Immobilier : Ces régions dynamiques dans lesquelles le manque de logement va s’aggraver.

L’immobilier est au cœur des mouvements démographiques. Pour savoir investir, il faut être capable d’anticiper les mouvements démographiques.

D’un côté, la baisse de la population et son vieillissement sont deux perspectives négatives pour la demande future de logement et donc pour les prix ; Une baisse de la population qui n’est pas équitablement répartie sur le territoire comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Les prix de l’immobilier menacés par la démographie ? La population baisse déjà dans certaines régions« 

D’un autre côté, la tendance à l’augmentation du nombre de ménages, observée dans le passé et qui devrait se poursuivre selon les dernières analyses, est un puissant soutient à la demande de logements pour les prochaines décennies.

L’augmentation du nombre des ménages est un sujet essentiel pour comprendre la dynamique du marché immobilier. Une augmentation du nombre des ménages qui ne s’explique pas tant par l’augmentation de la population que par la modification de la composition des ménages et la tendance à la décohabitation.

Une augmentation du nombre de ménages qui impacte directement la demande de logement.

Entre le vieillissement de la population, le maintient à domicile des personnes âgées qui ne veulent plus mourir en maison de retraite, les divorces et cette tendance à un célibat plus durable comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier : Le manque de logement expliqué par le féminisme et les nouvelles relations hommes/femmes ?« , les causes de cette augmentation du nombre des ménages s’explique par de nombreux facteurs.

Dans une récente analyse, l’INSEE propose ce graphique synthétique très intéressant :

Dans son analyse, l’INSEE explique « entre 2018 et 2050, le nombre de ménages en France augmenterait de manière continue et passerait de 29,8 millions à 34,0 millions, selon le scénario central qui prolonge les tendances passées en matière de démographie et de mode de cohabitation »

(sources : « Cette étude s’appuie sur le scénario central d’évolution des modes de cohabitation. Les évolutions nationales des modes de cohabitation observées au cours de la dernière décennie, par âge et par sexe, y sont prolongées à l’identique de 2018 à 2030. Puis, elles sont supposées évoluer selon un rythme moitié moindre jusqu’en 2050. Les projections n’ont pas le statut d’une prévision et ne permettent pas de se prononcer sur la probabilité de réalisation d’un jeu d’hypothèses par rapport à un autre. »)

Extrait :

L’évolution du nombre de ménages peut se décomposer selon trois effets : l’évolution de la population dans son ensemble, l’évolution de la structure démographique qui reflète le vieillissement ou le rajeunissement de la population, et enfin, l’évolution des comportements de cohabitation à âge donné.

Alors que sur la période 2008-2018, le nombre de ménages augmentait surtout du fait de la croissance de la population, l’évolution des modes de cohabitation deviendrait le principal facteur de la hausse du nombre de ménages entre 2018 et 2050 (+0,18 % par an sur la période de 2018 à 2050, en diminution néanmoins par rapport à la période récente). La taille des ménages diminuerait globalement à âge donné, du fait notamment des hypothèses relatives à l’augmentation des séparations et de la part des personnes vivant seules. Les hypothèses relatives à l’âge de départ des enfants du ménage ou au départ des personnes âgées en institutions n’affecteraient que marginalement le nombre de ménages projeté.

L’effet dû à la croissance démographique ralentirait (+0,10 % par an entre 2018 et 2050, après +0,42 % entre 2008 et 2018), avec la hausse des décès liée à l’arrivée aux grands âges des générations nombreuses du baby-boom et une diminution des naissances par rapport à la dernière décennie.

L’effet dû à l’évolution de la structure démographique se maintiendrait entre 2018 et 2050 au même rythme qu’au cours de la dernière décennie (+0,14 % par an). Toutefois, celui-ci augmenterait de façon marquée entre 2018 et 2030 (+0,23 % par an), avec la poursuite du vieillissement de la population qui contribue, même à comportement de cohabitation donné, à la hausse du nombre de ménages (avec de plus en plus de personnes âgées, vivant seules ou en couple).

Source : De 2 à 6 millions de ménages supplémentaires en France entre 2018 et 2050

De surcroît, dans l’hypothèse non improbable d’une accélération de ces mouvements de décohabitation, notamment sous l’impulsion de nouvelles relations hommes/femmes et par exemple de la garde alternée systématique, ces projections du nombre de ménages pourraient bien être inférieures à la réalité. C’était l’angle que j’essayais de vous l’expliquer dans cet article « Immobilier : Le manque de logement expliqué par le féminisme et les nouvelles relations hommes/femmes ?« .

Une augmentation du nombre des ménages concentrée dans quelques régions et départements.

Ce n’est plus un mystère pour personne. La dynamique démographique interne profite à l’ouest et au sud de la France.

Les projections du nombre de ménages est naturellement impacté par ces mouvements de populations :

Dans le détail, on obtient ce classement suivant :

Augmentation annuelle en % par an entre 2018 et 2050

Lecture : Entre 2018 et 2050 dans les Alpes‑Maritimes, le nombre de ménages augmenterait en moyenne chaque année de 0,28 % et la population de 0,02 %.

Vous savez maintenant où investir… et surtout où ne pas investir 😉