Depuis quelques années, la demande de logement étudiant est très importante. La pénurie est très forte dans certaines villes et vous êtes naturellement très nombreux à investir dans ce marché locatif spécifique. Le marché de la location étudiant, c’est le marché principal de la location meublée, c’est à dire la location à des locataires qui n’ont pas de meuble et qui recherchent donc une solution clef en main pour se loger pendant l’année scolaire.

Une partie non négligeable du succès de la location meublée repose sur la demande de logements étudiants.

Ainsi, location meublée étudiante et colocation ont le vent en poupe et attirent de nombreux investisseurs en immobilier locatif qui sont à la recherchent d’un investissement rentable. Et, ils ont raison tant la demande est forte ; Néanmoins, l’investissement immobilier nécessite du temps et la capacité à se projeter dans le temps : Investir aujourd’hui sur le marché de l’immobilier locatif à destination des étudiants, c’est essayer d’anticiper la situation de ce marché dans 15 ans.

Il est alors important d’essayer de se projeter sur l’évolution du nombre d’étudiants.

 

Quel sera le dynamisme du marché immobilier à destination des étudiants dans 15 ans ?

Selon une récente étude publiée par Ministère de lʼEnseignement supérieur, de la Recherche et de lʼInnovation, le nombre d’étudiant augmente effectivement fortement depuis 2010 ; Le mouvement devrait se poursuivre jusqu’en 2026/2027 , puis se maintenir à haut niveau jusqu’en 2029/2030, c’est à dire pendant encore 10 ans.

 

 

Néanmoins, au delà de 2030, la baisse violente de la natalité depuis 2010 interroge sur la pérennité de ce marché. Le nombre d’étudiants pourrait bien chuter du fait d’une forte baisse de la natalité en France à partir de 2010 :

  • En 2000, ce sont 774 000 naissances qui alimentent les universités depuis 2018/2019 ;
  • En 2010, ce sont 802 000 naissances qui alimenteront les universités à partir de 2028/2029 ;
  • En 2018, ce ne sont plus que 719 000 naissances qui alimenteront les universités à partir de 2036.

La baisse de la natalité est très forte à partir de 2010.

 

 

Une baisse forte du nombre d’étudiants à partir de 2030 ! C’est un marché immobilier locatif qui se dégrade.

2030, c’est demain ! Il faut l’anticiper ou alors vendre avant ce déséquilibre annoncé du marché ! En 2025/2026, il sera probablement opportun de penser à la vente de vos actifs immobiliers locatifs dédiés au logement des étudiants ; Vous pourrez encore vendre cher un très haut rendement locatif passé.

Les actifs dédiés tels que la colocation pourrait subir les plus fortes déconvenues. En effet, il s’agit typiquement d’actif de pénurie, c’est à dire ces logements dans lesquels personne ne veut loger, mais qui sont tout de même recherchés faute de choix. A partir de 2030, les locataires étudiants auront le choix de ne pas s’imposer ce type de logement.

Si le nombre d’étudiants baisse à partir de 2030, l’offre de logement étudiant ne sera t’elle pas trop importante ? Une demande qui baisse, c’est une plus grande difficulté à trouver un locataire, mais aussi un loyer qui s’ajuste à la baisse.

C’est le marché de la location meublée qui risque de subir le manque à gagner le plus important, suivi du marché du studio ou du T1.

Dans une moindre mesure, il serait intéressant d’essayer d’anticiper les conséquences de la dégradation du marché étudiant sur l’ensemble du marché locatif. Moins d’étudiants, c’est moins de logement destinés à cette population spécifique et donc davantage de biens offerts à la location au profit des locataires classiques.

Au delà des grandes métropoles naturellement riches en population étudiantes, les voici les 30 premières villes moyennes étudiantes classées selon la taux d’étudiant dans la population totale en 2006 :

Aire urbaine* Étudiants de 18 à 24 ans, lieu de résidence (en effectifs) en 2006 Part des étudiants dans la population totale (en %) en 2006
1 Poitiers 19 500 8,6%
2 Montpellier 41 300 8,1%
3 Rennes 43 800 7,7%
4 Nancy 31 400 7,6%
5 Grenoble 37 500 7,1%
6 Besançon 15 900 6,8%
7 Dijon 22 600 6,7%
8 Angers 22 600 6,5%
9 Toulouse 71 900 6,5%
10 Reims 18 900 6,5%
11 Amiens 16 800 6,1%
12 Lille 67 500 5,8%
13 Clermont-Ferrand 24 700 5,8%
14 Strasbourg 36 200 5,7%
15 Tours 22 200 5,6%
16 Bordeaux 55 900 5,6%
17 Brest 16 400 5,3%
18 Nantes 40 400 5,3%
19 Limoges 13 700 5,3%
20 Lyon 91 600 5,2%
21 Caen 19 900 5,2%
22 Rouen 25 400 4,8%
23 Chambéry 6 700 4,8%
24 Pau 10 400 4,5%
25 Saint-Étienne 13 800 4,3%
26 La Rochelle 7 800 4,2%
27 Marseille-Aix 65 900 4,1%
28 Paris 467 900 4,0%
29 Orléans 14 700 4,0%
30 Metz 16 800 3,8%

 

  • * Zonage de 1999, voir définitions.
  • Source : Insee, recensement de la population de 2006.

