Depuis quelques mois, nous avons initié une série d’articles consacrée à la rentabilité de l’investissement immobilier locatif.
Dans ces 6 articles, nous avons réalisé des simulations d’investissement d’un bien immobilier aux caractéristiques immobilières et financières comparables.
Il s’agissait de comparer le taux de rendement interne de chacun des dispositifs fiscaux pour essayer de déterminer celui qui sera le plus « efficace » et « rentable » sur le papier :
- 1- Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ?
- 2- Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif avec déficit foncier ?
- 3- Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?
- 4- SCPI : Quel rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?
- 5- LMNP : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif en location meublée ?
- 6- Immobilier locatif : Cumuler la loi PINEL et location meublée (LMNP) pour booster le taux de rendement
Bien évidemment, ce ne sont là que des simulations théoriques. La pratique ne permet pas une comparaison aussi parfaite, même si le classement final des rentabilités ne doit pas être totalement différent.
Je vous propose aujourd’hui d’effectuer le classement de ces dispositifs fiscaux en fonction du taux de rendement interne calculé dans ces simulations.
Les 3 meilleurs dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif.
A titre de comparaison et pour bien comprendre l’intérêt de ce TRI :
- Le Taux de Rendement Interne d’un investissement sur le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie devrait être autour de 1% ;
- Le Taux de rendement Interne d’un investissement sur le CAC 40 dividendes réinvestis dans un PEA approche le taux de 8% / années sur les 35 dernières années ;
Le classement des 3 meilleurs dispositifs fiscaux est le suivant :
1 – L’investissement locatif dans le neuf en loi PINEL avec transformation en location meublée au terme d’une période de 12 ans.
Cette stratégie d’investissement dans l’immobilier neuf PINEL avec transformation en location meublée après la période de défiscalisation des 12 premières années obtient un TRI à 7.12% sur 20 ans.
2- L’immobilier locatif dans l’ancien en location meublée non professionnelle (LMNP).
Cette stratégie d’investissement dans l’immobilier ancien avec une exploitation en location meublée non professionnelle obtient un TRI de 6.59% sur 20 ans.
3- L’investissement locatif dans le neuf avec la loi PINEL
Cette stratégie d’investissement dans l’immobilier neuf PINEL obtient un TRI de 6.28% sur 20 ans.
Pourquoi il faut être prudent sur la lecture de ce classement ?
Il est difficile de comparer les différents dispositifs fiscaux notamment car il s’agit de comparer :
- 1- De l’immobilier neuf (PINEL) dont la construction neuve permettra à l’investisseur d’être protégé contre l’obsolescence immobilière de son logement ; Il ne devrait pas y avoir beaucoup de travaux à réaliser pendant les 20 années de l’investissement sauf les travaux de décoration tels que peinture, sol et autres cuisines équipées et salle de bain.
- 2- De l’immobilier ancien (LMNP) qui supposera, selon l’état de l’immeuble, des travaux de remise aux normes plus importants qui pourrait avoir pour conséquence de réduire l’attrait du régime fiscal.
Ainsi, lorsque l’on constate la faiblesse de l’écart de rendement entre un investissement réalisé dans le cadre d’une loi PINEL (immobilier neuf) Vs un investissement réalisé dans le cadre d’un LMNP (ancien), je crois qu’en réalité il convient de privilégier la loi PINEL.
Synthèse des trois meilleures stratégies pour investir dans l’immobilier locatif en 2022.
| PINEL + LMNP | LMNP (Location meublée non professionnelle) | Loi PINEL | |
| Nature de l’investissement | Neuf | Ancien | Neuf |
| Montant de l’investissement | 200000 € | 200000€ | 200000 € |
| Travaux | – € | – € | |
| Meubles | – € | 5 000 € | – € |
| Prix de l’immeuble à la revente après achat + travaux | 160000 € | 200000 € | 160000 € |
| Taux de rendement locatif (loyer / prix de revient) | 3,80% | 4,50% | 3,80% |
| Revalorisation annuelle des loyers | 1% | 1% | 1% |
| Revalorisation annuelle des prix de l’immobilier (calculé sur le prix de l’immeuble à la revente précisé ci-avant) | 1% | 1% | 1% |
| TRI (Taux de Rendement Interne) sur 20 ans | 7,12% | 6,59% | 6,28% |
Les trois moins bonnes stratégies pour investir dans l’immobilier locatif en 2022 :
4- Investissement locatif dans l’ancien avec déficit foncier ;
Avec un TRI de 5.27%
5 – Investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ;
Avec un TRI de 5.02%
6 – Investissement en SCPI à crédit.
Avec un TRI de 4.21% (avec des hypothèses que l’on doit pouvoir juger comme particulièrement avantageuse, notamment sur la question de la revalorisation des parts)
Synthèse des trois moins bonnes stratégies pour investir dans l’immobilier locatif en 2022.
| Déficit foncier | Locatif dans l’ancien | SCPI à crédit | |
| Nature de l’investissement | Ancien rénové à quasi-neuf | Ancien | NC |
| Montant de l’investissement | 150000 | 200 000 | 200 000,00 € |
| Travaux | 50000 | – € | – € |
| Meubles | – € | – € | – € |
| Prix de l’immeuble à la revente après achat + travaux | 200 000 | 200 000 | 180 000 |
| Taux de rendement locatif (loyer / prix de revient) | 4,50% | 4,50% | 4,20% |
| Revalorisation annuelle des loyers | 1% | 1% | 1% |
| Revalorisation annuelle des prix de l’immobilier (calculé sur le prix de l’immeuble à la revente) | 1% | 1% | 1% |
| TRI (Taux de Rendement Interne) sur 20 ans | 5,27% | 5,02% | 4,21% |
A suivre.
