La situation est simple mais tellement fréquente aujourd’hui, qu’il nous faut faire le point sur les solutions envisageables pour aider ses enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale. Les prix de l’immobilier atteignent de tel niveaux que les salaires de jeunes salariés ne leur permettent plus de s’endetter pour acquérir leur résidence principale.
Les parents de leur côté, aimeraient bien aider les enfants, mais ils ne disposent pas toujours d’un capital suffisant à transmettre à leurs enfants pour les aider.
La croissance exponentielle des prix de l’immobilier a entraîné l’enrichissement d’une génération, et l’appauvrissement des générations futures.
Nous allons donc voire aujourd’hui les solutions pour utiliser les revenus des parents pour aider les enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale. Pour cela, la Société Civile Immobilière (SCI) peut présenter un intérêt non négligeable.
En effet, la SCI, de par sa grande liberté contractuelle est une réponse face à cette difficulté majeure : Par sa capacité à dissocier la propriété du pouvoir de gestion, à transformer des plus-values en revenus et à partager de manière inégale les bénéfices et les pertes, la SCI est une réponse efficace à cette nouvelle préoccupation familiale.
Dans cette situation particulière ou l’objectif est d’utiliser les revenus familiaux pour permettre aux enfants d’acquérir leur résidence principale repose autour de l’articulation de trois notions importantes :
- Le capital social
- Le compte courant d’associé
- Le statut de gérant de la SCI.
Comme il est toujours plus simple de comprendre avec un exemple concret, imaginons la situation suivante :
Monsieur et Madame PARENT ont un revenu mensuel de 10 000€. Aucun crédit en cours, aucune dette. Ils peuvent s’engager à rembourser 500€/ mois sur les 20 prochaines années.
Mlle FILLE, à un revenu de 1000€/ mois, aucune dette, aucun crédit en cours. Sa banque lui autorise une mensualité de remboursement de 250€/mois sur les 20 prochaines années.
M GENDRE a un revenu de 2000€/ mois, aucune dette, aucun crédit en cours. Sa banque lui autorise une mensualité de remboursement de 650€/mois sur les 20 prochaines années.
M GENDRE et Mlle FILLE sont PACSE, ils ont trouvé la résidence principale de leur rêve au prix de 310000€. Avec les revenus du couple, ils ne peuvent malheureusement pas acquérir cette résidence principale car leur banquier accepte de leur prêter 190000€ sur 20 ans, au taux de 1.35% (cf. barème des meilleurs taux de crédit actuellement« ).
L’emprunt de 310000€ sur 20 ans générerait une mensualité de 1480€/mois.
1 – Création de la SCI et répartition du capital social : Comment obtenir l’accord pour le financement.
Pour contourner les difficultés et autoriser l’acquisition de la résidence principale par les enfants, nous allons constituer une Société Civile Immobilière (SCI). Au-delà des statuts de la SCI que vous rédigerez avec la plus grande attention avec votre notaire, ou expert-comptable, la répartition du capital social est fondamentale pour l’obtention du crédit immobilier.
C’est la SCI, constituée entre les parents et les enfants, qui se portera acquéreur de la résidence principale. L’emprunt bancaire sera réalisé par la SCI.
Le banquier, lors de la demande du crédit immobilier portera son attention sur la capacité des associés à rembourser le crédit immobilier. En effet, le code civil nous précise que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables du passif social à proportion de leur part dans le capital, mais non solidairement :
« A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements » (Article 1857 Al 1 du code civil) »
« Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale »
Ainsi, les créanciers doivent diviser leurs recours et poursuivre l’associé sur ses biens personnels pour une partie de la créance correspondant à sa part dans le capital social. Ainsi, l’associé qui détient 50% du capital est tenu indéfiniment sur son patrimoine, mais pour la moitié des dettes sociales.
La responsabilité des associés de SCI est dite :
- Indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine, au-delà de la valeur de son apport ;
- Non solidaire : Les associés sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur quote-part de capital social ;
- Subsidiaire : La responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante
La répartition du capital social est donc fondamentale dans notre cas d’espèce car elle déterminera la nature du financement.
