L’investissement en location meublée est un régime fiscal et financier vraiment très intéressant, notamment du fait de la récupération de la TVA qui a grevée l’acquisition. Pour autant, pour pouvoir récupérer la TVA, il faut remplir deux conditions indispensables :
1- L’acquisition de votre bien doit être soumis à la TVA (Taux de 19.6%). L’article 257 du Code Général des impôts précise en effet que la vente d’un immeuble est soumis à la TVA dès lors que l’immeuble est achevé moins de 5 ans, ou qui dans les 5 ans de l’achèvement, n’a pas fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens.
En règle général, l’acquisition est réalisée en VEFA.
2- Pour pouvoir récupérer la TVA qui a grevée l’investissement en location meublée, les loyers doivent être soumis à la TVA.
Or L’article 261 D du Code Général des Impôts précise que les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérés de TVA sauf :
« a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;
b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.
d. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat
Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme. »
Ainsi, si vous apportez les prestations précisées dans le « b », vous pourrez assujettir les loyers à la TVA et rendre possible la récupération de la TVA payée lors que l’acquisition.
3– Pour pouvoir récupérer l’excédent de TVA déductible par rapport à la TVA Collectée, il ne faut pas est soumis au régime de la franchise de base de TVA.
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