Comment se protéger des risques d’impayés de loyer ? Choisir son locataire est une étape indispensable pour limiter cette menace qui pèse sur la rentabilité locative. L’expérience locative permet bien souvent aux bailleurs d’en tirer une sorte de procédure de sélection personnelle.
Mais comme il est possible de se tromper, penser à un plan B est essentiel : les dispositifs de protection.
État des lieux des entraves à la rentabilité locative
Quelle est la réalité du risque d’impayé ?
Ce n’est pas une découverte : la plus grande crainte d’un bailleur est un locataire qui ne paie pas son loyer. Bien sûr, le risque d’impayé dépend du type de bien mis en location (habitation, commercial, professionnel).
Pourtant, tous secteurs confondus, on se situe à moins de 5 % de loyers impayés en moyenne sur tout le territoire. Il faut bien entendu distinguer dans ce taux :
- les oublis, les paiements en retard ;
- et, les impayés qui vont jusqu’en procédure contentieuse.
Le problème se cristallise surtout pour les « petits » bailleurs qui ont peu de biens, des crédits à rembourser et pour qui l’impayé fragilise fortement leur situation financière personnelle. Pour les autres, ce qui est problématique est le temps consacré à la gestion de l’impayé. Et pour tous confondus, cela sera la complexité des procédures à suivre (délais, relances, etc.).
Qu’en est-il des dégradations ?
Il s’agit sans doute de la deuxième source de préoccupation des bailleurs lorsqu’ils ont à choisir un locataire. En théorie, le locataire est responsable des détériorations résultant d’une négligence ou d’un manque d’entretien de sa part. Il est tenu de réaliser les travaux et réparations dits locatifs.
À défaut, ils seront couverts par le dépôt de garantie. Qui peut s’avérer insuffisant selon l’étendue des dégradations, puisqu’il est limité au montant de 1 mois de loyer hors charges (location vide).
Minimiser les risques en créant sa propre procédure de sélection
Le cadre législatif
Le droit du bailleur de choisir un locataire
En tant que bailleur, vous avez le droit de choisir votre locataire. Par contre, votre choix doit absolument être basé sur des critères objectifs relatifs à la situation financière du candidat :
- situation professionnelle ;
- revenus ;
- garant.
Attention : en présence d’un logement conventionné par l’ANAH, des conditions supplémentaires sont requises.
Les éléments tels que l’origine, l’âge, l’état de santé, le sexe, etc., ne doivent pas être utilisés, car ils sont discriminatoires. Le bailleur qui les applique s’expose à être condamné à une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
La constitution du dossier du candidat
Le législateur a fixé une liste de documents qu’il est possible de demander au candidat locataire. Toute autre demande est sanctionnable (risque d’une amende de 3 000 €, 15 000 € pour une personne morale).
Quels documents avez-vous la possibilité de demander ?
- une pièce d’identité en cours de validité ;
- un seul justificatif de domicile ;
- un ou plusieurs documents relatifs à la situation professionnelle ;
- un ou plusieurs justificatifs de revenus.
Si vous souhaitez vous assurer de l’authenticité du dossier, vous avez la possibilité de demander au candidat d’utiliser le dispositif étatique Dossier Facile.
L’analyse du dossier du candidat locataire
Pour commencer, déconstruisons une idée reçue : ce n’est pas toujours avec les candidats qui ont les meilleurs revenus que vous aurez le moins d’impayés. Vous seriez peut-être tentés de privilégier les cadres, les professions intellectuelles supérieures ou encore les professions libérales. Pourtant, par manque de temps ou d’intérêt, vous risquez d’avoir à les relancer régulièrement. Sans faire de généralité bien sûr.
Conseil n° 1 : prenez le temps dans vos recherches. Il vaut mieux laisser un logement vide quelques semaines ou mois avant de trouver la bonne personne. Plutôt que d’opter pour le premier candidat qui semble intéressant et d’avoir un loyer impayé ensuite. Cela se vérifie surtout dans les secteurs dans lesquels il y a une offre conséquente, et une demande modérée.
Conseil n° 2 : vous avez peut-être intérêt à confier la tâche à un professionnel. Au moins avec un mandat de recherche, pas forcément moyennant une gestion complète. Dans tous les cas, gardez un œil sur la validation finale des dossiers.
Allez lire notre article : Immobilier locatif : Faut-il confier la gestion locative à une agence ou gérer soi-même ?
En dehors des critères de choix légaux, la méthode utilisée pour l’analyse des dossiers est personnelle. Vous l’affinerez au fil des expériences et elle reflète votre possibilité de prise de risque en fonction de :
- votre situation personnelle, qui dépend plus ou moins fortement du paiement de vos loyers ;
- votre secteur locatif (étendue de l’offre et de la demande) ;
- la composition de votre patrimoine (types de biens) ;
- le nombre de biens dont vous êtes propriétaire ;
- votre niveau de protection contre les risques d’impayés.
Se protéger des risques d’impayés grâce aux dispositifs existants
Nous l’avions vu dans deux précédents articles (La garantie des loyers impayés protège-t-elle vraiment les bailleurs ? et Loyers impayés : La caution du garant, une garantie utile, mais pas toujours efficace), au-delà de l’aspect analyse de dossier, veillez à avoir une stratégie de protection face aux risques d’impayés. Là aussi, elle sera différente d’une situation personnelle à l’autre :
- un cautionnement qui peut s’avérer fragile en dehors d’un lien de parenté proche entre le locataire et le garant ;
- une assurance avec laquelle vous aurez une certaine rigidité quant à ses conditions de mise en œuvre ;
- ou, le dispositif VISALE avec lequel c’est l’État qui se porte garant.
Conseil n° 3 : votre locataire a la possibilité de régler son loyer de diverses manières : chèque, virement ou espèces (si le montant est inférieur à 1 000 €). Sans l’imposer, proposez un paiement par prélèvement automatique (ce qui suppose la mise en place d’un outil spécifique). La personne qui occupe votre bien sera sensible à des arguments tels que l’allègement de la charge mentale, la facilité ou le gain de temps.
