Vous êtes de plus en plus nombreux à chercher des solutions pour aider vos enfants à acheter leur résidence principale. Entre des prix de l’immobilier très élevés et une entrée dans la vie active difficile pour nombre d’entre nous, la solidarité familiale est souvent la seule solution pour envisager de devenir propriétaire de sa résidence principale.
Dans un article précédent, nous avions présenté l’utilité de la SCI (cf »La SCI pour aider les enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale.« ), intéressons nous aujourd’hui à l’opportunité que présente la loi PINEL en location-accession, qui permettra, d’une part aux parents de défiscaliser en réduisant leur impôt sur le revenu, et surtout aux enfants de devenir propriétaire de leur résidence principale (appartement ou maison) neuve.
La loi PINEL en location-accession est, je crois, une des meilleure solution lorsqu’il s’agit d’aider son enfant à devenir propriétaire de sa maison neuve ou de son appartement. Le caractéristique de « logement neuf » est la seule limite ; Il ne sera pas possible de réaliser une loi PINEL location-accession, sauf rénovation totale de l’immeuble non habitable.
Comme nous vous le présentons dans cet article « Loi PINEL en location-accession (LOA Immobilière) : Une stratégie d’investissement immobilier pour défiscaliser sans risque ?« , la location-accession, ou LOA immobilière est un dispositif juridique qui permet à un locataire d’accéder à la propriété en deux temps :
- Dans une première période, dont la durée peut être librement définie entre le propriétaire de l’immeuble et le candidat locataire en accession à la propriété, l’occupant du logement est locataire. Il paye tous les mois, une redevance au propriétaire de l’immeuble. Cette redevance est composée d’un loyer + un complément qui constitue une partie du paiement anticipée du prix de vente (Car c’est bien l’objectif de la location accession : Le locataire doit devenir le propriétaire occupant de la maison ou de l’appartement qu’il occupe) ; Dans le cadre d’une Loi PINEL en location accession, cette première période de location devra durer entre 6 ans et 12 ans selon le niveau de défiscalisation souhaité par le propriétaire.
- Dans une seconde période, c’est à dire au terme de la première période de location, l’occupant se voit proposer la possibilité de devenir propriétaire du logement qu’il occupe. Les modalités de cette option d’achat auront été fixée lors de l’entrée dans les lieux de locataire, c’est à dire lors de la signature du contrat de location-accession. Le prix d’achat du logement est fixé dès le début de la première période ! Ainsi, au terme d’une première période de location comprise entre 6 ans et 12 ans dans le cadre d’une loi PINEL en location-accession, le locataire se verra proposer le droit d’acheter le logement qu’il occupe. Le prix de vente final à payer tiendra compte des sommes déjà versées par le locataire pendant la première période : Il pourra alors être plus facile d’obtenir un crédit immobilier.
Ainsi, dans le cadre d’une opération familiale, une loi PINEL en location-accession pour aider ses enfants à acheter leur maison ou leur appartement se déroulera en 3 étapes :
- 1 – Les parents achètent la maison neuve (ou achètent un terrain sur lequel ils font construire la maison des enfants). Dans les faits, les parents financent l’achat du terrain + construction, mais on imagine aisément que ce seront les enfants, futurs occupants et propriétaire, qui choisissent l’agencement et la qualité de la construction, comme le font tous les primo-accédants à la propriété. Il peut également s’agir de l’achat d’un appartement en VEFA ou d’une ruine qui bénéficiera d’une rénovation complète qui aboutira à la livraison d’un immeuble neuf. Attention, il faudra tout de même que le logement soit situé dans une zone éligible à la loi PINEL (cf »Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable en 2018″).
- 2- Ensemble, parents et enfants, signent un contrat de location-accession dans lequel, le loyer, les modalités du paiement anticipé du prix de vente, la durée, et surtout le prix de vente de l’immeuble seront définis.
- 3- Pendant une durée comprise entre 6 ans et 12 ans (pour coller au régime fiscal de la loi PINEL), les parents seront propriétaires bailleurs et bénéficieront de la réduction d’impôt sur le revenu autorisée par la loi PINEL (au total 21% de réduction d’impôt sur le revenu à raison de 2% du prix de revient par année pendant les 9 premières années, puis 1% par année pendant 3 ans – Pour un montant d’investissement, le montant total des réduction d’impôt sera de 42 000€, à raison de 4000€ par année pendant 9 ans de réduction d’impôt, puis 2 000€ pendant les trois dernières années).
- 3Bis – Pendant cette même période, les enfants, locataires, devront verser un loyer aux parents. Ils devront également verser un complément de redevance qui sera en réalité un paiement anticipé du prix de vente (qui viendra en déduction du prix de vente final). Enfin, ce sont les enfants qui devront payer la taxe foncière, mais également toutes les charges de propriété de l’immeuble.
- 4 – Au terme du contrat de location-accession (6 à 12 ans dans le cadre d’une loi PINEL), les enfants peuvent devenir propriétaire de leur logement dans les conditions de prix fixé initialement dans le contrat de location accession. En réalité, le prix payé par les enfants sera sous déduction du paiement anticipé compris dans la redevance mensuelle.
Civilement, la Loi PINEL en location-accession, n’est pas une donation rapportable.
D’un point de vue civil, la location accession ne saurait être qualifiée d’une donation ou d’un avantage rapportable à la succession pour assurer l’équilibre de la transmission entre les frères et sœurs.
Il ne s’agit pas d’une donation qui viendra en déduction de la part reçu ultérieurement par succession, dès lors que le contrat de location-accession est équilibré (notamment sur la définition du prix de vente en N+12).
