Depuis Mars 2015 et un petit article de la loi Macron, il est possible de créer des FILM (Fonds d’Investissement en Location Meublée). Dans les faits, il s’agit de créer des OPCI de location meublée en autorisant l’acquisition d’une part de meubles affectés à l’exploitation des immeubles.
Le Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM) est donc une nouvelle catégorie d’OPCI qui permet aux particuliers de devenir propriétaire de parts d’OPCI spécialisées dans la location meublée tout en bénéficiant de la fiscalité attrayante de la location meublée (LMNP). Le tout à partir de 5000€.
L’OPCI de la pierre papier disponible à tout moment (après 5 ans pour l’OPCI FILM )
L’OPCI, c’est l’Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Pour simplifier, l’OPCI pourrait être présenté comme une sorte OPCVM dédié à l’investissement immobilier.
L’OPCI doit être composé :
- Au minimum de 60% d’actifs immobilier physique ;
- Au minimum de 10% de liquidités afin de faire face aux demandes de retraits des porteurs de parts ;
- La différence étant librement investie par la société de gestion, entre liquidité, marché financier, immobilier côté, immobilier physique ou autre.
Contrairement à la SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier), L’OPCI n’est pas 100% investi en immobilier physique et sa valeur sera fonction de l’évolution des actifs sous-jacent. Un OPCI dont la part libre est investie sur les marchés financiers ou en immobilier côté sera par nature plus volatile qu’un OPCI dont la part libre est investie en SICAV Monétaire par exemple.
Le grand avantage de l’OPCI par rapport à la SCPI est la liquidité. Les épargnants détenteurs de parts d’OPCI peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l’obligation de les acheter (grâce notamment à la poche de liquidité obligatoire de 10%).
Notons tout de même que les OPCI Fonds d’Investissement en Location Meublée (OPCI FILM) ne pourront être racheter pendant les 5 premières années.
Attention, loin de moi l’idée de vous faire croire que l’investissement en OPCI est un investissement de court terme. Le sous-jacent principalement immobilier et les frais de souscription font de ce produit un produit de long terme, mais cette liquidité permanente est une sécurité intéressante pour ceux qui se souviennent de la crise des SCPI au début des années 1990.
Cette sécurité aura un coût. En effet, pour assurer la liquidité, l’OPCI devra être investi en liquidité pour un montant minimum de 10% et surtout le gestionnaires pourra investir dans des actifs financiers autres que l’immobilier physique (tel que l’immobilier coté ou la bourse). Cette diversification financière pourra être source d’une plus grande volatilité.
Le capital est disponible, mais la valeur de ce dernier ne sera pas uniquement fonction de la valeur de l’immobilier et pourra être fortement dépendante de l’évolution des marchés financiers. L’épargnant devra donc être particulièrement vigilent sur la composition de l’OPCI et pourra peut être abandonner un peu la sécurité de la liquidité en préférant des OPCI dont la part d’immobilier physique est élevée.
C’est notamment le cas de l’OPCI FILM LF Cerenicimo + dont les investissements en immobilier physique (résidence en location meublée tous secteurs – étudiants, tourisme, EHPAD, senior selon opportunité) atteint 85% des encours. Quant à l’OPCI Silver génération d’A plus Finance, l’investissement immobilier en résidences seniors non médicalisées représentera entre 60% à 70% des encours.
On parle de liquidité intrinsèque de l’OPCI Vs liquidité extrinsèque de la SCPI.
La liquidité extrinsèque des SCPI signifie que la vente des parts par un associé ne peut se faire que si un autre associé les rachète (cas du marché secondaire des SCPI à capital fixe) ou si un autre associé souscrit de nouvelles parts permettant le retrait des parts initiales (cas des SCPI à capital variable).
En l’absence d’investisseurs nouveaux, la liquidité n’existe pas dans les SCPI, sauf hypothèse rare de la mise en place d’un fonds de remboursement par certains gestionnaires de SCPI pour assurer un minimum de liquidité en cas de marché ou la demande serait fortement inférieure à l’offre.
Le fonds de remboursement est en quelque sorte une réserve qui permettra à la société de gestion de racheter les parts de SCPI des épargnants investisseurs qui ne trouveraient pas de contrepartie. Ce fonds de remboursement est alimenté par les ventes immobilières. Notons que le fonds de remboursement est très rarement mis en place et de toute manière ne pourrait avoir qu’un effet très limité et temporaire.
La liquidité intrinsèque des OPCI signifie que c’est l’OPCI qui va racheter les parts ou les actions dont le rachat est demandé par l’épargnant investisseur en OPCI. Il s’agit là, non pas d’une option tel que le fonds de remboursement des SCPI, mais de la définition intrinsèque de l’OPCI. L’OPCI est par nature un placement de long terme liquide.
L’OPCI Fonds d’Investissement en Location Meublée (OPCI FILM) permet aux épargnants de bénéficier de la fiscalité LMNP sur les revenus distribués.
