Si vous avez suivi les annonces récentes du Ministère du Logement sur de nouvelles aides fiscales pour la rénovation de logements vacants et de la Ville de Paris qui souhaite augmenter la taxe sur les logements vacants pour inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché, vous savez que les pouvoirs publics s’intéressent à nouveau à ce problème. Ces annonces sont une excellente nouvelle pour les investisseurs, sans compter que de nouveaux outils se développent pour les aider à trouver et à rénover ces biens oubliés.
Retour sur le logement vacant
100 000 à Paris, 2,88 millions de logements vacants en France selon l’INSEE: les chiffres commencent à être connus.
Bien sûr, ces chiffres intègrent les biens en cours de vente, en attente d’un locataire ou encore en chantier. La répartition est inconnue, et la méthodologie de collecte a ses limites. Dans certains cas, cette statistique peut être surévaluée, dans d’autres, des habitants sont capables d’identifier 42% de logements vacants de plus que ce que l’INSEE a recensé.
Mais la statistique a le mérite d’exister et sa progression est claire:
Il est par contre un chiffre qui est encore moins bien connu: celui du stock de logements disponibles sur le marché, à la vente ou en location, à un instant « t ». Nous l’avons cherché, sans succès.
Nous avons sollicité des économistes spécialisés dans l’immobilier pour vérifier que l’information ne nous avait pas échappé. Personne ne suit cet indicateur et même les spécialistes n’ont pas forcément d’ordre de grandeur à communiquer. Du coup, nous avons fait quelques recherches, détaillées dans cet article : « Combien de logements sont disponibles sur le marché immobilier ? , en interrogeant des experts de la data et des petites annonces en ligne.
Il y aurait environ 1,5 million de biens disponibles sur le marché. Tous ne sont pas vacants, certains sont encore habités par le locataire actuel durant son préavis, ou par les propriétaires qui attendent de vendre pour pouvoir déménager.
Cela veut dire que plus de la moitié des 2,88 millions de logement vacants ne sont pas sur le marché: ni en vente, ni disponibles à la location, ils sont invisibles.
Invisibles. Mais pourquoi ?
Concentrons nous maintenant sur la vacance structurelle, sur les biens qui ne sont pas en attente ou en cours de transaction ou de rénovation. Il existe quelques enquêtes détaillées sur les causes de la vacance de logements, et un très large faisceau de raisons qui poussent les propriétaires à laisser un bien inoccupé.
Part des logements vacant par département – Source : Datafrance
Parfois, le propriétaire s’est découragé car son bien n’a pas suscité de demande. Cela peut être un problème de localisation (encore que la vacance soit bien répartie sur tout le territoire national), d’état ou de prix.
Parfois, le propriétaire a eu une mauvaise expérience avec un locataire, estime que les revenus potentiels ne méritent pas de s’en occuper ou ne connait pas les aides possibles ou les dispositifs d’intermédiation locative qui pourraient le soulager.
Parfois, il n’a simplement pas fait le calcul de ce que lui coûte ce logement laissé vacant, ou estime que l’augmentation des prix couvrira ces coûts le jour où il souhaitera vendre. La prise de conscience sera brutale, comme on a déjà pu le voir dans cet article « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ? » … La spéculation peut exister, mais elle est probablement très marginale dans le logement: l’immobilier de rapport permet de sécuriser l’investissement quant aux évolutions du marché et de défiscaliser les revenus fonciers voir de générer un déficit foncier, ce qui se révélera, sauf exception, plus rentable qu’une vacance spéculative.
Parfois, c’est une succession qui tourne mal avec une guerre d’indivision, un attachement sentimental ou un usage très occasionnel, qui ferait presque de ce logement vacant une résidence secondaire.
Un problème de marché, des opportunités
Dans tous les cas, il y a là un stock énorme et des propriétaires qui ont peu conscience de la valeur et des coûts de leur bien. Nous y voyons le signe d’un marché déficient, qui exclut énormément de produits, de vendeurs et d’offreurs, ce qui explique la crise du logement quand bien même nous ne manquons pas de logements en France, constat partagé sur Le Blog Patrimoine depuis 2013 (cf article « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France).
Un marché déficient qui nous piège dans un optimum local, c’est dramatique pour notre société et cela nous coûte collectivement très cher (plus de 30 milliards d’euros par an pour les coûts directs et indirects du mal-logement).
Nous sommes convaincus que ces problèmes structurels du marché peuvent se résoudre, par exemple par une meilleur diffusion de la donnée sur les biens qui sont aujourd’hui exclus du marché pour que les acteurs partagent une meilleur information, par une plus grande fluidité des échanges (baisse des coûts de transaction, frais et taxes). Cela prendra du temps et de l’énergie, mais les acteurs et les régulateurs d’un marché peuvent en corriger le fonctionnement, le rendre plus efficace.
