Il n’y a aucune fatalité à l’imposition confiscatoire des revenus fonciers. L’investisseur immobilier dispose d’un grand nombre de solutions simples et efficaces pour éviter de subir une trop forte imposition de ses revenus fonciers. En effet, la situation peut vite devenir catastrophique pour l’investisseur immobilier dont les revenus pourront être imposés au taux maximal de 45% d’impôt sur le revenu + 17.20% de prélèvements sociaux, soit un total de 62.20%. Avec un tel niveau d’imposition, l’immobilier locatif ne présente plus aucun intérêt.

Néanmoins, il serait une erreur de se laisser polluer par cette première analyse tant il existe de stratégies pour ne pas subir ce taux d’imposition confiscatoire (vous pouvez bien évidemment retrouver toutes ces solutions détaillées et analysées dans notre livre « Investir dans l’immobilier, Tout savoir pour comprendre et optimiser son patrimoine« ).

 

Tableau de synthèse du taux maximum d’imposition des revenus fonciers

Tranche marginale d’imposition (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition global des revenus fonciers 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%

 

Ce taux d’imposition est effrayant… mais dans la réalité, il ne concerne qu’une toute petite minorité d’investisseurs immobiliers. En effet, ce taux d’imposition s’applique au revenu foncier après déduction de toutes les charges ayant autorisé la perception du revenu. Ainsi, pendant toute la durée du crédit immobilier ayant permis l’acquisition du revenu, les intérêts d’emprunt seront déductibles et l’imposition de revenus fonciers sera réalisée sur une base réduite.

 

 

Réaliser des travaux déductibles des revenus fonciers pour réduire le montant du revenu imposable à l’impôt sur le revenu.

La première solution simple pour réduire l’imposition des revenus fonciers est de réaliser des travaux dans votre bien immobilier. En effet, comme nous vous le présentions dans cet article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? », les travaux d’entretien, réparation ou d’amélioration dissociables des travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement seront déductibles du revenu foncier perçu et permettront une baisse considérable de l’imposition du contribuable. Cette baisse d’impôt sur le revenu sera proportionnel à la tranche marginale d’imposition du contribuable.

En effet, en réalisant 10 000€ de travaux déductibles, ce seront 10 000€ de revenus qui ne seront pas imposables au taux d’imposition des revenus fonciers qui varie de 17.20% à 62.20%.

Dans l’hypothèse ou le montant des travaux serait supérieur au montant du revenu imposable, l’excédent qui prend le nom de déficit foncier pourra être imputé sur les autres revenus du contribuable dans la limite de 10700€ puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour l’excédent. C’est le mécanisme fiscal du déficit foncier tel que nous vous l’avons détaillé dans cet article « Investissement immobilier et déficit foncier : Une stratégie pleine de bon sens. ».



 

Voici le tableau de synthèse de l’économie fiscale possible grâce à la réalisation de travaux :

Montant des travaux réalisés 10 000 €
Tranche marginale d’imposition (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition global des revenus fonciers 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Coût réel des travaux (après déduction fiscale) 8 280 € 6 880 € 5 280 € 4 180 € 3 780 €
Montant de la baisse d’impôt sur le revenu foncier – 1 720 € – 3 120 € – 4 720 € – 5 820 € – 6 220 €

 

De surcroît, dans un marché immobilier ou l’obsolescence immobilière s’accélère, réaliser des travaux permet de maintenir la valeur patrimonial de votre immeuble et pérenniser la qualité du revenu locatif (cf »Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le reno »)uveau des villes moyennes ?).

L’investisseur habile pourra se porter acquéreur d’un bien immobilier dont la valeur est dégradée par l’obsolescence immobilière pour le rénover et l’adapter au besoin des locataires. Les travaux engagés pourront être déductibles des autres revenus du contribuables l’année de réalisation des travaux dans la limite de 10700€, puis sur les autres revenus foncier pendant 10 ans.

Celui qui trouvera le bien immobilier dans une zone éligible à la loi DENORMANDIE pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% à la place de la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf »La réduction d’impôt « DeNormandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est elle intéressante ?).

Au final, l’imposition des revenus fonciers pourra être très faible voir inexistante grâce à ce mécanisme simple du déficit foncier ! 

 

 

Investir dans un immeuble neuf pour bénéficier de la loi PINEL et ne pas subir l’impôt sur le revenu foncier pendant 9 à 12 ans !

L’investisseur immobilier qui n’aurait pas le courage de se lancer dans un investissement d’un immeuble ancien avec travaux pourra chercher à investir dans un immeuble locatif neuf. Il pourra d’agir d’une maison ou d’un appartement que l’investisseur achètera en VEFA ou qu’il fera construire via un constructeur (cf »Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop cher !)

Investir dans l’immobilier neuf, c’est bénéficier de la loi PINEL et donc d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% sur 12 ans (mais les revenus fonciers perçus seront imposables).