 

 

 

A suivre …

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32 Comments

  1. Sans compter que les municipalités construisent des logements étudiants « sociaux » à tours de bras ces temps-ci (je parle de Paris), ce qui augmentera l’offre de ce type de logement.

  2. Bonjour,

    La colocation est un mode de vie qui attire de plus en plus, ce n’est pas un choix par défaut, surtout que les loyers ne sont pas plus faibles pour ce type de produit. Je loue personnellement à des jeunes actifs qui ne veulent pas mener une vie solitaire. Un jeune actif, qui vient de trouver son premier emploi dans une ville qu’il ne connaît pas, est rassuré à l’idée de ne pas passer ses soirées seul. Je pense, en conséquence, que la colocation a de l’avenir.

  3. Bonjour Guillaume,

    Encore un post qui incite à la réflexion dans ce monde de l’immédiateté et du court-terme, merci pour cela.
    Ce qui est vrai , dans une période d’argent facile où on peut s’endetter facilement sur 20 ans il faut être capable de se projeter au moins à 10 ans voir 15.
    Où en sera le marché de la colocation d’ici là?
    Déjà à lire ce qu’on trouve sur le Web, les étudiants se sont fait dépasser par les jeunes actifs en terme de clientèle principale. Ça permet de se projeter un peu au delà de la décrue étudiante.
    Après une nouvelle clientèle pourrait apparaître, celle de seniors actif, voyageant, en bonne santé n’ayant pas le besoin/moyen d’un EPHAD et souhaitant avoir accès à pied/vélo/transport en commun à tout ce qu’une ville peut proposer. Cela peut représenter une bonne relève aussi.
    Peut-être équiper la coloc avec une petite pièce de soin équipée d’un défibrillateur et armoire à pharmacie?

    • « Déjà à lire ce qu’on trouve sur le Web, les étudiants se sont fait dépasser par les jeunes actifs en terme de clientèle principale. »

      J’ai vraiment du mal à y croire ! Qui trouve un intérêt à vouloir vivre en colocation ! cela me semble être, dans le meilleur des cas, un choix contraint par le manque d’offre.

      De surcroît, je crois comprendre que ce n’est pas moins cher qu’une location individuelle. … Vraiment, qui veut s’imposer ça !

      • Ba arrête Guillaume de faire des articles putaclic, si tu comprends pas l’immobilier dans son ensemble, comment peux tu te permettre d’écrire des articles sur des sujets que tu ne maîtrise pas. Tu connais sérieusement l’immobilier !?? Et je connais des gens qui te recommande !!! M….e, incroyable , j’ai toujours quelque chose à redire à tes analyses biaisé par ton pessimiste sur l’immo, mais si tu gagnes de l’argent, écoute au fond c’est nous les plus cons, on te fait vivre …

  4. Les locations Airbnb en progression constante, ne vont-elles pas compenser la baisse des locations et colocations étudiantes, notamment dans les villes touristiques et a forte activité économique comme Toulouse, Rennes, Paris, etc… ?

    • Les locations Airbnb vont brutalement se réduire à mon avis, entre avril et aout de cette année, avec les revenus concernés sur la déclaration pré-remplie et l’avis d’imposition correspondant au mois d’aout … pas mal de gens vont se rendre compte qu’il faut payer des impôts …

    • La demande est là mais les villes peuvent légiférer contre. C’est ce qui s’est passé à Berlin ( ville-état donc autonome) et ça pourrait être le cas en France en fct des alternances politiques

  5. Je suis pas sure que le taux de natalité soit suffisant pour ce projeter, d’après ce que je comprend de l’insse, le taux de natalité baisse parce que les femme ont des enfants de plus en plus tard. Mais le nombre d’enfant par femme est le même, donc l effet est temporaire, une fois l’allongement de la durée finie le taux de natalité reviendra comme avant..

    • Remarque pertinente ! A suivre donc.

    • « une fois l’allongement de la durée finie le taux de natalité reviendra comme avant.  » Quand, par exemple, les 20 à 35 ans sont bcp moins nombreux que les 55 à 70 ans, vous osez dire ça ? ( source INSEE https://www.insee.fr/fr/statistiques/2381474 ) ( Et justement après 58 ans, on est plus vendeur d’immobilier que acheteur, alors je vois poindre quelques problèmes prochainement 😉 )

      • ba non j ose pas dire ça !. Je dis juste que si les femmes on le même nombre d enfant à terme le problème du logement étudiante reste le même.

