Dans le prolongement de la récente sortie de notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous continuons avec nos simulateurs et nos outils vous permettant de comprendre l’investissement immobilier et surtout de trouver l’investissement immobilier locatif qui sera le plus intéressant pour vous :
– L’investissement immobilier dans le neuf avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% : C’est la loi PINEL ; (cf article « Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.« )
– L’investissement immobilier dans une résidence de tourisme, un EHPAD, une maison de retraite, un hôtel, et bénéficier d’un revenu défiscalisé pendant une longue période : C’est l’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP ou LMP). (Cf article « Comparatif Location meublée (LMNP) vs Loi PINEL vs Assurance-vie . Notre simulateur« )
– L’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux et déficit foncier afin de profiter d’une réduction d’impôt variable selon l’importance des travaux: C’est l’investissement locatif dans l’ancien et le mécanisme fiscal des déficits fonciers. (cf Article « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« ).
Loi PINEL ou Déficit foncier dans l’ancien : Quelles sont les différences ?
La loi PINEL, un investissement immobilier qui devient rentable grâce à une réduction d’impôt non négligeable
Investir dans la loi PINEL, c’est avant tout investir dans un immeuble neuf, souvent vendu plus cher qu’un immeuble ancien mais avec la certitude de devenir propriétaire d’un immeuble au sommet des normes environnementales (cf « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.).
Ce respect affiché des normes environnementales est naturellement le gage d’un immeuble qui répondra aux besoins de locataires toujours plus exigeants. Est ce pour autant le gage d’une plus-value immobilière ? Rien ne permet aujourd’hui de l’affirmer, mais en comparaison avec un immeuble qui ne serait pas aux normes, l’évolution des prix de ces biens face à un marché dégradé ne pourra être que plus favorable.
Investir dans la loi PINEL, puisque plus cher que l’investissement dans l’immobilier ancien est également moins rentable. La rentabilité locative ( rentabilité locative = loyer annuel / prix de revient de l’immeuble) est souvent médiocre car la qualité supérieure du logement ne se traduit pas dans un revenu locatif supérieur.
D’expérience la rentabilité espérée, en théorie, est comprise entre 3.50% et 4% selon les zones géographiques, voir moins pour la région Parisienne.
En contrepartie de cette rentabilité locative médiocre, la réduction d’impôt PINEL qui pourra atteindre 21% sur 12 ans ou 18% sur 9 ans permettra un bonus et une amélioration du rendement global de l’investissement immobilier. Sans cet avantage fiscal important, l’investissement locatif dans le neuf ne serait pas rentable.
Néanmoins et comme nous vous le présentons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il existe des solutions pour réduire le prix de revient de la construction d’un immeuble PINEL en se focalisant en priorité sur des biens que le contribuable pourra faire construire ou faire rénover en maîtrisant la maitrise d’ouvrage.
L’investissement immobilier dans l’ancien avec déficit foncier pour se construire un patrimoine et réduire son revenu imposable.
Investir dans l’immobilier locatif ancien et profiter du mécanisme fiscal du déficit foncier, c’est se porter acquéreur d’un bien immobilier dont le prix de revient sera inférieur à un bien immobilier neuf, mais qui ne sera pas aux normes actuelles de construction.
Ce bien immobilier nécessitera probablement des travaux de mises aux normes qui seront déductibles des revenus imposables jusqu’à 10700€ puis des autres revenus fonciers pendant 10 ans (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).
La rentabilité locative est plus élevée que l’investissement immobilier dans l’immobilier neuf, mais l’absence de respect des normes de construction rendra cet immeuble sensible à une conjoncture immobilière peu porteuse et à l’obsolescence immobilière. La dégradation relative de l’immeuble, c’est à dire avec les nouvelles normes d’habitabilité et de confort, pourrait avoir pour conséquence une dégradation de la qualité des locataires.
La nécessaire remise aux normes aura pour conséquence de réduire la rentabilité locative en se rapprochant des qualités normative de l’immobilier neuf.
Les travaux seront déductibles des revenus imposables, et surtout pourront bénéficier d’un taux de TVA à taux réduit (10%) contrairement à la construction d’un logement neuf qui subira une taxation à la TVA à 20%.
Il convient donc d’arbitrer entre :
- Une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient de l’immeuble pendant 12 ans, une acquisition TTC avec une TVA à 20% mais des frais d’acte notarié (frais de notaire) réduits.
- Une déduction des travaux à l’impôt sur le revenu (et donc une économie fiscale égale au taux de la tranche marginale d’imposition – 0%, 14%, 30%, 41%, 45% + 17.20% de prélèvements sociaux) ; Une taux de TVA à 10% sur les travaux, mais des frais d’acte notarié et d’enregistrement plus élevé (6% à 8% selon « Simulateur Frais de notaire : Comment calculer les frais d’acquisition à payer sur votre investissement immobilier ? »).
Au final, il convient d’analyser chacune des stratégies selon les qualités intrinsèques de l’immeuble. Personnellement, je crois :
- Que la loi PINEL est une excellente solution lorsque l’investisseur contrôle la maitrise d’ouvrage et le prix de construction de l’immeuble en supprimant au maximum les intermédiaires dont la marge est excessive (cf »La loi PINEL est 30% trop chère !? Trop d’intermédiaires et de marges pour un investisseur pigeon ? ») ;
- Que le régime fiscal du déficit foncier est une excellente solution dans une grande majorité des situations. Il s’agira le plus souvent d’acheter un immeuble ancien à l’emplacement probablement plus central (par rapport à la construction d’un immeuble neuf qui ne peut s’envisager qu’en périphérie et en zone à construire) ; De surcroît, l’investisseur pourra décider d’engager progressivement les travaux afin de ne pas dégrader excessivement la rentabilité locative de son investissement locatif. Le taux de réduction d’impôt sur le revenu pourra même être supérieur à l’immobilier PINEL selon l’importance des travaux réalisés.
Simulateur LOI PINEL ou Déficit foncier ?
A vous de jouer!
