Depuis quelques mois, lorsque nous évoquons ensemble l’opportunité de réaliser un investissement immobilier, le discours est constant : L’investissement immobilier ne doit plus être réalisé dans l’objectif de réaliser une plus value. L’investisseur doit concentrer sa recherche sur un bien immobilier adapté à un marché en pleine restructuration.
Dans ce contexte, la location meublée en direct, sans bail commercial pourrait bien être une solution à privilégier.
De l’absolue nécessité de tenir compte de l’évolution structurelle de la consommation de l’actif immobilier.
Les normes de consommation énergétique des bâtiments.
Les prix de l’immobilier ne baissent pas tellement et on constate seulement une baisse de -+ 10% depuis 2011. Néanmoins, cette baisse me semble être trompeuse tellement l’exigence et la recherche des investisseurs change. Depuis 2011, le virage de l’obsolescence énergétique des bâtiments ne fait plus aucun doute ! L’évaluation d’un immeuble tient compte de ce critère devenu fondamental.
Une récente étude fixe à -+ 25% l’impact de ces nouvelles exigences des investisseurs (cf « Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« ). Ainsi, si la moyenne fixe à -10% le prix des immeubles depuis 2011, le prix d’un immeuble ne respectant pas ce critère pourrait avoir baissé davantage et cet ajustement qualité, difficilement visible dans les statistiques (qui ne peuvent comparer que des prix de même niveau de qualité et appréhendent donc avec difficulté l’exigence nouvelle des investisseurs) devrait continuer à marquer le marché de l’immobilier à l’avenir.
Cela ne se traduit pas dans les chiffres de prix de l’immobilier (qui neutralise l’effet qualité), mais s’avère une réalité pour les acheteurs et les vendeurs : L’obsolescence énergétique des bâtiments est devenu un critère fondamental dans la construction des prix de l’immobilier et cela ne peut être traduit dans la baisse des prix de l’immobilier publiée par l’INSEE.
L’investisseur immobilier en 2016 devra tenir compte de ce critère de l’obsolescence énergétique des bâtiments avant d’investir : A terme, un bâtiment qui ne serait pas aux normes perdrait de son attrait et la vacance locative serait mauvaise. Les locataires deviennent de plus en plus exigeant et la norme standard à fortement augmentée (un exemple simple : Qui accepte encore un logement sans double vitrage ?)
L’investisseur devra privilégier l’investissement dans un bien immobilier neuf ou à rénover afin d’atteindre le niveau des nouvelles normes d’habitabilité.
L’immobilier collaboratif et les nouvelles manières de consommer le bien immobilier.
La société et les besoins des locataires évoluent. L’actif immobilier doit d’adapter à ces mutations profondes. C’est ainsi que naissent de nouvelles manières de consommer l’actif immobilier et notamment le logement.
Ces nouvelles habitudes pourraient être à l’origine d’investissement immobilier plein de bon sens. On pourrait citer, comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ? » :
– La colocation (entre jeunes, étudiants ou mêmes personnes âgées) – cf notre article sur le sujet: « Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?«
– Le coworking et le partage des lieux de travail ou autres bureaux. Avec le nomadisme d’entreprise et les nouvelles technologies, une partie des travailleurs a besoin de bureaux itinérants disponibles au gré de leur besoin (cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« ) ;
– La location meublée saisonnière pour loger les hommes d’affaires ou touristes pour de courtes durées via AIR BNB ou autre (attention activité réglementé dans les villes de plus de 200 000 habitants) – Cf « Comment sont imposés les revenus de la location de sa résidence principale ou secondaire sur AirBNB«
Réussir son investissement immobilier en 2016, ce n’est plus compter sur la valorisation de l’actif immobilier, c’est maximiser le revenu et le flux généré par cet actif. L’investisseur immobilier doit se transformer en entrepreneur immobilier dont l’esprit est assez proche de l’hôtellerie.
L’investisseur immobilier est propriétaire d’un actif qu’il aménager de manière à optimiser le flux financier généré.
L’investisseur passif se contentera de réaliser de la location nue et d’un rendement médiocre au final. L’investisseur actif, par son travail et son implication pourra obtenir un rendement nettement plus attrayant. Le régime de la location meublée sera alors régulièrement recherché.
La location meublée, c’est devenir entrepreneur de son investissement immobilier et recherche le modèle commercial qui maximisera le revenu généré.
Comme vous le savez tous, la location meublée est une activité civile dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et ce n’est pas un hasard. En effet, le loueur en meublé se comporte tel un entrepreneur individuel dont l’actif d’exploitation est son bien immobilier.
Il s’agira alors d’optimiser le mode de location pour rechercher la solution la plus rentable. Faudra t’il préférer :
– La location saisonnière dans les zones touristiques,
– La location aux étudiants pour les villes universitaires,
– Les deux (étudiant l’hiver et touristes l’été) pour les villes universitaires de bord de Mer telle La Rochelle,
– La location meublée pour personnes âgées avec des services de surveillance (électronique) et la proximité d’un centre de soin ;
– Le co-working pour les vastes bureaux situés en centre ville à proximité d’une gare, …
– La colocation et donc l’aménagement spécifique de la maison pour favoriser l’échange et les lieux de vie communs (cf « Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?) ;
– … La liste des idées est incroyablement longue.
Dans toutes ces situations, l’investisseur immobilier réalisera de la location meublée en direct, sans bail commercial, c’est à dire sans confier l’exploitation de son immeuble à une société commerciale en contrepartie d’un loyer. La gestion de la location meublée sera réalisée en direct, éventuellement secondé par une agence immobilière chargée de la gestion au quotidien.
L’absence de bail commercial est un atout majeur qui évitera bien des déconvenues (cf »LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers »). Contrairement à la location meublée via bail commercial, c’est à dire l’acquisition d’une partie d’une résidence service dont l’exploitation est donnée à une société de gestion, la valeur patrimonial de l’actif immobilier n’est pas fonction de la qualité du bail commercial (cf »LMNP : Quelle valeur de revente ?).
Contrairement à la location meublée en résidence service via bail commercial, la valeur de l’investissement n’est pas uniquement fonction de la qualité du bail commercial. Faire de la location meublée en direct, c’est être propriétaire d’un bien immobilier et avoir une vision entrepreneuriale de la gestion locative.
Au moment de la revente, la qualité du rendement obtenu pourra attirer les investisseurs (en location nue ou meublée) mais l’emplacement et les qualités intrinsèques de l’immeuble pourront également attirer des accédants à la propriété.
Vous ne vendrez pas un bail commercial à l’échéance plus ou moins lointaine, mais un bien immobilier ! Cela change tout dans l’approche et dans la valorisation de votre investissement.
La location meublée en direct, sans bail commercial semble être une solution habile pour une parfaite gestion locative et une maximisation du rendement de l’investissement immobilier pour celui qui s’en donne les moyens et qui accepte de s’invertir personnellement dans la réussite de son projet immobilier.
