Pour approfondir cette notion de location meublée, vous pouvez relire deux articles particulièrement complet :
- Gîtes : location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux
- Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal
Mais au delà du régime fiscal de la location meublée, la question du jour concerne la donation de l’immeuble en location meublée (LMNP ou LMP). En effet, le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux a des conséquences non négligeables. Nous envisagerons cette réflexion en deux temps :
- La location meublée (lmp / lmnp) est exercée au sein d’une société de type SARL de Famille.
- La location meublée (lmp / lmnp) est exercée en direct sans l’intermédiaire d’une structure sociétaire.
1 – Exploitation de l’activité de location meublée (LMP / LMNP) au sein d’une SARL de famille.
L’investissement en location meublée (LMNP) ne peut pas être réalisé par l’intermédiaire d’une SCI (cf article : LMNP CENSI-BOUVARD et SCI ne sont pas compatibles … et c’est l’impôt sur les sociétés qui s’impose) mais il peut être envisagé le recours à la SARL de Famille, seule structure sociétaire qui permettent d’exercer une activité commerciale, tout en relevant d’une taxation au titre de l’impôt sur le revenu.
Dans ce cas, la question de la donation de l’immeuble, ou des parts représentant l’immeuble,est relativement aisé. La donation porte sur les parts de société et ne modifie en rien la comptabilité ou la fiscalité de la SARL de famille. L’immeuble étant acquis par le SARL de Famille et la donation des parts portant sur les parts, la comptabilité de la SARL de famille de change pas.
C’est ici tout l’intérêt de recourir à une structure sociétaire pour détenir l’immobilier : je peux préparer la transmission de mon patrimoine sans remettre en cause le montage financier et fiscal à la base de mon investissement immobilier.
Attention cependant a ce que la donation ne remette pas en cause les conditions propres au principe de la SARL de famille.
Art 239 bis AA : « Les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l’article 8. L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés. Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées.
Pour être imposé au titre de l’impôt sur le revenu, les associés de la SARL de famille doivent être des membres de la même famille. Une donation mal maitrisée pourrait faire perdre le statut de SARL de Famille et remettre en cause l’ensemble du montage. Pour plus de détails sur cette notion de SARL de famille, vous pouvez relire cet article : Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal
2 – Exploitation de l’activité de location meublée LMP – LMNP en direct.
Dans cette situation la préparation de la transmission du patrimoine de l’investisseur via la donation de l’immobilier en location meublée peut devenir problématique.
Une activité de location meublée (LMP / LMNP) peut être assimilée à l’exploitation d’une entreprise individuelle : A l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, il y a le bien immobilier. L’amortissement de l’immeuble se justifie d’ailleurs par le fait que le bien immobilier est à l’actif du bilan, la société procède donc à l’amortissement de ce bien, et l’exploite de manière commercial (la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale).
A ce titre, la donation de la nue propriété de l’immeuble en location meublée, suppose une sortie de l’immeuble de l’actif de la société : Puisque c’est la personne physique qui réalise une donation et non la société, le bien donnée (ou droit d’usufruit / nue propriété sur le dit bien) doit donc être dans le patrimoine du donateur pour pouvoir être donné.
Cette ré appropriation de l’immeuble en location meublée aura pour conséquence directe de générer une imposition au titre des plus values professionnelles (différence entre la valeur de cession et la valeur comptable de l’immeuble (prix d’acquisition – amortissements réalisés depuis l’acquisition). Par dérogation, le code général des impôts précise que l’imposition sera réalisé en vertu de la plus-value immobilière des particuliers lorsque l’activité de location meublée est réalisée à titre non professionnelle.
Ensuite, une fois la valeur de la nue propriété déterminée, une fois l’impôt payé, le donateur possède la nue propriété d’un bien immobilier dans son patrimoine personnel : Il peut donc effectuer une donation de ce bien dans les conditions de droit commun.
Au niveau de l’activité de location meublée (LMP / LMNP), l’exploitation continue comme auparavant mais l’entreprise de location meublée ne détient plus la pleine propriété du bien immobilier, mais elle détient simplement l’usufruit de ce bien.
Comptablement et fiscalement, l’usufruit devra être amorti en fonction de sa durée de vie (s’il est temporaire) et la location meublée continuera simplement mais les charges d’amortissements seront plus faible qu’auparavant (la valeur de l’usufruit amortissable étant mécaniquement plus faible que la valeur de la pleine propriété).
