La doctrine fiscale est limpide : « Une société civile donnant occasionnellement, de manière saisonnière (période de vacances par exemple) ou habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés (IS) par application du 2 de l’article 206 du CGI.

Toutefois, il est admis que les sociétés civiles non agricoles qui exercent une activité commerciale accessoire peuvent continuer de relever de l’impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes.

Bref, une SCI qui réaliserait une activité de location meublée, même de manière occasionnelle, se verrait automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) perdant ainsi le bénéfice de la semi-transparence fiscale ; Sauf si cette activité de location meublée représente moins de 10% du chiffre d’affaires HT de la SCI.

C’est la raison pour laquelle, on a coutume d’affirmer que SCI et location meublée sont incompatibles. En effet, le passage à l’IS serait alors l’occasion d’une cessation d’activité, c’est à dire l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values immobilières latentes.

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Comme nous vous le rappelons dans cet article « SCI : Quelles conséquences du passage à l’impôt sur les sociétés (IS) ?« . Dans le cas de la SCI à l’impôt sur le revenu qui passerait automatiquement à l’IS :

  • Les associés devraient payer l’impôt sur le revenu foncier jusqu’à la date d’effet de l’option pour l’IS ;
  • La SCI devrait payer l’impôt sur la plus-value immobilière calculée selon la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers classiquement retenu pour les SCI à l’IR (cf « SCI : le piège de la plus value immobilière.)

De surcroit, l’imposition à l’impôt sur les sociétés pourrait être une mauvaise nouvelle pour bon nombre d’associés de SCI pour qui l’imposition sur les sociétés n’est pas conforme aux objectifs patrimoniaux (notamment pour ceux qui logent leur résidence secondaire dans la SCI, ceux qui souhaitent recevoir personnellement les revenus générés par la location meublée, même occasionnelle ou qui envisagent de revendre, un jour, le bien immobilier détenu par la SCI).

 

Faire de la location meublée dans une résidence secondaire ou principale propriété d’une SCI !

C’est la situation la moins favorable en apparence : Faire de la location meublée, même occasionnelle, dans votre résidence secondaire ou principale logée dans une SCI.

Avoir une résidence principale ou secondaire dans sa SCI est une chose courante ; Ces deux biens immobiliers, dits de jouissance, sont rarement à l’origine d’un chiffre d’affaires puisque les statuts autorisent l’associé-gérant à occuper ces logements à titre gratuit.

C’est d’ailleurs ce statut d’occupation à titre gratuit qui permettra de bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière au titre de la vente résidence principale. La rédaction d’un bail serait de nature à remettre en cause cette exonération de la plus-value immobilière et c’est alors la taxation de droit commun qui s’appliquerait (exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et exonération après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux comme nous vous le détaillons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« ).

Ainsi, envisager la location meublée, même occasionnelle, d’une résidence principale ou secondaire logée dans un SCI serait immédiatement le signe d’un passage à l’IS : En l’absence de chiffre d’affaires du fait de l’occupation à titre gratuit, le seuil de tolérance de 10% serait immédiatement dépassé et le passage à l’IS automatique.

Néanmoins, il est « peut être«  (peut être = Je ne sais pas , il ne s’agit que d’une réflexion) possible de contourner cette difficulté en considérant que, dès lors que les meubles appartiennent à l’associé logé gratuitement par le SCI, ce n’est pas à la SCI de faire de la location meublée, mais à l’associé occupant à titre gratuit de faire de la sous-location meublée.

Peut on faire de la sous-location d’un logement mis à titre gratuit à la disposition de l’associé ? Pourquoi pas si les statuts ne l’interdisent pas.

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Dans cette situation, c’est donc l’associé qui profite d’un logement mis à sa disposition gratuitement, qui fait de la location meublée occasionnelle. Dans cette hypothèse, la SCI n’exercerait pas une activité commerciale et ne devrait donc pas automatiquement relever de l’impôt sur les sociétés. (vous noterez la prudence du conditionnelle devant cette réflexion que je vous propose et qui mériterait d’être approfondie).

D’ailleurs, dès lors que la SCI n’est pas propriétaire des meubles, comment pourrait elle faire de la location meublée ?