De manière synthétique, l’avantage fiscal de l’investissement PINEL est inversement proportionnel au taux d’imposition du contribuable :

Montant de l’investissement PINEL 100 000 €
Montant du loyer PINEL 4 000 €
Tranche marginale d’imposition (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition global des revenus fonciers 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Montant de l’impôt sur le revenu foncier PINEL 688 € 1 248 € 1 888 € 2 328 € 2 488 €
Réduction d’impôt PINEL pendant les 9 premières années 2 000 € 2 000 € 2 000 € 2 000 € 2 000 €
Réduction d’impôt PINEL pendant les années  10, 11, 12 1 000 € 1 000 € 1 000 € 1 000 € 1 000 €
Montant de l’imposition nette de l’investissement PINEL pendant les 9 premières années -1 312 € – 752 € – 112 €                    328 €              488 €
Taux d’imposition net       8,20% 12,20%
Montant de l’imposition nette de l’investissement PINEL pendant les années 10, 11, 12 –  312 € 248 € 888 € 1 328 € 1 488 €
Taux d’imposition net   6,20% 22,20% 33,20% 37,20%

 

Au final, la conclusion est très favorable pour l’investisseur immobilier neuf !

  • Les contribuables imposés dans une tranche inférieure ou égale à 30% ne paieront aucun impôt sur les revenus fonciers perçus pendant 9 ans et recevront même un chèque de l’administration fiscale ;
  • Les contribuables imposés dans une tranche supérieure ou égale à 41% subiront un taux d’imposition très faible (et même nettement plus faible que les 30% du prélèvement forfaitaire unique – PFU – applicable aux revenus mobiliers)

Nous sommes là très loin d’un taux d’imposition confiscatoire !

 

 

Louer à des locataires aux revenus faibles pour bénéficier de la loi COSSE et d’un abattement fiscal pouvant compris entre 15% et 85%

Enfin, pour les propriétaires bailleurs qui ne souhaitent ni faire de travaux, ni investir dans l’immobilier neuf, la solution de la loi COSSE peut s’avérer d’une très grande pertinence.

La loi COSSE est un dispositif fiscal très simple qui permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un abattement fiscal compris entre 15% et 85%, selon les zones et le niveau de votre loyer, avant d’être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ce dispositif peut être cumulé avec la réalisation de travaux pour bénéficier encore plus d’avantages fiscaux. Vous pouvez comprendre les avantages de la loi COSSE en lisant ces articles  » Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers » ou encore « Simulateur Loi COSSE : Cumuler déficit foncier et abattement Cosse pour optimiser l’investissement immobilier ».

 

Tableau de synthèse du taux réel d’imposition d’un investissement immobilier sous loi COSSE (50%, social en zone B2)

Taux d’abattement loi COSSE 50%
Tranche marginale d’imposition (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition global des revenus fonciers 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Abattement loi COSSE 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00%
Taux d’imposition après abattement COSSE 50% 8,60% 15,60% 23,60% 29,10% 31,10%

 

Encore une fois, le taux réel d’imposition des revenus fonciers est alors très faibles et tout à fait proche des nouveaux standards imposés par le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.

 

 

Tableau de synthèse du taux réel d’imposition d’un investissement immobilier sous loi COSSE (Abattement de 30%, intermédiaire en zone A, Abis ou B1)

Taux d’abattement loi COSSE 30%
Tranche marginale d’imposition (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition global des revenus fonciers 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Abattement loi COSSE 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00%
Taux d’imposition après abattement COSSE 50% 12,04% 21,84% 33,04% 40,74% 43,54%

 

 

La location meublée, l’ultime stratégie pour défiscaliser vos revenus fonciers et bénéficier d’une imposition allégée grâce à un amortissement fiscal.

Enfin, et la stratégie ultime, de loin la plus efficace, mais aussi la plus délicate à mettre en œuvre, est de passer de la location nue à la location meublée.

En effet, comme nous vous le détaillons très largement dans le livre « Investir dans l’immobilier« , les profits tirés de l’activité de location meublée ne sont pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A ce titre, les règles de détermination du revenu imposable sont totalement différentes et autorise une quasi non imposition du revenu locatif pendant une très très longue période.

Néanmoins, la location meublée répond à une réglementation très précise qu’il convient de respecter scrupuleusement. Il s’agit par exemple de meubler l’appartement ou la maison avec le mobilier nécessaire tel que définit par décret. Il n’est pas possible de faire de la location meublée en meublant l’appartement avec deux chaises et une table, la doctrine est très précise sur ce point.

Bref, faire de la location meublée est une opportunité certaine pour bénéficier d’une imposition moindre… mais c’est une autre activité.

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63 Comments

  1. Loi COSSE : La déduction fiscale sera proportionnelle à l’effort consenti : plus le loyer est abordable, plus la déduction est importante », Ministère du Logement le 1er février 2017

    C’est une façon de voir les choses….Les bailleurs n’en doutons pas vont se précipiter dessus.

