Depuis quelques années, la demande de logement étudiant est très importante. La pénurie est très forte dans certaines villes et vous êtes naturellement très nombreux à investir dans ce marché locatif spécifique. Le marché de la location étudiant, c’est le marché principal de la location meublée, c’est à dire la location à des locataires qui n’ont pas de meuble et qui recherchent donc une solution clef en main pour se loger pendant l’année scolaire.
Une partie non négligeable du succès de la location meublée repose sur la demande de logements étudiants.
Ainsi, location meublée étudiante et colocation ont le vent en poupe et attirent de nombreux investisseurs en immobilier locatif qui sont à la recherchent d’un investissement rentable. Et, ils ont raison tant la demande est forte ; Néanmoins, l’investissement immobilier nécessite du temps et la capacité à se projeter dans le temps : Investir aujourd’hui sur le marché de l’immobilier locatif à destination des étudiants, c’est essayer d’anticiper la situation de ce marché dans 15 ans.
Il est alors important d’essayer de se projeter sur l’évolution du nombre d’étudiants.
Quel sera le dynamisme du marché immobilier à destination des étudiants dans 15 ans ?
Selon une récente étude publiée par Ministère de lʼEnseignement supérieur, de la Recherche et de lʼInnovation, le nombre d’étudiant augmente effectivement fortement depuis 2010 ; Le mouvement devrait se poursuivre jusqu’en 2026/2027 , puis se maintenir à haut niveau jusqu’en 2029/2030, c’est à dire pendant encore 10 ans.
Néanmoins, au delà de 2030, la baisse violente de la natalité depuis 2010 interroge sur la pérennité de ce marché. Le nombre d’étudiants pourrait bien chuter du fait d’une forte baisse de la natalité en France à partir de 2010 :
- En 2000, ce sont 774 000 naissances qui alimentent les universités depuis 2018/2019 ;
- En 2010, ce sont 802 000 naissances qui alimenteront les universités à partir de 2028/2029 ;
- En 2018, ce ne sont plus que 719 000 naissances qui alimenteront les universités à partir de 2036.
La baisse de la natalité est très forte à partir de 2010.
Une baisse forte du nombre d’étudiants à partir de 2030 ! C’est un marché immobilier locatif qui se dégrade.
2030, c’est demain ! Il faut l’anticiper ou alors vendre avant ce déséquilibre annoncé du marché ! En 2025/2026, il sera probablement opportun de penser à la vente de vos actifs immobiliers locatifs dédiés au logement des étudiants ; Vous pourrez encore vendre cher un très haut rendement locatif passé.
Les actifs dédiés tels que la colocation pourrait subir les plus fortes déconvenues. En effet, il s’agit typiquement d’actif de pénurie, c’est à dire ces logements dans lesquels personne ne veut loger, mais qui sont tout de même recherchés faute de choix. A partir de 2030, les locataires étudiants auront le choix de ne pas s’imposer ce type de logement.
Si le nombre d’étudiants baisse à partir de 2030, l’offre de logement étudiant ne sera t’elle pas trop importante ? Une demande qui baisse, c’est une plus grande difficulté à trouver un locataire, mais aussi un loyer qui s’ajuste à la baisse.
C’est le marché de la location meublée qui risque de subir le manque à gagner le plus important, suivi du marché du studio ou du T1.
Dans une moindre mesure, il serait intéressant d’essayer d’anticiper les conséquences de la dégradation du marché étudiant sur l’ensemble du marché locatif. Moins d’étudiants, c’est moins de logement destinés à cette population spécifique et donc davantage de biens offerts à la location au profit des locataires classiques.
Au delà des grandes métropoles naturellement riches en population étudiantes, les voici les 30 premières villes moyennes étudiantes classées selon la taux d’étudiant dans la population totale en 2006 :
| Aire urbaine* | Étudiants de 18 à 24 ans, lieu de résidence (en effectifs) en 2006 | Part des étudiants dans la population totale (en %) en 2006 |
|---|---|---|
| 1 Poitiers | 19 500 | 8,6% |
| 2 Montpellier | 41 300 | 8,1% |
| 3 Rennes | 43 800 | 7,7% |
| 4 Nancy | 31 400 | 7,6% |
| 5 Grenoble | 37 500 | 7,1% |
| 6 Besançon | 15 900 | 6,8% |
| 7 Dijon | 22 600 | 6,7% |
| 8 Angers | 22 600 | 6,5% |
| 9 Toulouse | 71 900 | 6,5% |
| 10 Reims | 18 900 | 6,5% |
| 11 Amiens | 16 800 | 6,1% |
| 12 Lille | 67 500 | 5,8% |
| 13 Clermont-Ferrand | 24 700 | 5,8% |
| 14 Strasbourg | 36 200 | 5,7% |
| 15 Tours | 22 200 | 5,6% |
| 16 Bordeaux | 55 900 | 5,6% |
| 17 Brest | 16 400 | 5,3% |
| 18 Nantes | 40 400 | 5,3% |
| 19 Limoges | 13 700 | 5,3% |
| 20 Lyon | 91 600 | 5,2% |
| 21 Caen | 19 900 | 5,2% |
| 22 Rouen | 25 400 | 4,8% |
| 23 Chambéry | 6 700 | 4,8% |
| 24 Pau | 10 400 | 4,5% |
| 25 Saint-Étienne | 13 800 | 4,3% |
| 26 La Rochelle | 7 800 | 4,2% |
| 27 Marseille-Aix | 65 900 | 4,1% |
| 28 Paris | 467 900 | 4,0% |
| 29 Orléans | 14 700 | 4,0% |
| 30 Metz | 16 800 | 3,8% |
- * Zonage de 1999, voir définitions.
- Source : Insee, recensement de la population de 2006.
A suivre …
