire des droits d’enregistrement qui sont payés lors de l’acquisition d’un immeuble ancien. C’est une économie qui pourrait atteindre 10 000€ pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien de 200 000€ ;
Suppression de la loi PINEL et instauration d’un nouveau régime fiscal d’incitation à l’investissement immobilier locatif dans le neuf basé sur l’idée de la constatation annuel d’un amortissement dont le taux pourra atteindre 2.50%.
Ce mécanisme d’imposition des revenus fonciers après amortissement est proche de l’imposition des revenus fonciers en Allemagne ; Il s’agit donc de transformer la réduction d’impôt PINEL par un amortissement qui permettra de réduire l’impôt sur le revenu foncier et pourrait même conduire à une non imposition des revenus fonciers lorsque l’acquisition sera réalisée avec un crédit immobilier.
En effet, entre déductibilité des intérêts d’emprunt et amortissement au taux minimum de 2.50% (= Amortissement sur 40 ans), les revenus fonciers pourraient être que très faiblement imposés.
Ce nouveau régime d’imposition devrait être réservé à l’acquisition d’un bien immobilier neuf, même si un nouveau régime fiscal devrait également être proposé pour les biens immobiliers qui feraient l’objet d’une réhabilitation.
Un tel régime d’amortissement du bien immobilier mis en location est relativement proche de l’imposition actuelle des revenus perçus dans le cadre d’une location meublée.
Mise en place d’une défiscalisation spécifique pour la réhabilitation des logements et ouverture du PTZ+ pour les acquisitions de logements anciens dans les zones de centre-ville.
Nous n’avons pas encore de détails sur la nature de cette mesure, mais on imagine un encouragement à la rénovation des immeubles destinés à la location. La mise en place de ce nouveau dispositif fiscal est d’une importance majeure dans une perspective d’obsolescence immobilière et de nécessité d’accélérer la réalisation de travaux pour maintenir la valeur patrimonial des immeubles (cf » Prix de l’immobilier : La pierre ne vaut plus rien à cause de l’obsolescence immobilière« ).
Ce nouveau dispositif fiscal sera t’il réservé à la réhabilitation des seuls logements indécents (comme la loi PINEL dans l’ancien – cf » Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?« )… ou élargi à l’ensemble des biens immobilier locatif sous couvert d’un engagement de travaux dont l’importance (% du prix d’acquisition) est telle qu’on l’on peut penser la réhabilitation totale ? Cette seconde option serait évidemment une mesure bienvenue et de nature à relancer massivement l’activité dans le bâtiment.
La démolition de logements vétustes sera autorisée et facilitée dans les zones non tendues. Cette mesure est forte et symbole de l’obsolescence immobilière que nous vous détaillions dans cet article « Prix de l’immobilier : La pierre ne vaut plus rien à cause de l’obsolescence immobilière« .
Réforme des plus values immobiliers et retour à l’exonération des plus values immobilières après 15 ans de détention.
C’est le retour du serpent de mer et sur une réforme catastrophique instaurée en 2011 par M François FILLON. Comme quoi, on peut apprendre de ces erreurs.
Il s’agit de revenir sur la fiscalité des plus values immobilière telle qu’elle était en 2011 et de revenir sur l’imposition actuelle des plus value immobilier qui autorise une exonération qu’après 30 ans de détention (cf » Simulateur plus-value immobilière 2017 : Vers une exonération après 15 ans de détention ?« ), pour chiffre l’économie fiscale potentielle.
Augmentation de la taxe foncière sur les terrains constructibles (= non bâti) et fiscalité allégée sur la vente de terrains constructibles situés en zone tendues.
Avec l’objectif de construire davantage de logement et notamment en zone tendues, François FILLON propose une double mesure :
– Augmentation de la taxe foncière sur les terrains constructibles ;
– Baisse de la fiscalité sur les plus values immobilières des terrains constructibles (= terrain à bâtir) avec une exonération après 15 ans de détention ;
La question du prix du logement est au cœur de cette double mesure : Il faut libérer du foncier pour construire davantage et ainsi augmenter l’offre de logement pour faire baisser les prix de l’immobilier. Cette volonté de libéralisation du foncier s’accompagnerait d’une réforme réglementaire permettant de faciliter la construction de nouveaux logements avec une rénovation de la loi SRU.
Au final, ce programme apparaît comme ambitieux mais surtout totalement adapté et attendu par les investisseurs immobilier.