    • Justement, détrompez vous mon cher ami 😉

      Dans certaines zones, le loyer est très proche du loyer de marché notamment en zone B2 L’effort consenti est donc très faible !

      Par exemple en zone B2, le loyer intermédiaire est à 8.75€ / m², en B1, ce même loyer intermédiaire est à 10.07€ / m² …

      • Le problème de ces dispositifs dits sociaux ou tres sociaux ne sont pas toujours les prix de location mais plutôt les locataires eux mêmes et les organismes qui gravitent autour de ces dispositifs.
        ces structures type SIRES qui peuvent disparaître du jour au lendemain et vous laisser au bord du chemin livré à vous meme avec votre locataire ultra protégé.

  2. Fredy Gosse says:

    Attention vous prenez des risques….Elise Lucet va s’occuper de votre cas

  3. Vous connaissez beaucoup de bailleurs expérimentés, favorables aux locataires dits « sociaux »???

  4. Patrick D says:

    Merci à Guillaume pour ce rappel des différentes solutions pour limiter l’impôt.
    J’en rajoutterai une : montez une SCI et partagez les revenus entre votre foyer et ceux de vos enfants.
    Chaque solution proposée correspond à un profil type d’investisseur. Je pense qu’il y a cependant des risques pour chacune d’entre elles. Je donne celles auquelles je pense, pas pour jouer les troubles fête mais plutôt les gardes fou :
    _ Faire des travaux : attention à l’effet ciseaux quand le patrimoine devient important et que la taxation vous rattrape
    _ Faire du Pinel : n’achetez pas les programmes proposés et montez votre Pinel tout seul quite à acheter l’immeuble. Attention aux locataires à faibles revenus.
    _ Louer à des locataires à faibles revenus : ne pas accepter le bail sans très fortes garanties ; ne pas faire confiance à la garantie Visale dans sa forme actuelle.
    _ Loi Cosse : idem ci dessus ; les loyers évoluent en fonction des désirs de l’Anah qui les définit avec l’Adil … ; être TRES prudent avec l’intermédiation locative sur le choix du tiers social.
    _ La location meublée : très intéressante surtout avec des baux de 10 mois dans les zones touristiques et la location aux touristes en été ; mais il faut gérer aussi le mobilier et les dégradations sont plus fréquentes = il faut y consacrer plus de temps et d’énergie que dans le non meublé ; la législation peut évoluer en fonction des lois et un « montage » valable mis en place pour 10 ans peut devenir négatif au bout d’un an ; vérifier si le passage en professionnel est possible (plus rentable).

    • Précision : la location meublée hors résidence service.
      Les résidences services sont de prime abord très intéressante mais lorsque l’on y regarde de plus près, je me demande comment on fait pour prendre autant de risques. En effet, l’exploitant et non le locataire signe un bail commercial, les loyers peuvent être révisés tous les 3 ans, le bail peut ne pas être reconduit au bout de 9 ans. Et c’est là que les ennuis commencent car il vous faudra gérer la résidence vous-même avec les autres propriétaires.
      La première question à poser en cas de vente à un client de ce type de ŕésidence est de savoir s’il est prêt à gérer lui-même. La seconde est de savoir s’il est prêt à voir son loyer baisser significativement à l’issue de chaque période triennale.

  5. La solution la plus simple que j’ai trouvée pour défiscaliser mes revenus locatifs, ……… devinez? C’est d’être en déficit 🙂

    Mais il y a des variantes.

  6. J’ai cliqué sur « publier » trop tôt.

    Pour être exhaustif, je me répète, j’en ai fait des calculs à partir de toutes ces lois, Pinel, Cosse et autres. Je n’ai jamais, je dis bien jamais, trouvé un intérêt à investir à travers ces dispositifs, qui sont en plus des gouffres financiers pour l’État, donc pour nous.

    Et il y a une stratégie que Guillaume a oubliée, et qui à mon avis est le premier réflexe à avoir, c’est de déterminer la cible de son investissement, localisation et type de logement par exemple.

    Je vais bientôt demander des royalties ………. 🙁

  7. Bonjour,
    Les revenus BIC de la location meublée pourront ils bénéficier de la flat taxe (PFU 30%) ou seront t’ils taxés comme des revenus fonciers (exclus du PFU) ?

    • Non, le bénéfice est imposable selon la tranche marginale du contribuable + 17.20% de prélèvements sociaux

      • Merci. Étrange traitement… D’un côté les revenus d’un bien loué en meublé sont considérés comme des revenus d’activité commerciale et d’un autre, on vous taxe comme des revenus fonciers.
        Question de novice: avec quelques biens, ne serait t’il pas judicieux de créer une société d’exploitation qui exploitera ces biens meublés et versera des salaires/dividendes à son gentil patron/président ? La Flat taxe pourrait enfin être profitable aux profils avec TMI > 30%

        • Oui, pourquoi pas mais il faudrait ajouter le RSI (45% du bénéfice) sur les revenus considérés alors comme professionnel si la société est à l’IS.