Cette position pourrait se défendre par l’appui d’une réponse ministérielle FRASSA n° 23432 JO Sénat 09/03/2017 qui traite d’une situation proche (même si elle n’est pas tout à fait identique puisqu’il s’agit de la question de la sous-location meublée par un locataire bénéficiaire d’un bail de location nue ) :

« En application de l’article 34 du CGI et selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, les revenus provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue, propriétaire ou locataire principal, relèvent quant à eux de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Par ailleurs, les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n’entrent pas non plus dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent d’une manière générale de celle des bénéfices non-commerciaux. Toutefois, si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux et relèvent alors de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Au cas particulier évoqué, il existe deux baux, l’un entre le propriétaire de l’immeuble et le locataire, dans le cadre d’une location nue, l’autre entre le locataire principal et un sous-locataire, dans le cadre d’une sous-location meublée. Ces deux baux relèvent de régimes fiscaux différents et, à ce titre, les bénéfices qu’ils procurent sont à déclarer par chacun des bailleurs dans la catégorie d’imposition dont ils relèvent respectivement. Ainsi, dès lors que le contrat de bail porte sur un immeuble nu, les loyers perçus par le propriétaire du bien sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, le fait que le bien fasse par ailleurs l’objet d’une sous-location en meublé par le locataire en titre étant sans incidence sur la catégorie de revenu dont relève le propriétaire. En revanche, le locataire principal qui, lui, donne en sous-location meublée le bien auprès d’une tierce personne, devra déclarer les revenus perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. »

 

A suivre…

 

ps : Encore une fois, il ne s’agit que d’une réflexion. Je ne sais pas la faisabilité d’un tel montage.

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17 Comments

  1. Bonjour à tous
    Pour suivre le débat

  2. Bonjour Guillaume,
    En soi c’est un schéma faisable, mais il faut bien le « sécuriser » à divers égards.
    Son principal défaut réside toutefois dans le fait que l’associé-exploitant ne bénéficiera pas de l’amortissement de l’immeuble (puisque, par hypothèse, il ne lui appartient pas en propre) ni de la déductibilité des intérêts d’emprunt liés à son acquisition notamment et plus largement l’ensemble des charges liées à la propriété. Pour autant, il pourrait bénéficier du micro dans le cas où il en respecterait le plafond et ne serait donc pas trop lourdement taxé pour autant…

    • Oui, c’est la raison pour laquelle, j’ai limité l’idée à la RP ou RS afin de réduire les conséquences du non amortissement.

      Pour le faire en activité principale (immobilier locatif en meuble mise à disposition gratuitement par la SCI), je serai en effet plus mesuré sur l’intérêt de la chose et là, suis pleinement d’accord avec l’idée de l’abus de droit pour fraude à la loi comme le précise Alain LAMBARD

      • Alain LAMBARD says:

        Et en cas d’application de majorations de 80%, les dispositions de l’article 1740 A bis s’appliqueraient au Conseil : amende 50% des revenus perçus en contrepartie de la prestation fournie avec un minimum de 10 000€.
        Une bonne solution pour l’Etat afin de réduire son déficit chronique…

  3. Alain LAMBARD says:

    Selon Maurice Cozian, « l’abus de droit, c’est le péché des surdoués de la fiscalité ».
    Selon Olivier FOUQUET (Conseiller d’Etat): « l’abus de droit, c’est quand le juge pense que l’on se paie sa tête » (formule à l’oral, non écrite…
    Je schéma proposé entrerais, à mon avis, dans la qualification de fraude à la loi:
    L64 du LPF: « Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, .soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.
    Et encore plus facile avec le L64 A à compter de 2020…
    L’esprit de la réponse FRASSA ne concerne, à priori que, que des opérations réalisées entre personnes ayant des intérêts distincts.

  4. SCI et sous location meublée par l’associé occupant du bien immeuble à titre de RP;
    Pour ma part c’est ainsi que je pratique sur mes dossiers depuis de nombreuses années sans avoir rencontré de difficulté avec le fisc, mais je n’ai jamais eu de position officielle au sens du L 80B du LPF, ni de décision non équivoque en ce sens de sa part.

  5. en général les statuts prévoient dans l’objet « la mise à disposition des biens au profit de ses associés dans les conditions d’un usufruit »
    à ma connaissance pas de redressements dans les dossiers que j’ai vu passer.
    mais risqué tout de même

  6. ALAIN LAMBARD says:

    Et si l’administration attaquait sous l’angle de l’acte anormal de gestion?
    Une SCI est propriétaire de la RP ou de la RS de ses associés.
    Les statuts prévoient la mise à disposition gratuite de l’immeuble qui est la propriété de la SCI à ses associés.
    Ses associés louent, même ponctuellement, le bien dans le cadre d’une LM.
    Quid de l’acte anormal de gestion pour la SCI?
    Quel est l’intérêt économique pour la SCI d’un tel montage?
    Losque l’on met en place un montage faisant ,notamment, appel à une société, il me parait nécessaire de se poser la question : ce montage serait-il le même si je n’étais
    pas présent des deux côté?

