Il n’y a aucune fatalité à l’imposition confiscatoire des revenus fonciers. L’investisseur immobilier dispose d’un grand nombre de solutions simples et efficaces pour éviter de subir une trop forte imposition de ses revenus fonciers. En effet, la situation peut vite devenir catastrophique pour l’investisseur immobilier dont les revenus pourront être imposés au taux maximal de 45% d’impôt sur le revenu + 17.20% de prélèvements sociaux, soit un total de 62.20%. Avec un tel niveau d’imposition, l’immobilier locatif ne présente plus aucun intérêt.
Néanmoins, il serait une erreur de se laisser polluer par cette première analyse tant il existe de stratégies pour ne pas subir ce taux d’imposition confiscatoire (vous pouvez bien évidemment retrouver toutes ces solutions détaillées et analysées dans notre livre « Investir dans l’immobilier, Tout savoir pour comprendre et optimiser son patrimoine« ).
Tableau de synthèse du taux maximum d’imposition des revenus fonciers
| Tranche marginale d’imposition (TMI) | 0% | 14% | 30% | 41% | 45% |
| Prélèvements sociaux | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% |
| Taux d’imposition global des revenus fonciers | 17,20% | 31,20% | 47,20% | 58,20% | 62,20% |
Ce taux d’imposition est effrayant… mais dans la réalité, il ne concerne qu’une toute petite minorité d’investisseurs immobiliers. En effet, ce taux d’imposition s’applique au revenu foncier après déduction de toutes les charges ayant autorisé la perception du revenu. Ainsi, pendant toute la durée du crédit immobilier ayant permis l’acquisition du revenu, les intérêts d’emprunt seront déductibles et l’imposition de revenus fonciers sera réalisée sur une base réduite.
Réaliser des travaux déductibles des revenus fonciers pour réduire le montant du revenu imposable à l’impôt sur le revenu.
La première solution simple pour réduire l’imposition des revenus fonciers est de réaliser des travaux dans votre bien immobilier. En effet, comme nous vous le présentions dans cet article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? », les travaux d’entretien, réparation ou d’amélioration dissociables des travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement seront déductibles du revenu foncier perçu et permettront une baisse considérable de l’imposition du contribuable. Cette baisse d’impôt sur le revenu sera proportionnel à la tranche marginale d’imposition du contribuable.
En effet, en réalisant 10 000€ de travaux déductibles, ce seront 10 000€ de revenus qui ne seront pas imposables au taux d’imposition des revenus fonciers qui varie de 17.20% à 62.20%.
Dans l’hypothèse ou le montant des travaux serait supérieur au montant du revenu imposable, l’excédent qui prend le nom de déficit foncier pourra être imputé sur les autres revenus du contribuable dans la limite de 10700€ puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour l’excédent. C’est le mécanisme fiscal du déficit foncier tel que nous vous l’avons détaillé dans cet article « Investissement immobilier et déficit foncier : Une stratégie pleine de bon sens. ».
Voici le tableau de synthèse de l’économie fiscale possible grâce à la réalisation de travaux :
| Montant des travaux réalisés | 10 000 € | ||||
| Tranche marginale d’imposition (TMI) | 0% | 14% | 30% | 41% | 45% |
| Prélèvements sociaux | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% |
| Taux d’imposition global des revenus fonciers | 17,20% | 31,20% | 47,20% | 58,20% | 62,20% |
| Coût réel des travaux (après déduction fiscale) | 8 280 € | 6 880 € | 5 280 € | 4 180 € | 3 780 € |
| Montant de la baisse d’impôt sur le revenu foncier | – 1 720 € | – 3 120 € | – 4 720 € | – 5 820 € | – 6 220 € |
De surcroît, dans un marché immobilier ou l’obsolescence immobilière s’accélère, réaliser des travaux permet de maintenir la valeur patrimonial de votre immeuble et pérenniser la qualité du revenu locatif (cf »Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le reno »)uveau des villes moyennes ?).
L’investisseur habile pourra se porter acquéreur d’un bien immobilier dont la valeur est dégradée par l’obsolescence immobilière pour le rénover et l’adapter au besoin des locataires. Les travaux engagés pourront être déductibles des autres revenus du contribuables l’année de réalisation des travaux dans la limite de 10700€, puis sur les autres revenus foncier pendant 10 ans.
Celui qui trouvera le bien immobilier dans une zone éligible à la loi DENORMANDIE pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% à la place de la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf »La réduction d’impôt « DeNormandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est elle intéressante ?).
Au final, l’imposition des revenus fonciers pourra être très faible voir inexistante grâce à ce mécanisme simple du déficit foncier !
Investir dans un immeuble neuf pour bénéficier de la loi PINEL et ne pas subir l’impôt sur le revenu foncier pendant 9 à 12 ans !
L’investisseur immobilier qui n’aurait pas le courage de se lancer dans un investissement d’un immeuble ancien avec travaux pourra chercher à investir dans un immeuble locatif neuf. Il pourra d’agir d’une maison ou d’un appartement que l’investisseur achètera en VEFA ou qu’il fera construire via un constructeur (cf »Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop cher !)
Investir dans l’immobilier neuf, c’est bénéficier de la loi PINEL et donc d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% sur 12 ans (mais les revenus fonciers perçus seront imposables).