          • Une SAS(U) règle le problème du RSI non ?. En mixant salaires/dividendes, il y a une belle économie d’impôts à la clé. Je sais que ce n’est pas idéal pour les cotisations retraites mais ma stratégie personnelle ne prend pas en compte les futurs (et hypothétiques) versements de l’Etat, je préfère m’en occuper moi-même…

    • Les BIC c’est une catégorie de l’impôt sur le revenu donc pas de taxe plateau.

  8. Pour m’interesser au sujet et en faire,
    les montages Pinel servent surtout à enrichir les promoteurs qui vous vendent à prix élevé l’avantage fiscal.
    le déficit foncier pour la location classique est sympa mais ceci n’a rien d’un cadeau puisque l’on déduit une charge que l’on a supporté. On a l impression de gagner de l’argent alors que l’on en a dépensé dans un premier temps. Plus grave , une fois 2 / 3 ans écoulés, retour à la case départ avec une taxation de ouf sur les loyers donc on fait quoi ? . On replonge ? pour 2/3 plus tard repartir sur une taxation encore plus forte. Par ailleurs, la relation avec le locataire est de moins en moins évidente. Le meublé est pointu et la rotation des locataires, par définition supérieure.
    La sécurité legislative sur ce secteur paraît aussi très très relative.
    Pour réussir son investissement dans l’immobilier , il faut y consacrer du temps et considérer cela comme un business .

    • « Pour réussir son investissement dans l’immobilier , il faut y consacrer du temps et considérer cela comme un business . »

      Je dis ça depuis des lustres! Et donc faire des bilans, des CE, et ne jamais raisonner en rendement mais en € sonnants et trébuchants.

      Je vais bientôt réussir à convaincre Guillaume, si tout le monde s’y met 🙂

  9. Fredy Gosse says:

    M’enfin quand allez vous comprendre que la défiscalisation n’est pas faite dans votre intérêt mais que les hauts fonctionnaires l’ ont instaurée pour nous conduire là ou ils veulent que nous allions, selon l’idéologie du moment
    l’actualité fiscale est grotesque en ce moment
    exemple
    le président annonce sa volonté d’aider les entreprises pour leur rendre de la compétitivité(un peu) ensuite il semble découvrir ,comme un martien arrivant sur terre ,qu’un président incapable précédent( ( dont il fut le conseiller puis le ministre) s’est assis avec de larges fesses sur les dispositions européennes et qu’en conséquence notre pays est condamné à rembourser de milliards aux entreprises qui n’auraient jamais du être taxées( ça s’appelle du camouflage budgétaire) et là cerise sur le gâteau que va faire le président pour rembourser les entreprises de milliard qu’il n’a pas ?et bien dans la logique de ces 40 dernière années il va taxer ( provisoirement mon ….oeil) …………. les entreprises….
    A ce niveau là vaut mieux en rire Mais il parait que c’est la nouvelle politique et moi vieillard cacochyme j’e n ‘y comprend rien forcément.
    c’est comme les « fakes news  » du vol des donnée informatiques d’un cabinet anglo saxon.. il faut se pincer quand on entend Moscovici… et les commentaires de notre TV gauchisante.
    Cependant à force de nourrir d’engrais le populisme ,quand la machine démocratique donnera le pouvoir aux totalitaires ,il sera trop tard ….
    vous parlez argent, investissement, raisonnement financier dans le temps NE VOYEZ VOUS PAS qu’il est impossible de faire des projets de long terme avec des politiques de plus en plus rapides ,de plus en plus changeantes et de plus en plus idéologiques et je vais vous faire grâce de mon dada , la dénonciation des mesures écologiques basées sur du vent mais poussés par des gens qui comptent en milliards dont nous paierons l’addition.
    j’arrête
    Cependant une question à Guillaume ou à toute autre personne qui saura y repondre.
    il y’a suivant les zones des quotas de logement sociaux imposés aux promoteurs (jusqu’ à 30%) qui a pour effet d’augmenter automatiquement les prix des non sociaux.. Par ailleurs il y’a une politique que j’approuve qui consiste à essayer de rendre propriétaire de leurs appartements les gens logés en HLM,(partant du principe toujours vérifié quand ça vous appartient c’est mieux entretenu que quand c’est loué)
    VOICI LA QUESTION
    supposons que nous soyons dans une zone ou le quota de 30 % soit réalisé et qu’en même temps les HLM vendent leurs appartements (ce qui aurait pour effet automatique de faire baisser le taux des 30%°) les promoteurs devraient ils continuer à construire la différence ainsi perdue par l’action des HLM? si oui là on aura inventer l’écureuil dans sa roue-:(

    • Patrick D says:

      Je ne suis pas un spécialiste mais je ne vois pas comment un logement détenu par un particulier pourrait être dans les quotas des logements sociaux. Donc les logements sociaux, qui sont vendus à des locataires qui deviennent propriétaires, ne sont plus sociaux.

