La doctrine fiscale est limpide : « Une société civile donnant occasionnellement, de manière saisonnière (période de vacances par exemple) ou habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés (IS) par application du 2 de l’article 206 du CGI.
Toutefois, il est admis que les sociétés civiles non agricoles qui exercent une activité commerciale accessoire peuvent continuer de relever de l’impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes.
Bref, une SCI qui réaliserait une activité de location meublée, même de manière occasionnelle, se verrait automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) perdant ainsi le bénéfice de la semi-transparence fiscale ; Sauf si cette activité de location meublée représente moins de 10% du chiffre d’affaires HT de la SCI.
C’est la raison pour laquelle, on a coutume d’affirmer que SCI et location meublée sont incompatibles. En effet, le passage à l’IS serait alors l’occasion d’une cessation d’activité, c’est à dire l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values immobilières latentes.
Comme nous vous le rappelons dans cet article « SCI : Quelles conséquences du passage à l’impôt sur les sociétés (IS) ?« . Dans le cas de la SCI à l’impôt sur le revenu qui passerait automatiquement à l’IS :
- Les associés devraient payer l’impôt sur le revenu foncier jusqu’à la date d’effet de l’option pour l’IS ;
- La SCI devrait payer l’impôt sur la plus-value immobilière calculée selon la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers classiquement retenu pour les SCI à l’IR (cf. « SCI : le piège de la plus-value immobilière.)
De surcroit, l’imposition à l’impôt sur les sociétés pourrait être une mauvaise nouvelle pour bon nombre d’associés de SCI pour qui l’imposition sur les sociétés n’est pas conforme aux objectifs patrimoniaux (notamment pour ceux qui logent leur résidence secondaire dans la SCI, ceux qui souhaitent recevoir personnellement les revenus générés par la location meublée, même occasionnelle ou qui envisagent de revendre, un jour, le bien immobilier détenu par la SCI).
Faire de la location meublée dans une résidence secondaire ou principale propriété d’une SCI !
C’est la situation la moins favorable en apparence : Faire de la location meublée, même occasionnelle, dans votre résidence secondaire ou principale logée dans une SCI.
Avoir une résidence principale ou secondaire dans sa SCI est une chose courante ; Ces deux biens immobiliers, dits de jouissance, sont rarement à l’origine d’un chiffre d’affaires puisque les statuts autorisent l’associé-gérant à occuper ces logements à titre gratuit.
C’est d’ailleurs ce statut d’occupation à titre gratuit qui permettra de bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière au titre de la vente résidence principale. La rédaction d’un bail serait de nature à remettre en cause cette exonération de la plus-value immobilière et c’est alors la taxation de droit commun qui s’appliquerait (exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et exonération après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux comme nous vous le détaillons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« ).
Ainsi, envisager la location meublée, même occasionnelle, d’une résidence principale ou secondaire logée dans une SCI serait immédiatement le signe d’un passage à l’IS : En l’absence de chiffre d’affaires du fait de l’occupation à titre gratuit, le seuil de tolérance de 10% serait immédiatement dépassé et le passage à l’IS automatique.
Néanmoins, il est « peut-être (peut être = Je ne sais pas, il ne s’agit que d’une réflexion) possible de contourner cette difficulté en considérant que, dès lors que les meubles appartiennent à l’associé logé gratuitement par le SCI, ce n’est pas à la SCI de faire de la location meublée, mais à l’associé occupant à titre gratuit de faire de la sous-location meublée.
Peut-on faire de la sous-location d’un logement mis à titre gratuit à la disposition de l’associé ? Pourquoi pas si les statuts ne l’interdisent pas.
Dans cette situation, c’est donc l’associé qui profite d’un logement mis à sa disposition gratuitement, qui fait de la location meublée occasionnelle. Dans cette hypothèse, la SCI n’exercerait pas une activité commerciale et ne devrait donc pas automatiquement relever de l’impôt sur les sociétés. (Vous noterez la prudence du conditionnelle devant cette réflexion que je vous propose et qui mériterait d’être approfondie).
D’ailleurs, dès lors que la SCI n’est pas propriétaire des meubles, comment pourrait-elle faire de la location meublée ?
Cette position pourrait se défendre par l’appui d’une réponse ministérielle FRASSA n° 23432 JO Sénat 09/03/2017 qui traite d’une situation proche (même si elle n’est pas tout à fait identique puisqu’il s’agit de la question de la sous-location meublée par un locataire bénéficiaire d’un bail de location nue ) :
« En application de l’article 34 du CGI et selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, les revenus provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue, propriétaire ou locataire principal, relèvent quant à eux de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Par ailleurs, les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n’entrent pas non plus dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent d’une manière générale de celle des bénéfices non-commerciaux. Toutefois, si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux et relèvent alors de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Au cas particulier évoqué, il existe deux baux, l’un entre le propriétaire de l’immeuble et le locataire, dans le cadre d’une location nue, l’autre entre le locataire principal et un sous-locataire, dans le cadre d’une sous-location meublée. Ces deux baux relèvent de régimes fiscaux différents et, à ce titre, les bénéfices qu’ils procurent sont à déclarer par chacun des bailleurs dans la catégorie d’imposition dont ils relèvent respectivement. Ainsi, dès lors que le contrat de bail porte sur un immeuble nu, les loyers perçus par le propriétaire du bien sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, le fait que le bien fasse par ailleurs l’objet d’une sous-location en meublé par le locataire en titre étant sans incidence sur la catégorie de revenu dont relève le propriétaire. En revanche, le locataire principal qui, lui, donne en sous-location meublée le bien auprès d’une tierce personne, devra déclarer les revenus perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. »
A suivre…
Ps : Encore une fois, il ne s’agit que d’une réflexion. Je ne sais pas la faisabilité d’un tel montage.