  6. C’est toujours la même histoire. Les bons voir très bons emplacements bien entretenus trouveront toujours preneurs à condition d’être au prix du marché locatif « étudiant ». Que ce soit en individuel ou en colocation. Exemple : T4 à Aix-en-Pce (quartier des facs) renta brute 12 %,. Si le marché (la demande) diminue un peu dans 15 ans, faudra-t-il revendre ? A condition de trouver mieux, c’est à dire avec un meilleur ration rendement / sécurité. Pas certain du tout…

  7. Sans compter l’ appauvrissement de la population avec les lois Macron. De moins en moins de gens auront les moyens d’ avoir un logement dédié. On cachera la misère sous le logo plus cool « économie du partage » et vive la coloc!

    • N’importe quoi, en quoi les « lois Macron » seraient elles source d’appauvrissement?

      • Ce n’ est pas le lieu pour en discuter mais Macron casse tous les systèmes de protection sociale. Travail, chomage, retraite et bientôt santé au profit unique de la finance mondialisée et au détriment de la majorité des Français.
        Il suffit de regarder le soit disant accès au chômage des demissionaires. 30 dossiers acceptés depuis Novembre !

  8. Autres facteurs à prendre en considération sur le marché étudiant :
    – le développement de l’offre de formation dans les villes moyennes (qui permettent à nombre de jeunes de ne pas avoir de loyer à payer car ils vivent chez leurs parents, du moins tant qu’ils ne sont pas en couple) au détriment des grandes villes…
    – le développement de formation en bonne partie à distance (avec seulement une ou deux journées de cours dans le centre de formation)

    Actuellement, dans une ville moyenne que je connais bien, les étudiants boudent les T1 au profit des T2 et les résidences étudiantes sont obligées de louer à des migrants travailleurs pauvres pour limiter la vacance locative…

    Par ailleurs, on voit aussi des télétravailleurs qui n’ont besoin que d’un pied à terre une partie de la semaine ou du mois quand ils se rendent sur leur lieu de travail : un marché en développement pour des petites surfaces ou des colocations près des zones artisanales, industrielles, des gares ou des sièges d’entreprise ?

    • @Miss Tip
      Alors ça c’est une info intéressante! Je me posais justement la question d’investir dans les villes moyennes vs métropoles pour chercher plus de rendement…mais la demande risque de faire défaut. Il risque d’avoir une sélection par l’argent amplifiée par la paupérisation et le déclassement : les foyers pauvres/modestes enverront leurs enfants étudier localement pour réduire les frais et les plus aisés pourront se permettre d’aller chercher une école plus réputée en dehors de leur zone de domiciliation.

  9. Jean-luc loueur quimper says:

    Bonsoir, nous pouvons ajouter, que le marché bb, est parallele au marché des vrp btob, itinerants ,qui ont besoin eux, d’une location 96h, mais pour du T2 effectivement, ce qui est la bonne capacité pour 2 personnes loueuses.. A bientôt

  10. Le problème de cet article, c’est qu’il part du postulat que la colocation, c’est principalement voir exclusivement, des étudiants !!!
    Statistiquement, ce sont des jeunes travailleurs… Et peu importe qu’il y est une sur offre de bien en colocation, dans 10 ans , c’est aujourd’hui la pénurie !!
    Et d’ici là, il faudra refaire le logement, et alors ce posera la question de s’adapter à un marché changeant.

    • « Le problème de cet article, c’est qu’il part du postulat que la colocation, c’est principalement voir exclusivement, des étudiants !!! » Avouer tout de même que les étudiants sont une part non négligeable de ce marché.

      • Je plussoie Thomas, j’ai mis en colocation un appartement pour 4 personnes il y a 8 ans.
        Au départ c’était 4 étudiants, mais au bout de 3 ans il n’y avait plus que des jeunes actifs, et ça ne risque pas de changer car lors des départs, ceux qui restent sélectionnent leurs remplaçants et ils ne veulent que des jeunes actifs.
        L’âge moyen est donc passé de 21 à 27 ans environ.

      • 60% sont des travailleurs et les statistiques sont en augmentations …

        • Et d’après vous, si le nombre d’étudiant baisse à partir de 2030, croyez vous que le nombre de jeunes actifs va lui augmenter ?

          Un jeune actif n’est il pas un étudiant qui trouve son premier travail ?

  11. Est ce qu’une météorite s’abattra dans 15ans sur la France et fera chuter les prix de l’immobilier, la demande locative étant moins forte ?
    Merci Nostradamus pour vos alertes toujours plus variées 🙂

  12. Article intéressant qui présente une analyse et un point de vue qu’il faut garder dans un coin de la tête.
    Mais faut-il pour autant se décourager et se lamenter sur le sort de la France et ne pas investir ?
    Parfois il faut juste ne pas se poser trop de questions existentielles. A trop sur-analyser le futur on tombe dans la paralysie et on ne fait rien.