      Aujourd’hui, l’état exige qu’il y ait 25 % de logements sociaux dans chaque ville. Mais nous en sommes déjà à plus de 50 % des logements loués qui sont sociaux. Et ce pourcentage augment tous les ans. Cherchez l’erreur.

  10. Je ne regrette vraiment de m’être abonné à votre blog !

    Merci encore pour toutes ces informations, autant du blogueur que des intervenants !

    Continuez !

    Bien à tous.

  11. Je fais la démarche de Guillaume en ce moment:
    j’ai 2 apparts en location nue et je prends un 3ème en pinel tout seul sans CGP ni accompagnement
    Un T2 en région parisienne que je trouve raisonnable 179k€ Pour un 44m2:loyer 620€.Si j enlevé la défiscalisation ça le met à 140k environ soit la valeur des 2 autres apparts environ.
    Et je vais gommer un de peu de impots avec la défiscalisation.
    Mon Calcul s arrête la.
    J attends vos remarques je suis preneur. J ai 43ans et je veux acheter tous les 4-5 ans meme typologie t2 même loyer min à 600 euros même region
    Tout ça si je garde mon boulot , les locataires paient et que je peux encore payer des impôts sans trop serrer

      • Donc je vois bien mais c est quoi la cible d’un investissement immo:
        Sur la typologie je vise que des T2 qu en essonne entre 42et 46m2 avec loyer min:600€.
        Pour moi c’est assez cadré.

        • C’est mieux que de ne rien faire mais 4% (180 k€ pour 600 € de loyer mensuel) de rendement c’est vraiment pas top même si le risque est faible dans votre secteur d’investissement. Pour acheter plus vite et
          (quasi) sans limite il vous faut un cashflow positif. A 4% vous achetez de la dette pendant la durée de détention, vous faites un effort d’épargne chaque mois et vois êtes obligé d’attendre de vous désendetter ou augmenter vos revenus pour acheter un nouveau bien. Ce rendement est convenable pour des personnes avec revenus confortables qui cherchent à « placer » mais s’il faut se serrer la ceinture pour profiter dans 20 ans…
          Il y a beaucoup mieux à faire avec un peu d’imagination et d’analyse de marché (meublé, immeuble de rapport, colocation, location courte durée, locaux commerciaux, achat-revente,…) Les niches rentables sont nombreuses pour qui se donnent le temps de creuser le sujet 😉
          Dans 95% des cas, les biens avec défiscalisation sont payés trop chers avec des mauvaises surprises à la sortie ou parfois même pendant leur detention…

          • Merci Vous avez raison sur l aspect chiffré et j ai fait ces calculs aussi.
            Mon objectif est basé sur le risque et le temps de gestion minimum.
            Le mode de vie est assez frugal c est vrai je le reconnais mais en cas de coup dur
            Nous aurons plus de moyens.
            De toute façon il fallait maîtriser l impôt dans notre situation tout en continuant…
            Pour le déficit foncier c est difficile à prévoir entre 2 locataires.

  12. Bonjour
    Peut-on pour limiter l’impact de l’impôt sur le revenu avec le mécanisme suivant : mettre sa SCI à l’IS et amortir le bien acquis sur quinze ans par exemple. (durée du prêt) une fois le bien payé, 2 solutions : on le revend avec une plus-value maximum, mais pendant toute la durée peu d’impôt. On le garde et on encaisse les loyers ce qui donne un gain puisqu’il n’y a plus de charges d’emprunt. Qu’en pensez-vous ?

    • Oui, la SCI à l’IS est un sujet qui peut paraître intéressant après une première analyse mais… lorsque l’on approfondie, la réponse est moins franche. La SCI à l’IS est parfaite pour capitaliser les revenus … mais une horreur s’il s’agit de percevoir un revenu complémentaire.

      C’est un sujet que nous approfondissons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« 

      • je viens de regarder la sci à l’is. c’est intéressant si on ne veut pas augmenter ses revenus avec l’immo. Je pense que c’est plutot adapté à des investisseurs expérimentés qui ne cherchent plus à augmenter leurs revenus.

        Les holdings sont aussi intéressantes mais les couts de mise en place et de gestion nécessite je pense un niveau significatif de patrimoine immo.

      • L’idéal ne serait t’il pas de détenir en nom propre (LMNP) et de louer à sa société d’exploitation ?
        Les inconvénients semblent les mêmes que la SCI IS pour sortir des revenus mais l’amortissement ne créera pas de plus-value taxable à la sortie pour le bien détenu en nom propre

  13. Je vais devenir proprio d’un immeuble de rapport sans travaux dans une zone rurale dans quelques semaines.
    La loi cosse me permettrait d’alléger mon imposition sans faire de déficit foncier ni m’embarquer dans des montages complexes de sci à l’is ou autre.
    Je vais considérer cette option.