En attendant, nous pouvons nous consoler en y décelant des opportunités individuelles, des investissements sûrs et parfois très accessibles, qui auront une réelle utilité sociale, en améliorant le stock de logement disponibles, en transformant des territoires et même en limitant notre consommation d’énergie (l’énergie grise, consommée par les constructions nouvelles dépasse largement celle des travaux de rénovation) et de terres agricoles, dont la valeur financière, mais aussi sociale et paysagère explose.
En effet, en identifiant des logements qui ne sont pas sur le marché, vous allez faire une offre à un propriétaire qui, selon les cas, n’a:
- pas conscience de la valeur réelle de son bien
- pas fait les travaux nécessaires pour attirer d’autres demandeurs
- pas la motivation pour mettre votre offre en concurrence
- pas la connaissance des aides et de l’accompagnement dont vous allez bénéficier pour remettre son bien sur le marché
Certains pourront se poser des questions d’ordre moral: je les invite à se mobiliser pour limiter l’asymétrie d’information en réparant le marché immobilier. En attendant, votre investissement dans ce bien va créer de la valeur pour les habitants actuels et à venir, et donc pour le territoire, mais aussi pour l’économie locale, si vous avez de gros travaux de rénovation à réaliser.
Des organismes publics et des startups vous accompagnent
Entre les success stories que l’on trouve sur internet et cet article qui vous aura permis de voir avant les autres la valeur des logements vacants, vous êtes prêts à vous lancer, mais vous ne savez pas par où commencer?
Par définition, il n’est pas évident d’identifier les biens qui ne sont pas sur le marché, même si vous en connaissez certainement déjà, dans votre rue, dans votre quartier ou sur votre commune. Pour aller plus loin, le site oqp.io nous permet d’identifier ces « ressources » et vous accompagne dans vos démarches pour contacter leur propriétaire.
Nous faisons le pari que des centaines de milliers de logements vacants peuvent devenir disponibles et être de nouveau occupés, avec ou sans travaux de rénovation, si les propriétaires prennent conscience de leur potentiel, s’ils sont accompagnés pour s’engager dans cette démarche et si les personnes cherchant un logement ont accès à l’information sur cette offre qui s’ignore. Et pour changer collectivement notre regard, quoi de mieux que de demander aux voisins et aux habitants d’identifier ces ressources en quelques minutes depuis un smartphone ou un ordinateur, sans rien révéler sur leur propriétaire, pour avoir des centaines, des milliers, des millions d’exemples partagés?
À terme, l’ambition d’oqp.io n’est pas seulement de créer un inventaire de toutes les ressources, mais aussi d’être une plateforme sur laquelle les artisans pourront identifier des chantiers intéressants ou sur laquelle des nouveaux métiers pourront se développer (dans quelques années, acheter sur plans 3D un logement à un promoteur spécialisé dans la rénovation de ressources existantes n’aura rien d’extraordinaire!).
Beaucoup d’autres initiatives sont en train d’émerger, pour faciliter chacune un problème particulier, en mode startup: vous mettre en relation avec des artisans qualifiés et vous garantir l’exécution des travaux et le suivi du chantier, ou permettre à votre futur locataire de réaliser des petits travaux de rénovation contre une baisse temporaire du loyer (c’est déjà tout à fait légal et même prévu dans l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), ou encore générer et co-signer un bail conforme à la loi ALUR en ligne…
Extrait de l’article 6 de la loi sur les rapports locatifs entre un propriétaire et un locataire :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
Ce ne sont que quelques exemples et beaucoup de sites vont encore émerger et se battre pour améliorer toujours plus le service qu’ils pourront vous apporter.
Comme on l’a vu, les collectivités se mobilisent elles aussi sur ce sujet pour accompagner les propriétaires (actuels ou nouveaux) de logements vacants à les remettre sur le marché. Entre les aides nationales, celles des collectivités locales ou des associations, les subventions et les dispositifs de défiscalisation, il y a déjà énormément de solutions existantes et des initiatives se préparent pour faciliter leur utilisation. A ce titre, le simulateur d’aide à la rénovation du logement pourrait être particulièrement utile (cf « Accédez rapidement et simplement aux aides à l’habitat privé)…
Vous voyez que c’est le moment idéal pour investir dans le logement vacant, en achetant bien un bien qui n’est pas encore sur le marché, en utilisant toutes les aides et tous les nouveaux services disponibles pour le rentabiliser rapidement, tout en rendant service à tout le monde!