Extrait de la documentation de base de l’administration fiscale exprimant cette position et cette analyse :
VI. Donation d’éléments de l’actif
Bien qu’effectuée sans contrepartie, la donation (ou cession à titre gratuit) d’un élément de l’actif immobilisé ou de la totalité d’un fond de commerce constitue une cession entrant dans les prévisions de l’article 38-1 du CGI, dès lors que cet article ne fait aucune distinction entre les différentes sortes d’aliénations, qu’elles aient lieu à titre onéreux ou à titre gratuit.
Par suite, les plus-values que font apparaître les évaluations mentionnées dans l’acte de donation par rapport à la valeur comptable des éléments cédés sont à comprendre dans les bases du bénéfice imposable du donateur (CE. arrêt du 1er juillet 1946, req. n° 79603, RO, p. 56)
Toutefois, l’article 41-I du CGI dispose que la plus-value du fonds de commerce (éléments corporels et incorporels), constatée à l’occasion du décès de l’exploitant ou de la cession ou de la cessation par ce dernier de son exploitation, n’est pas comprise, sous certaines conditions, dans le bénéfice imposable lorsque l’exploitation est continuée, soit par un ou plusieurs héritiers ou successibles en ligne directe ou par le conjoint survivant, soit par une société en nom collectif, en commandite simple ou à responsabilité limitée constituée exclusivement, soit entre lesdits héritiers ou successibles en ligne directe, soit entre eux et le conjoint survivant ou le précédent exploitant.
Il est rappelé que les dispositions de l’article 41-I du CGI ne s’appliquent pas aux plus-values constatées à l’occasion de transmissions d’entreprises à titre onéreux ou d’apports en sociétés visés aux I et II de l’article 151 octies, mais sont applicables à toute transmission à titre gratuit d’entreprise individuelle (CGI, art. 41-II ; cf. DB 4 B 3522).
Par ailleurs, il a été jugé que, pour pouvoir taxer la plus-value qu’elle estime résulter de la rétrocession d’un fonds de commerce, l’Administration doit être en mesure d’apporter la preuve de la réalité de la mutation du fonds de commerce (CE, arrêt du 14 mars 1984, n° 36 237).
Nota. – Par suite de l’incapacité prolongée de son père, victime d’un très grave accident, le contribuable avait pendant plusieurs années assuré la gestion de son fonds de commerce, sans que l’Administration puisse établir d’abord la cession, ensuite la rétrocession dudit fonds.
Donation en nue-propriété.
La donation d’éléments de l’actif immobilisé peut être consentie sous réserve d’usufruit au profit du donateur.
Dans une telle situation, les plus-values (ou moins-values) acquises par les éléments faisant l’objet de la donation doivent, dans la mesure où elles correspondent à la nue-propriété, être comprises dans les bénéfices imposables de l’exercice en cours à la date de la donation. Il en est de même lorsque la donation en nue-propriété porte sur la totalité d’un fonds de commerce dont le donateur conserve l’exploitation en usufruit.
Les plus-values dégagées à cette occasion sont, en principe égales à la différence entre, d’une part, la valeur attribuée, pour le calcul des droits de mutation prévu à l’article 762 du CGI, à la nue-propriété des éléments donnés et, d’autre part, la valeur comptable de la nue-propriété de ces mêmes éléments au jour de la donation. En fait, elles peuvent être déterminées en appliquant au montant des plus-values qui eussent été imposables en cas de cession en pleine propriété des biens transmis, le rapport existant entre la valeur de la nue-propriété et la valeur de la pleine propriété des biens dont il s’agit, tel qu’il est fixé pour la liquidation des droits de mutation.
Il convient de préciser qu’une donation sous réserve d’usufruit ne saurait être considérée comme s’analysant en une cession d’entreprise suivie d’une location gratuite consentie au donateur par le donataire. Par suite, le donateur ne peut se prévaloir, lors d’une donation de l’espèce à un successible en ligne directe, de l’exonération édictée à l’article 41-II du CGI, dont l’application est subordonnée à la cession ou à la cessation de son entreprise par le précédent exploitant.
Lors de l’extinction de l’usufruit, aucune imposition ne sera établie du chef des éléments ainsi donnés en nue-propriété et il ne saurait, en conséquence, être envisagé, à cette époque, de faire application, à raison de ces mêmes éléments, des dispositions de l’article 41-II précité. Sur cette question, cf. ci-après DB 4 B 3522.
CONCLUSION :
Alors que le mécanisme semble identique : intention libérale de donner un bien immobilier à ses enfants, les conséquences fiscales et comptable sont largement en défaveur de l’exploitation en direct par rapport à l’exploitation de l’activité de location meublée (LMP / LMNP) via une SARL de Famille.