Le point fort de ces nouveaux OPCI Fonds d’investissement en location meublée (FILM) est la fiscalité appliquée aux revenus distribués. En effet, contrairement aux SCPI dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus distribués par l’OPCI FILM suivent la nature du sous-jacent location meublée et bénéficieront donc intégralement de la fiscalité LMNP :
La fiscalité LMNP sur les OPCI FILM induit :
- Possibilité de constater un amortissement annuel déductible du revenu distribué (c’est la société de gestion qui donnera annuellement le montant de l’amortissement auquel l’investisseur peut prétendre) ;
- Déductibilité des intérêts d’emprunt ;
- Déductibilité des frais de notaire et autres frais d’acquisition des immeubles ;
- Déductibilité des frais de souscription de l’OPCI (les frais de souscription qui rémunèrent la distribution et autres commerciaux sont déductibles des revenus distribués);
- …
Au final, l’impôt sur le revenu sur les revenus distribués par l’OPCI FILM subissent une moindre imposition par rapport à ces mêmes revenus distribués dans le cadre d’une SCPI.
Selon les indications de la société de gestion, le rendement net de frais devrait être proche de 3% / 3.50%. La fiscalité étant très faible, le rendement net de fiscalité devrait être proche du rendement brut.
L’OPCI FILM, un excellent produit qui pourrait avantageusement concurrencer la détention en directe de LMNP en résidences gérées.
A mon humble avis, l’OPCI FILM est un excellent support juridique pour réaliser vos investissements immobiliers en résidence gérées (étudiantes, seniors, tourisme, affaires, EHPAD). Nous y trouvons la réponse à tous les inconvénients d’une gestion en direct :
- Diversification : L’OPCI permet à l’épargnant, et cela à partir de 5000€, d’investir dans une multitude de résidences sans prendre le risque de concentrer la réussite de son investissement sur un unique exploitant. Pour comprendre cf »LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers » ou encore les difficultés récurrentes des propriétaires LMNP chez Appart city dont les loyers peinent toujours à être payés dans les temps « LMNP : Quels sont les risques de baisse de loyer ?
« ).
- Meilleur rapport de force entre l’épargnant investisseur et l’exploitant de la résidence : Nous pointons régulièrement le piège de l’investissement LMNP en direct à cause du bail commercial et du rapport de force en défaveur de l’épargnant investisseur. L’exploitant de la résidence gérée peut avoir tendance à imposer sa loi lorsque ses propriétaires sont une multitude de petit investisseur incapable de s’organiser pour faire contre poids. Le poids du gestionnaire de l’OPCI est tout autre puisqu’il pourra détenir une part importante de la résidence. L’OPCI FILM permettra probablement de professionnaliser les relations entre propriétaires et exploitants de résidences gérées.
Bref, une grande partie des inconvénients de la location meublée résidence gérée ne se retrouve plus dans l’OPCI FILM. L’OPCI FILM est une excellente solution pour réaliser un investissement en location meublée. Les frais y sont certes plus élevés qu’une gestion en direct, mais n’est ce pas là la contrepartie d’une meilleure gestion ?
Notons tout de même l’importance des frais de souscription -+10% TTC qui rémunèrent principalement le CGPI ou le commercial qui vend le produit. Nous imaginons que ces frais seront négociables afin de mettre en rapport la rémunération de l’intermédiaire et le niveau du conseil prodigué par ce dernier.
Mais est vraiment le bon moment pour investir en LMNP résidences gérées ?
En effet, au delà du support juridique qui nous apparaît très bon et probablement préférable à une détention en directe, qu’en est il de l’intérêt économique et financier. Car l’OPCI FILM, c’est avant l’investissement immobilier LMNP en résidence gérée.
Constant sur le sujet, notre analyse concernant l’OPCI FILM n’est pas différente de notre analyse concernant le LMNP résidence gérée :
La sensibilité au taux d’intérêt est très forte et il ne faut pas investir en OPCI FILM ou LMNP résidence gérée pour celui qui est convaincu d’une forte hausse des taux d’intérêt pendant la durée de détention conseillée du produit (cf »LMNP : Quelle valeur de revente ? ou encore « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?« ).
Néanmoins, l’OPCI FILM présente l’immense avantage de renforcer la qualité d’exécution du bail commercial donnée fondamentale pour estimer la valeur de long terme d’un investissement en LMNP résidence gérée. On peut en effet considérer que la force d’un propriétaire important qui détient une part importante de la résidence sur laquelle il est question de renégocier un nouveau bail permettra d’améliorer la situation des propriétaires bailleurs. (cf »Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ? » – L’OPCI FILM pourrait permettre d’éviter ce genre de situation ou l’exploitation profite de son rapport de force favorable pour imposer ses règles).
L’expertise et la capacité de la société de gestion à connaître son marché permettra probablement d’investir dans le bon actif au bon moment, évitant ainsi quelques catastrophes industrielles telles que les résidences de tourisme au début des années 2000.
On imagine également, un prix de revient plus faible et une meilleure négociation du prix d’acquisition des immeubles grâce à cette force de négociation que représente l’investissement institutionnel.