    • Pas d’acte anormal de gestion en revenus fonciers ; c’est une notion propre aux BIC (même si elle a été étendue quasi-mutatis mutandis aux BNC mais en taisant son nom).

      Par contre, s’agissant de la potentielle contestation de l’intérêt économique de la société, nous sommes bien d’accord…

      • ALAIN LAMBARD says:

        C’est une notion générale (origine prétorienne) qui s’applique à tous les revenus. Je n’ai pas sous la main les références jurisprudentielles, mais je peux les trouver.

        • Alain LAMBARD says:

          En complément: voir les intéressantes concluions du rapporteur public Vincent DAUMAS, sous les arrêts plénières du CE 350 311 et 350 315 du 23/12/2013 qui traitaient d’une question de BNC.
          Vincent DAUMAS rappelle, sur la base de l’article 12 du CGI que tous les revenus sont potentiellement concernés par cette notion et aborde la question de l’acte anormal de gestion revenus par revenus.
          En ce qui concerne les revenus fonciers (extraits):
          Enfin, le cas des revenus fonciers est particulièrement intéressant. Pour cette catégorie de revenus, le législateur est intervenu, dans une certaine mesure, pour préciser les règles applicables. Il a ainsi prévu que les revenus des locaux d’habitation dont le propriétaire se réserve la jouissance sont exonérés d’IR. En revanche, tous les autres immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance sont réputés, en vertu de l’article 30, dégager un revenu égal au « montant du loyer qu’ils pourraient produire s’ils étaient donnés en location ».
          Les arrêts cités date de 1939,1943, 1980 et 1990.

        • Je veux bien si cela ne vous dérange pas.
          Si l’objet social prévoit bien la mise à disposition gratuite, et que celle-ci est régulièrement formalisée par un commodat par exemple, il n’y a aucune renonciation fautive à recettes et donc aucun acte anormal de gestion ou assimilé à caractériser.
          Encore une fois, je parle bien des SCI à l’IR et non à l’IS.
          Pour autant, il y aura toujours un réel risque d’abus de droit et surtout à compter de l’année prochaine comme vous le souligniez justement.

          • Sauf que le commodat ne serait il pas à l’origine d’une impossible sous-location ? Il me semblait qu’il n’était pas possible de sous-louer l’objet du commodat (je ne retrouve plus l’article)

          • Alain LAMBARD says:

            Supposons que vous fassiez le prêt d’un appartement à un ami (peu importe le cadre juridique de ce prêt).
            Quelques temps après vous constatez que cet ami pratique une LM dans cet appartement.
            Pensez-vous que cette situation est « normale »?
            En appliquant ce raisonnement à la SCI (voir l’exemple ci-dessus) je pense que l’acte anormal de gestion (AAG) est consommé.
            L’AAG repose, dans la grande majorité des situations, sur un manque à gagner économique; c’est sur ce manque à gagner économique que sera fondé l’AAG.
            L’AAG serait un moindre mal par rapport à l’abus de droit…

  7. En sus du point de vue fiscal, et plus grave à mon sens une société civile ayant une activité commerciale sera requalifiée en société crée de fait, donc soumise au régime des sociétés en participation qui relève des SNC donc les associés deviennent responsables indéfiniment et solidairement du passif social !

    • ALAIN LAMBARD says:

      Pas exactement :
      La LM est une activé civile: peu importe la qualification fiscale visée au 5bis de l’article 35 d CGI qui fait enter la LM dans la catégorie des BIC.
      Il en serait autrement si la SCI faisait des actes de commerces définis aux article 110-1 à 110-4 du Code de commerce

  8. la RM Frassa n’a pas été reprise dans la correction du Bofip un mois plus tard, donc elle est bottée en touche et n’a plus lieu d’pêtre citée.
    De plus, si on se réfere à l’art 260D du CGI qui dit qu’en matiere de TVA, les locations de locaux nus ou meublés dont la destination finale ets le meublé, sont toujours considérées comme fourniture de logement meublés. Je vois mal comment on aurait un traitement fiscal pour la tva et un autre pour l’impot, la règle est donc transposable.
    Le dernier type de location détermine la fiscalité pour l’ensemble de la chaîne de location.
    Une des solution (non validée à ce jour, mais pas invalidée non plus…) serait de faire un bail nu pour le local, et coinjointement, un autre contrat avec avec une sarl, pour la location de mobilier, ou bien, un commodat ou convention de prêt de meubles…. Mais on est quand même au raz du raz du bord de la limite…

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