Dans notre exemple, les enfants ne peuvent rembourser que 900€ environ sur la mensualité totale du 1480€. Les parents prendront donc le relais.
La répartition du capital social de la SCI, devra suivre la capacité des parties à rembourser leur quote part.
Dans notre exemple, la répartition du capital social de la SCI pourrait être :
- Mlle FILLE : 17% (250€ / 1480€)
- M GENDRE : 45% (650€ / 1480€)
- M et Mme PARENT : 37% (540€ / 1480€)
Dans cette configuration, la banque sera en mesure d’accorder le financement.
2 – Le compte courant d’associé ou comment dissocier propriété de la société et propriété de l’actif social de la SCI.
Dans notre situation, la jouissance de la résidence principale sera laissée à titre gratuit aux enfants. En l’absence de revenus fonciers, ce sont les associés qui assureront le remboursement du capital emprunté.
Lorsque les associés apportent mensuellement de l’argent dans la SCI, ils se constituent, à proportion de leur apport, un compte courant d’associé (cf »SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé »)
Les comptes courants d’associés correspondent généralement à des avances de fonds réalisées par les associés. Ils ne peuvent être assimilés à des capitaux propres que s’ils ont vocation à rester dans l’entreprise. Cependant, s’ils traduisent uniquement des mouvements de caisse entre l’entreprise et ses associés, ils devront être considérés comme de simples ressources de trésorerie. Bref, il s’agit d’un prêt réalisé entre la société et les associés.
Au fur et à mesure des remboursements, chacun devient créditeur d’un compte courant d’associé correspondant à l’apport de l’associé dans le remboursement du crédit.
Dans notre exemple, si chacune des parties rembourse le crédit proportionnellement à la répartition du capital social, chacun se retrouve à la tête du compte courant d’associé correspondant. Par contre, rien n’empêche aux associés d’apporter davantage que leur part dans le capital social.
Ainsi, malgré une faible part dans le capital social, un associé peut se retrouver propriétaire d’un compte courant d’associé très important et donc d’un droit théorique sur le bien de la SCI supérieur à sa quote part dans le capital social.
Imaginons la situation extrême ou Mlle FILLE rembourse seule les mensualités de crédit (elle trouve de l’or au fonds de son jardin). Au terme du crédit, elle serait associée à 17% du capital, mais serait propriétaire d’un compte courant d’associé équivalent à la valeur de la maison.
Malgré une part faible dans le capital social, elle est indirectement propriétaire de la maison.
3- Le statut de Gérant de la SCI : Comment écarter les parents de l’administration de la résidence principale des enfants.
Enfin, un travail sur la gérance de la SCI est indispensable. En effet, s’il semble indispensable que les parents aident les enfants dans l’acquisition de leur résidence principale, il ne s’agit pas pour autant qu’il l’administre tel un propriétaire.
Nous réglons ce point par le biais de la nomination du gérant de la SCI. Les gérants seront les enfants et les parents ne pourront affectés la jouissance de la résidence principale des enfants.
Nous pourrions faire un roman sur les pouvoirs du gérant, mais sachez simplement que la rédaction de l’objet social et des clauses statutaires déterminent l’étendue des pouvoirs du gérant (cf »Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ? »).
Bref, l’utilisation habile de la SCI permet dans cette hypothèse d’aider les enfants à devenir propriétaire de leur résidence principale en profitant des revenus des parents.
Ps : Le seul problème posé par cette stratégie concernera l’obtention du crédit immobilier par les parents et notamment l’assurance de prêt indispensable qui pourrait avoir pour conséquence dépasser le taux d’usure (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »).
Nous avons imaginé une situation extrême dans laquelle les parents s’endettaient pour participer à la SCI. Les parents pourraient également participer en apportant une somme d’argent dans la SCI, via le compte courant d’associé. Les parents deviendraient alors créanciers de la SCI à la place de la banque.