    • Loi Cosse: je ne m’y risquerai jamais, mieux vaut vendre ou ne pas louer du tout sauf si vous voulez partir sur 3 ans de procédure pour espérer récupérer votre logement dévasté.
      La seule chose qui importe quand on signe un bail, c’est la personne avec qui on signe, et pour les bailleurs, il n’y a pas de place pour les erreurs.
      Pour ce qui est des revenus fonciers, pas le choix vos impôts vont flamber.

  14. Bonjour

    Je lis
    « Un T2 en région parisienne que je trouve raisonnable 179k€ Pour un 44m2:loyer 620€.Si j enlevé la défiscalisation ça le met à 140k environ soit la valeur des 2 autres apparts environ ».

    Puis ensuite:

    « C’est mieux que de ne rien faire mais 4% (180 k€ pour 600 € de loyer mensuel) de rendement c’est vraiment pas top même si le risque est faible dans votre secteur d’investissement. »

    En effet 4% en brut c’est pas élevé et en plus ça dépend de votre « tranche d’impôt sur le revenu »

    Toutes déductions faites charges locatives ( part propriétaire), taxe foncière et en suite impôt que vous reste- t-il ? Ensuite après 6 9 ou 12 ans il faut recommencer l’opération sinon attention au coup de masse!
    Et puis au point de vue location, on se retrouve en concurrence avec les PINEL récents qui peuvent se permettre de louer moins cher du fait de leur avantage fiscal.

    Toutefois ça peut se concevoir pour se constituer un patrimoine. Cependant je préfère faire du déficit dans l’ancien: il est moins cher (toujours trop quand même) mais surtout il est toujours mieux situé. Maintenant il faut bien évaluer le coût de rénovation.

  15. Faîtes vos comptes : même avec 12% de renta dans l’ancien et un financement sur 20 ans, lorsque vous êtes dans une tranche à 30% vous n’êtes pas autofinancé. Vous etes presque au même résultat dans le neuf en Pinel avec 4% de renta brute, les travaux en moins et avec des locataires plus fidèles. Et il est plus facile de trouver une renta sup à 4 dans le neuf, que du 12 dans l’ancien.

    • Pouvez vous préciser vos calculs en prenant un exemple svp ?

      • Christian says:

        Voici mes calculs, sur un achat d’immeuble que l’on m’a proposé, valeur 270000€ loyers actuels = 2660€ / mois. Renta 12%. J’emprunte la totalité, y compris les frais de notaire et de banque soit 295000€ sur 20 ans à 1,55% et 0,8 d’assurance ce qui fait -1668€ de crédit mensuel.
        Ajoutez 2400€ de loyers (10% de frais de gestion)
        enlevez -130€ de travaux en moyenne (5% des loyers)
        enlevez -225€ de taxe foncière moyenne
        enlevez -428€ d’impôts générés par cette opération
        enlevez -245€ de CSG-RDS générée  »  »  »
        Vous obtenez un effort mensuel de -300€ /mois malgré une renta à 12%…

        • Patrick D says:

          Chez moi, les taxes foncières représentent 2 mois de loyer, soit 443 € par mois dans votre cas.

          • Solvinz says:

            Chacun sa stratégie et son engagement mais 3 lignes de coût reflètent un problème stratégique:
            – 10% de frais gestion locative c’est trop. Renégociez ou mettez les mains dans le cambouis. Une fois les baux et état des lieux configurés, ce n’est pas si compliqué à faire. Après je comprends tout à fait que l’on veuille déléguer cette partie…
            – impôts et CSG-CRDS: c’est le choix de l’investissement qui n’est pas « bon ». Cette opération dans l’ancien sous-entend qu’il s’agit d’une acquisition « prête à exploiter » sans travaux à déduire. C’est là l’erreur. Je ne prends jamais la ligne de départ sur un projet qui ne permet pas de neutraliser les revenus fonciers sur un minimum de 10 ans. Je privilégie également les investissements en LMNP réel. Dans les 2 cas, toujours avec (bcp de) travaux !
            Il faut ce type de rentabilité avec travaux réalisés et empruntés dès le départ et non réalisé au fil du temps avec la trésorerie. La même opération à 12% avec travaux permettrait de dégager un beau cash flow. Le prêt à exploiter coûte cher (en impôts). En supprimant vos 2 dernières lignes de coûts avec des travaux, vos 12 % expriment leur plein potentiel 😉

  16. Philippe30 says:

    Montage type

    Achat au début de studios loué en meublé => imposition nulle pendant 8 à 10 ans
    Ensuite achat de logement plus grand avec travaux loué en nue pour bénéficier du déficit foncier
    Passage de ces logements en meublés avec l’amortissement qui part sur la valeur du bien lors de son inscription à l’actif de l’entreprise pour amortissement.
    Ensuite achat de nouveau bien type immeuble avec mixage meublé et nue
    Revente des premiers biens de type studios
    Ensuite montage SCI IS et apport compte courant associé du résultat des premières ventes sur des achats d’immeubles
    Ensuite revente progressive de tout le parc immobilier en nom propre pour des achats en SCI avec apport
    Montage holding avec enfants majoritaires pour rachat de ses parts dans la SCI

