Dans le prolongement de la récente sortie de notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous continuons avec nos simulateurs et nos outils vous permettant de comprendre l’investissement immobilier et surtout de trouver l’investissement immobilier locatif qui sera le plus intéressant pour vous :

– L’investissement immobilier dans le neuf avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% : C’est la loi PINEL ; (cf article « Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.« )

– L’investissement immobilier dans une résidence de tourisme, un EHPAD, une maison de retraite, un hôtel, et bénéficier d’un revenu défiscalisé pendant une longue période : C’est l’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP ou LMP). (Cf article « Comparatif Location meublée (LMNP) vs Loi PINEL vs Assurance-vie . Notre simulateur« )

– L’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux et déficit foncier afin de profiter d’une réduction d’impôt variable selon l’importance des travaux: C’est l’investissement locatif dans l’ancien et le mécanisme fiscal des déficits fonciers. (cf Article « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« ).

 

Loi PINEL ou Déficit foncier dans l’ancien : Quelles sont les différences ?

La loi PINEL, un investissement immobilier qui devient rentable grâce à une réduction d’impôt non négligeable

Investir dans la loi PINEL, c’est avant tout investir dans un immeuble neuf, souvent vendu plus cher qu’un immeuble ancien mais avec la certitude de devenir propriétaire d’un immeuble au sommet des normes environnementales (cf « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.).

Ce respect affiché des normes environnementales est naturellement le gage d’un immeuble qui répondra aux besoins de locataires toujours plus exigeants. Est ce pour autant le gage d’une plus-value immobilière ? Rien ne permet aujourd’hui de l’affirmer, mais en comparaison avec un immeuble qui ne serait pas aux normes, l’évolution des prix de ces biens face à un marché dégradé ne pourra être que plus favorable. 

Investir dans la loi PINEL, puisque plus cher que l’investissement dans l’immobilier ancien est également moins rentable. La rentabilité locative ( rentabilité locative = loyer annuel / prix de revient de l’immeuble) est souvent médiocre car la qualité supérieure du logement ne se traduit pas dans un revenu locatif supérieur.

D’expérience la rentabilité espérée, en théorie, est comprise entre 3.50% et 4% selon les zones géographiques, voir moins pour la région Parisienne.

En contrepartie de cette rentabilité locative médiocre, la réduction d’impôt PINEL qui pourra atteindre 21% sur 12 ans ou 18% sur 9 ans permettra un bonus et une amélioration du rendement global de l’investissement immobilier. Sans cet avantage fiscal important, l’investissement locatif dans le neuf ne serait pas rentable. 



Néanmoins et comme nous vous le présentons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il existe des solutions pour réduire le prix de revient de la construction d’un immeuble PINEL en se focalisant en priorité sur des biens que le contribuable pourra faire construire ou faire rénover en maîtrisant la maitrise d’ouvrage.

 

 

L’investissement immobilier dans l’ancien avec déficit foncier pour se construire un patrimoine et réduire son revenu imposable.

Investir dans l’immobilier locatif ancien et profiter du mécanisme fiscal du déficit foncier, c’est se porter acquéreur d’un bien immobilier dont le prix de revient sera inférieur à un bien immobilier neuf, mais qui ne sera pas aux normes actuelles de construction.

Ce bien immobilier nécessitera probablement des travaux de mises aux normes qui seront déductibles des revenus imposables jusqu’à 10700€ puis des autres revenus fonciers pendant 10 ans (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).

La rentabilité locative est plus élevée que l’investissement immobilier dans l’immobilier neuf, mais l’absence de respect des normes de construction rendra cet immeuble sensible à une conjoncture immobilière peu porteuse et à l’obsolescence immobilière. La dégradation relative de l’immeuble, c’est à dire avec les nouvelles normes d’habitabilité et de confort, pourrait avoir pour conséquence une dégradation de la qualité des locataires.

La nécessaire remise aux normes aura pour conséquence de réduire la rentabilité locative en se rapprochant des qualités normative de l’immobilier neuf.

Les travaux seront déductibles des revenus imposables, et surtout pourront bénéficier d’un taux de TVA à taux réduit (10%) contrairement à la construction d’un logement neuf qui subira une taxation à la TVA à 20%.

 

Il convient donc d’arbitrer entre :

  • Une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient de l’immeuble pendant 12 ans, une acquisition TTC avec une TVA à 20% mais des frais d’acte notarié (frais de notaire) réduits.

 

Au final, il convient d’analyser chacune des stratégies selon les qualités intrinsèques de l’immeuble. Personnellement, je crois :

  • Que la loi PINEL est une excellente solution lorsque l’investisseur contrôle la maitrise d’ouvrage et le prix de construction de l’immeuble en supprimant au maximum les intermédiaires dont la marge est excessive (cf »La loi PINEL est 30% trop chère !? Trop d’intermédiaires et de marges pour un investisseur pigeon ? ») ; 
  • Que le régime fiscal du déficit foncier est une excellente solution dans une grande majorité des situations. Il s’agira le plus souvent d’acheter un immeuble ancien à l’emplacement probablement plus central (par rapport à la construction d’un immeuble neuf qui ne peut s’envisager qu’en périphérie et en zone à construire) ; De surcroît, l’investisseur pourra décider d’engager progressivement les travaux afin de ne pas dégrader excessivement la rentabilité locative de son investissement locatif. Le taux de réduction d’impôt sur le revenu pourra même être supérieur à l’immobilier PINEL selon l’importance des travaux réalisés.

 

 

Simulateur LOI PINEL ou Déficit foncier ?

A vous de jouer!

Et vous ? LOI PINEL ou locatif dans l’ancien avec déficit foncier ?

