Après le succès de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise en France, les SCPI s’attaquent dorénavant à l’immobilier d’entreprise hors de France (Allemagne, Royaume Unis, Italie et Espagne principalement). Je vous propose donc aujourd’hui de faire un rapide état des lieux des marchés immobiliers d’entreprise dans ces quatre pays.
L’immobilier d’entreprise en Allemagne : l’immobilier demeure attractif et bon marché
En Allemagne, qui bénéficie d’une macroéconomie solide tirée par les exportations et d’un tissu très dense de moyennes entreprises, l’immobilier demeure attractif et bon marché. Le marché de l’investissement a ainsi été marqué par des flux significatifs de capitaux (plus de 30md€ engagés), en hausse de 30 % par rapport à 2012.
L’activité locative demeure pour sa part soutenue dans les grandes villes, ainsi que, signe de vitalité, dans les villes secondaires.
Les loyers, traditionnellement stables, oscillent entre stabilité et légère croissance. L’Allemagne, dont les marchés bénéficient d’une cyclicité réduite, constitue un marché adapté à une stratégie « core » de détention à long terme. Par ailleurs, la structure du territoire permet de s’intéresser autant à des grands marchés – où les taux de rendement sont bas – qu’à des opportunités dans des villes secondaires.
Enfin, le secteur du commerce demeure encore peu développé, mais s’avère attractif dans la perspective d’un rééquilibrage du modèle macroéconomique allemand vers la consommation.
L’immobilier d’entreprise au Royaume Uni : une stratégie courte visant à capter le potentiel de hausse des loyers
Au Royaume-Uni, et en particulier à Londres, l’amélioration significative de l’environnement économique a permis une reprise marquée des transactions de bureaux, des loyers et de la construction. L’investissement a pour sa part connu une forte dynamique, les engagements atteignant 42 md£ (+12 %).
Les anticipations de hausse des valeurs, la grande liquidité du marché et l’afflux massif de capitaux internationaux ont poussé les rendements à des niveaux très bas, de l’ordre de 4 % pour le bureau prime et de 3 % pour le commerce prime.
Si le marché londonien offre une liquidité et une transparence uniques, sa volatilité élevée implique une stratégie courte visant à capter le potentiel de hausse des loyers. Pour accéder aux meilleurs emplacements, il faudra en revanche accepter des rendements initiaux très faibles.
L’immobilier d’entreprise en Espagne : le seul marché en Europe où les actifs prime en centre-ville offrent des rendements attractifs et des loyers en bas de cycle.
En Espagne, les marchés immobiliers ont subi depuis 2008 les effets d’un long et brutal décrochage économique.
Ainsi, à Madrid, la demande placée en bureaux a chuté de 69 % et les loyers de 40 %, tandis que les investissements s’effondraient de 80 % entre 2007 et 2012. En 2013 toutefois, des indicateurs économiques en redressement, ainsi qu’un rebond de la demande placée, annoncent une reprise immobilière.
Par ailleurs, le marché a dégelé grâce à la mise en place d’une structure de défaisance chargée de céder les actifs des banques, ainsi qu’à l’arrivée massive d’investisseurs opportunistes non-domestiques.
Avec l’esquisse d’un rebond, l’appréciation de l’Espagne s’est nettement améliorée : outre une taille significative, c’est le seul marché en Europe où les actifs prime en centre-ville offrent des rendements attractifs et des loyers en bas de cycle. En revanche, le caractère actuellement très spéculatif de ce marché impose une approche prudente s’appuyant sur une expertise locale.
L’immobilier d’entreprise en Italie : la situation économique a entraîné une sous-performance finalement assez contenue des marchés immobiliers
En Italie enfin, la situation économique a entraîné une sous-performance finalement assez contenue des marchés immobiliers. Ainsi, la demande sur le marché des bureaux à Milan a résisté en 2013, tandis que les loyers « prime » sont stabilisés à 10 % en-dessous de leur pic.
En revanche, après plusieurs années de frilosité, les investisseurs se sont significativement repositionnés sur le marché italien.
Ainsi, 4,8 md€ ont été investis en 2013 (+80 % par rapport à 2012), essentiellement par des investisseurs internationaux. Les commerces (46 % des investissements) ont en particulier été très recherchés.
L’Italie est aujourd’hui revenue dans le radar des grands investisseurs internationaux, et notamment des fonds opportunistes nord-américains. La reprise des marchés locatifs, attendue pour 2015-2016, permettra quant à elle le retour d’investisseurs plus traditionnels.
Source : Immobilier et perspective, La Française AM