    Voilà à terme 15 à 20 ans d’immobilier sans pratiquement aucune fiscalité
    Patrimoine à 7 chiffres

    Philippe30

    • Solvinz says:

      « Ensuite achat de logement plus grand avec travaux loué en nue pour bénéficier du déficit foncier »
      Cette partie de la stratégie me semble problématique:
      – Vous n’aurez pas d’auto-financement sur des grandes surfaces en nue
      – N’oubliez pas qu’il faut réintégrer les déficit foncier des 3 dernières années si vous basculez sur du meublé
      – Comment pouvez vous continuer à emprunter pour acheter des immeubles à crédit sans avoir pu revendre vos studios et avec des biens exploités dans cash flow positif (les grands logements loué en nu) ?

      • Philippe30 says:

        Tous les achats ont été fait avec travaux donc prix moindres.
        J’ai fait moi même les travaux donc cout des matériaux uniquement.
        Je tourne sur des rentabilités entre 12 et 20 % donc je suis largement en auto financement
        Je ne pratique pas le déficit foncier en fait j’utilise les travaux pour créer une charge sur mes autres revenus de type revenu foncier.
        Pour le passage en meublé j’attends un délai de 3 ans après les travaux importants.

        • Solvinz says:

          Ça me semble très bine tout ça 🙂
          Par contre je me demande toujours comment vous faites pour obtenir un CF positif sur un grand logement loué en nu…

          • Philippe30 says:

            Pour les fortes rentabilités , il faut partir sur des achats avec travaux forcement.

            Les nus que je passe en meublés sans forcement des T1 ou T2 grand maximum.
            C’est surtout que louer en premier lien en nu permet de passer les charges des travaux et de créer un déficit reportable.

            Ensuite le passage en meublé permet d’initier l’amortissement comptable

            Pour les délais c’est surtout en fonction des départ de locataires , au moment du départ je regarde si j’ai mes 3 ans sinon je poursuis en nu , logique

            Pour la valorisation comptable , c’est mieux de passer par une agence qui va donner un prix pour débuter l’amortissement.

            Ensuite dès que des biens sont payés , je revend pour partir sur de l’apport en CCA dans des SCI IS

            Même dans certain cas quand il reste peu à rembourser donc peu de déduction d’intérêts , je fais un remboursement anticpé , le coût est minime à 2 ou 3 ans de la fin de l’emprunt.

            Ce qui me permet de disposer d’un cash flow plus important vis à vis de la banque pour un nouvel emprunt et ensuite je revend le bien remboursé

  17. Bonjour

    à Christian

    Vous n’avez peut-être pas tort partiellement mais ça dépend du type de bien acheté. Je ne suis pas systématiquement contre le PINEL. Toutefois il est incontestable que les PINEL sont moins bien situés. En parlant du turn over on dit que les petites surfaces ont plus de turn over. Vrai dans un sens mais pas toujours: ex turn over moyen pour un t2 29 mois, pour un t3 le double.
    Un studio pinel : aux prix où ils sont et de par leur situation ( du moins dans ma ville il n’y a pas photo) J’ai gardé le même locataire dans studio durant neuf ans et à un bon loyer. Placés où ils sont (à part changement de situation familiale ou colocation) j’ai gardé la majorité de mes locataires durant leurs études 4 ans 5-6-7-8-9 ans; Ils ne sont jamais vaquants entre 2 locataires sauf une quinzaine de jours pour les travaux de peinture ( une fois / 10: 15 ans) En fait quand on gère soi même les étudiants sont très soigneux avec une cation parentale. Si moindre tapage faciles à mettre dehors. Du moins dans ma ville les studios proches fac on se les arrache: en début d’année universitaire, dans une demi journée ma femme en a loué 2. par contre les locataires ont déjà été travaillés au téléphone auparavant pour éviter de faire des visites inutiles ( tout est exposé au téléphone: qualité emplacement exact commodités etc.. mais aussi défauts éventuels) ; donc à la visite pas de surprise.
    Il y a 2 ans, un après midi l’année dernière 7 visites prévues* ; comme je le disais ci-dessus préparés au téléphone, décourageant les profils ne nous convenant pas.
    * on a loué au premier candidat: son profil était dans les meilleurs parmi ceux qu’on avait sélectionnés; On a rapidement décommandé les autres visites.
    Je suis régulièrement ce qui se construit: en studio il n’y a pas de PINEL aussi bien placé.
    En studio ( petite surface à chauffer) les étudiants privilégies l’emplacement au classement énergétique.
    Pour ce qui me me concerne je suis plutôt critique à mon propre égard: je considère que je ne fais jamais d’affaires; je me satisfais simplement.
    Et il ne faudrait pas croire que tout roule; j’ai plus de mal avec mes T2. pour l’un d’entre eux particulièrement concurrencé par les PINEL ce qui a sauvé ma rentabilité c’est qu’il avait un garage. Il est situé dans une zone ou l’on peut encore se gare sur la rue. Mais il y a quand même des demandes de garage à louer pour toutes sortes de raisons( garde meuble, quelqu’un qui ne supporte pas de laisser sa voiture dehors, etc….) j’ai scindé la location: t2 d’un côté garage de l’autre.
    De plus je bricole beaucoup ça limite les frais. Cependant je ne fais pas tout dans la mesure où je perdrais en loyer et ne créant aucun déficit je verrais mes impôts augmenter. Et puis arrive le temps des donations……
    Je ne suis pas têtu et c’est vrai que il faut reconnaître que il y a quelques années j’ai un peu foiré en n’achetant pas au moins un PINEL par exemple;les PINEL étaient mieux situés qu’aujourd’hui ( les emplacements privilégiés se font de plus en plus rares.
    Voilà,on écoute et parfois, plutôt que de s’entêter un avis peut s’avérer utile; On a rarement raison contre tous.