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12 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    la loi Pinel présente à mes yeux un gros souci de remise en cause des avantages fiscaux si les conditions de départ concernant votre locataire changent en cours de bail …..et posent beaucoup de questions juridiques entre autres si votre locataire refuse de vous communiquer sa situation financière chaque années et est ce qu ‘un juge y verrait une cause de résiliation ? ensuite avec les délais habituels d’exécution d’un jugement ..vou voyez le tableau fiscal…
    quant à l’achat avec crédit pour travaux c’est bien pour se constituer un patrimoine mais pas pour avoir un revenu..;mais cela on en a déjà discuté 20 fois

  2. merci encore pour cet outil utile
    cet outil est intéressant si on a une approche sur la fiscalité.
    Néanmoins doit-on baser l’orientation de son patrimoine uniquement sur la base de la fiscalité.
    je répond non. On doit d’abord analyser ses besoins et ses motivations avant de définir son projet d’investissement.

    Ensuite on pourra se servir de la fiscalité comme un levier et un moyen supplémentaire dans le cadre de son projet.

    Pinel contre ancien??? tout dépend du projet immo. ancien ou neuf? marché? emplacement? opportunité d’achat? On peut aussi faire du pinel avec de l’ancien dans des certaines conditions. Comparer du neuf avec de l’ancien rénové à neuf… faire et chercher ou déléguer à un pro???? voila les multiples questions pour nuancer le propos. J’aborde certains de ces points dans cet article: http://revenumassif.fr/immobilier-loi-pinel-est-ce-interessant/?preview=true&preview_id=182&preview_nonce=3d135f1a77

  3. Il y a une variable importante à prendre en compte : la loi Pinel ne permet pas de prendre n’importe quel locataire, pas les plus riches en tout cas, et que cela augmente les risques de loyers impayés ( 3 ans, sans loyers ni remboursements, avec la législation française ). C’est cependant vrai que pour le moment, les plafonds de ressources sont corrects.
    De plus les loyers sont inférieurs aux loyers du marché. Je dirais de 20 % au pifomètre.
    Des « loyers du marché » sont déterminés tous les ans par l’ANAH pour des dispositifs plus anciens. Je peux vous garantir que les résultats de l’ANAH sont faux et truqués avec des valeurs erronées données par l’ADIL ( c’est pratique en cas de découverte, il n’y a pas vraiment de responsables ).Ce qui fait que certains types de logements voient leur « loyer de marché » 10 à 20 % au dessous de la réalité. Et comme les mêmes loyers rabaissés sont utilisés l’année suivante, l’effet s’amplifie dans le temps.
    Si c’est la même chose pour le dispositif Pinel, je souhaite bien du plaisir pour ceux qui en prendront. Car quel que soit l’avantage fiscal donné, si le bailleur a un loyer trop faible pour payer ses charges, ou pas de loyer du tout, ce sera l’enfer pour eux.
    Le seul moyen de relancer l’investissement dans l’immobilier, neuf ou ancien, c’est :
    _ Que le gouvernement arrête de s’en mêler
    _ Qu’un locataire qui ne paye pas son loyer est viré en 3 mois comme en Espagne

    • Exact.

      Je suis contre tout dispositif de défiscalisation de ce type, pour au moins 2 raisons: la quasi totalité des avantages sont récupérés par l’intermédiaire, et ça coûte un max à l’Etat, en résumé en une seule raison, l’Etat subventionne directement ces intermédiaires.

      Mais la Loi Pinel me semble tenir le pompon comme indiqué dans les messages précédents.

      @ Guillaume, ce serait bien d’avoir un historique de tous ces dispositifs, avec ce qu’ils ont coûté à la collectivité.

      D’accord avec Fredy, l’investissement immobilier dit « classique » permet gratuitement de se constituer un patrimoine pendant la période d’emprunt, ……… mais à son issue d’avoir des compléments très importants de revenus, surtout si on continue en permanence le processus d’investissement.

      Pour répondre à la question posée, ya pas photo! ou c’est comparer des choux et du caviar! 🙂

  4. Fredy Gosse says:

    @Patrick
    YES

  5. Guillaume, je souscris en tous points à votre article ! La valeur verte ! Un critère de plus en plus déterminant dans un contexte où on ne construit pas assez et où donc la tension en matière de recherche de logement se fera de plus en plus sentir.

  6. Stéphanie says:

    Bonjour,
    En acquérant un bien ancien a rénover en date du 1er mai 2015, ai je toujours le choix de défiscaliser les travaux/charges sans passer par la loi pinel?
    De plus, dois je le louer forcement 6/9/12ans ou bien minimum 3 ans?
    Les lois ont bien changé et je ne comprends pas tout.
    Merci pour votre reponse

    • Patrick D says:

      En montant une SCI pour acheter le bien, vous pourrez facilement défiscaliser les travaux et charges. Vous pourrez aussi en faire la donation de l’usufruit ou la nu-propriété en partie ou totalité et avec des conditions restrictives.
      Le bail d’habitation sera de 3 ans.
      Le bail commercial pourra être en 3/6/9 ou 10 ans ou 12 ans en fonction de vos désirs et de ce qu’acceptera le locataire.

  7. L’outil de simulation que vous proposez permet utilement de comparer directement ces deux dispositifs. Il est vrai que PINEL rencontre un certain succès auprès des investisseurs dans l’immobilier locatif mais la défiscalisation par déficit foncier est probablement encore trop méconnue en dépit des nombreux avantages qu’elle présente pour les investisseurs. Cela peut se comprendre car la recherche de rentabilité rapide est souvent préférée à l’optimisation de la fiscalité personnelle à plus long terme.

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