De manière synthétique, l’avantage fiscal de l’investissement PINEL est inversement proportionnel au taux d’imposition du contribuable :
| Montant de l’investissement PINEL | 100 000 € | ||||
| Montant du loyer PINEL | 4 000 € | ||||
| Tranche marginale d’imposition (TMI) | 0% | 14% | 30% | 41% | 45% |
| Prélèvements sociaux | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% |
| Taux d’imposition global des revenus fonciers | 17,20% | 31,20% | 47,20% | 58,20% | 62,20% |
| Montant de l’impôt sur le revenu foncier PINEL | 688 € | 1 248 € | 1 888 € | 2 328 € | 2 488 € |
| Réduction d’impôt PINEL pendant les 9 premières années | 2 000 € | 2 000 € | 2 000 € | 2 000 € | 2 000 € |
| Réduction d’impôt PINEL pendant les années 10, 11, 12 | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € |
| Montant de l’imposition nette de l’investissement PINEL pendant les 9 premières années | -1 312 € | – 752 € | – 112 € | 328 € | 488 € |
| Taux d’imposition net | 8,20% | 12,20% | |||
| Montant de l’imposition nette de l’investissement PINEL pendant les années 10, 11, 12 | – 312 € | 248 € | 888 € | 1 328 € | 1 488 € |
| Taux d’imposition net | 6,20% | 22,20% | 33,20% | 37,20% |
Au final, la conclusion est très favorable pour l’investisseur immobilier neuf !
- Les contribuables imposés dans une tranche inférieure ou égale à 30% ne paieront aucun impôt sur les revenus fonciers perçus pendant 9 ans et recevront même un chèque de l’administration fiscale ;
- Les contribuables imposés dans une tranche supérieure ou égale à 41% subiront un taux d’imposition très faible (et même nettement plus faible que les 30% du prélèvement forfaitaire unique – PFU – applicable aux revenus mobiliers)
Nous sommes là très loin d’un taux d’imposition confiscatoire !
Louer à des locataires aux revenus faibles pour bénéficier de la loi COSSE et d’un abattement fiscal pouvant compris entre 15% et 85%
Enfin, pour les propriétaires bailleurs qui ne souhaitent ni faire de travaux, ni investir dans l’immobilier neuf, la solution de la loi COSSE peut s’avérer d’une très grande pertinence.
La loi COSSE est un dispositif fiscal très simple qui permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un abattement fiscal compris entre 15% et 85%, selon les zones et le niveau de votre loyer, avant d’être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ce dispositif peut être cumulé avec la réalisation de travaux pour bénéficier encore plus d’avantages fiscaux. Vous pouvez comprendre les avantages de la loi COSSE en lisant ces articles » Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers » ou encore « Simulateur Loi COSSE : Cumuler déficit foncier et abattement Cosse pour optimiser l’investissement immobilier ».
Tableau de synthèse du taux réel d’imposition d’un investissement immobilier sous loi COSSE (50%, social en zone B2)
| Taux d’abattement loi COSSE | 50% | ||||
| Tranche marginale d’imposition (TMI) | 0% | 14% | 30% | 41% | 45% |
| Prélèvements sociaux | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% |
| Taux d’imposition global des revenus fonciers | 17,20% | 31,20% | 47,20% | 58,20% | 62,20% |
| Abattement loi COSSE | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% |
| Taux d’imposition après abattement COSSE 50% | 8,60% | 15,60% | 23,60% | 29,10% | 31,10% |
Encore une fois, le taux réel d’imposition des revenus fonciers est alors très faibles et tout à fait proche des nouveaux standards imposés par le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.
Tableau de synthèse du taux réel d’imposition d’un investissement immobilier sous loi COSSE (Abattement de 30%, intermédiaire en zone A, Abis ou B1)
| Taux d’abattement loi COSSE | 30% | ||||
| Tranche marginale d’imposition (TMI) | 0% | 14% | 30% | 41% | 45% |
| Prélèvements sociaux | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% |
| Taux d’imposition global des revenus fonciers | 17,20% | 31,20% | 47,20% | 58,20% | 62,20% |
| Abattement loi COSSE | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% |
| Taux d’imposition après abattement COSSE 50% | 12,04% | 21,84% | 33,04% | 40,74% | 43,54% |
La location meublée, l’ultime stratégie pour défiscaliser vos revenus fonciers et bénéficier d’une imposition allégée grâce à un amortissement fiscal.
Enfin, et la stratégie ultime, de loin la plus efficace, mais aussi la plus délicate à mettre en œuvre, est de passer de la location nue à la location meublée.
En effet, comme nous vous le détaillons très largement dans le livre « Investir dans l’immobilier« , les profits tirés de l’activité de location meublée ne sont pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A ce titre, les règles de détermination du revenu imposable sont totalement différentes et autorise une quasi non imposition du revenu locatif pendant une très très longue période.
Néanmoins, la location meublée répond à une réglementation très précise qu’il convient de respecter scrupuleusement. Il s’agit par exemple de meubler l’appartement ou la maison avec le mobilier nécessaire tel que définit par décret. Il n’est pas possible de faire de la location meublée en meublant l’appartement avec deux chaises et une table, la doctrine est très précise sur ce point.
Bref, faire de la location meublée est une opportunité certaine pour bénéficier d’une imposition moindre… mais c’est une autre activité.