    Une location meublée (ou une colocation) peut cibler plusieurs segments de clients:
    – les étudiants bien entendu;
    – les étudiants étrangers (il y a-t-il une baisse d’étudiants étrangers en France ? ça m’étonnerait)
    – les jeunes actifs (comme évoqué dans les commentaires précédents le co-living est une tendance de fond dans un monde où l’on se sent de plus en plus seuls)
    – les touristes
    – les retraités (dans un avenir plus ou mois proche)
    – les couples/les familles (on l’oublie mais un appart meublé peut convenir à une famille)

    Avec tout ça on a encore de quoi voir venir.

    Après, on ne le dira jamais assez, dans l’immobilier, le point crucial c’est l’emplacement. C’est clair que si on investit dans une ville qui perd ses habitants ou ses étudiants d’année en année et qui en plus n’a pas le dynamisme économique suffisant pour attirer de jeunes travailleurs, et bien on l’aura dans l’os. Par contre si on investit dans un bon quartier dans ou autour d’une grande/moyenne ville française dynamique, on n’a pas trop de soucis à se faire.

    • J’aurais préféré un article plus optimiste, du genre: « On analysé les villes françaises avec le plus de potentiel pour une location meublée ou une colocation » 🙂

  13. Sur ce coup là, cher Guillaume, à vouloir tout analyser ou interpréter sans connaitre en profondeur le marché évoqué, vous vous attaquez au sujet par le petit bout de la lorgnette. Dogmatique (comme souvent), vous aurez au moins pu mieux connaitre ce marché sur lequel, contrairement à votre postulat primaire, tout n’est pas si simple que vous le pensiez. Un plongeon dans la vie réelle grâce aux témoignages d’acteurs dans le concret de leurs investissements ou aux cotés de leurs clients. Une autre,une autre !

    • Cher Patrick,

      La baisse de la natalité est un fait, non contestable. Les chiffres 2019 viennent de tomber et ils confirment cette baisse.

      Il y aura donc moins d’étudiant, mais aussi moins de jeunes actifs à partir de 2030. L’investissement immobilier, c’est un investissement de très long terme. Il est indispensable d’essayer de construire une prospective. Le sujet n’est pas d’avoir raison… mais d’essayer de réfléchir à son projet d’investissement.

      La baisse de la natalité n’est pas un fantasme, c’est une réalité ! Il faut en tenir compte…

      • L’INSSE dit:

         » Le nombre de naissances baisse chaque année depuis quatre ans, mais à un rythme qui ralentit : – 14 000 naissances en 2017, – 15 000 en 2016 et – 20 000 en 2015. En France métropolitaine, le nombre de naissances s’établit à 719 000. Il reste plus élevé que le point bas de 1994 (711 000).

        La baisse des naissances est en partie due à la diminution du nombre de femmes aux âges où elles sont les plus fécondes (de 20 à 40 ans), et cela depuis le milieu des années 1990 : elles sont 8,4 millions en 2018, contre 8,8 millions en 2008 et 9,1 millions en 1998. Leur fécondité diminue aussi et reste, en 2018, le principal facteur expliquant la diminution du nombre des naissances.

        En 2018, l’ indicateur conjoncturel de fécondité (ICF) s’établit à 1,87 enfant par femme, contre 1,90 en 2017. L’ICF baisse pour la quatrième année consécutive après être resté relativement stable entre 2006 et 2014. Il oscillait alors autour de 2,00 enfants par femme. En 2018, l’indicateur conjoncturel de fécondité revient à son niveau observé en 2002. »

        L’âge moyen à la maternité croît régulièrement : il atteint 30,6 ans en 2018, contre 29,8 ans dix ans plus tôt. »

        Certes, ce sont des faits, mais une baisse de natalité qui de surcroît baisse en % (moins importante en 2019 qu’en 2017), n’est pas forcément une tendance à moyen terme et peut être seulement un fait conjoncturel ou politique (la confiance en l’avenir).
        A mon sens, on pourra tirer des plans sur la comète si cette tendance devait se confirmer à minima sur une décennie.

        • De surcroît, la science et la médecine vont donner aux femmes plus âgées (qui ont privilégiés leur carrière voire leur « jeunesse » à la maternité) la possibilité d’avoir des enfants de plus en plus tard et pourquoi pas inverser la tendance.

  14. Le nombre de nouveau étudiant est peut être diminue mais la durée d’étude devient de plus en plus longue.
    Avant, on peut arrêter à Bac+3 mais maintenant, la tendance est vers Bac+5.
    Donc le taux de naissance peut baisser 10-20% mais la durée d’étude augmente ~50%.

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