    Bonne soirée

    • Patrick D says:

      Merci à Alain pour ce témoignage
      Pour ma part le turn-over devient très difficile : tous les 8 à 12 mois pour les studios et T2 , 15 à 18 pour les T3.
      Cela double la charge de travail, surtout que la concurrence incite à baisser les loyers.
      La vacance est d’un mois entre 2 locataires sauf à prendre des locataires avec profils « à risque ».
      Le locataire qui arrête de payer son loyer est assuré de pouvoir rester dans son logement 15 à 18 mois. Beaucoup plus pour les mauvais payeurs professionnels qui connaissent toutes les ficelles offertes par la loi.
      Nous avons le sentiment que les nouvelles lois sont à chaque fois à charge pour le bailleur.
      Résultat : la plupart des bailleurs honnêtes qui respectent les lois ont, ou veulent, tout revendre. C’est décourageant.

  18. Fredy Gosse says:

    Tout cela est fort bien mais suppose l essentiel un marché immobilier porteur dans une zone attractive
    Exemple je me suis installé en France en1977 je pouvais acheter en neuf 120 m2 dans le 16 eme avec un box pour l’équivalent de 150000 euros pour en faire mon domicile Si je l’avais fait au minimum j aurai 1500000 de capital et 40 années de loyers gratuits sans rien faire . Si j avais acheté à St Étienne pourrais je En dire autant .?

  19. Bonjour

    j’ai lu

    – 10% de frais gestion locative c’est trop. Renégociez ou mettez les mains dans le cambouis. Une fois les baux et état des lieux configurés, ce n’est pas si compliqué à faire. Après je comprends tout à fait que l’on veuille déléguer cette partie…

    Effectivement, 10% pour la la gestion locative c’est beaucoup trop. Avec des états des lieux bien ( ( états des lieux vierges stockés dans le micro)préparés pour chaque appartement. Un état des lieux à faire c’est rien du tout. Des contrats, même pus complets que ceux de certaines agences* sont disponibles dans des librairies ou par exemple à lUNPI ( contrat très très complet) qui en cas de litige nous ont parfois permis de contrer le locataire sortant.
    Excusez du peu, mais un état des lieux facturé à 100 €, le jeu en vaut la chandelle.
    * qui de plus n’offrent aucune garantie en cas d litige, contrairement à un contrat* rédigé par notaire.
    * qui lui est un document officiel facilitant une expulsion plus rapide !! expulsion avec tous les freins connus( trève hivernale etc…
    j’en connais une (pas personnelle) : 2 ans de loyers impayés avec en prime frais de rénovation supérieurs aux impayés.

  20. Bonjour

    je ne suis pas intervenu il y a quelques jours mais je relis.

    à Philippe.

    « Je tourne sur des rentabilités entre 12 et 20 % donc je suis largement en auto financement ».

    Je trouve que ça fait beaucoup même en rendement brut; Je me débrouille, je me satisfait mais je suis un  » peu derrière ».

    De plus les « sacrés 3 ans » ne font pas notre affaire parce que pour ajuster la simultanéité des travaux n’est pas toujours facile à faire lorsqu’on a plusieurs biens.
    Une dégradation qui nous tombe dessus et « patatra » pour les 3 ans—-> heureusement ça ne m’est jamais arrivé.

    • Philippe30 says:

      Quand vous avez de nombreux biens , l’imputation des travaux devient facile à gérer sur tel ou tel bien , si vous comprenez ce que je veux dire…..

      Il y a une différence entre une toiture a refaire et changer un robinet ou un WC dans un appartement dans ce cas il est simple de basculer une imputation de travaux

  21. Fredy Gosse says:

    Hum ce site est aussi lu par le fisc lol

    • Damien says:

      Il faut qu’ils le lisent car s’il est compréhensible que les revenus immobiliers de rente soient taxés fortement, dans certains cas l’impôt peut carrément obérer la situation financière des propriétaires.

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