Il faut le dire. L’année 2022 aura été une mauvaise année pour la performance globale des SCPI avec seulement 2.10% (4.53% de taux de distribution, mais -2.44% sur la valorisation des biens immobiliers détenus par les SCPI).
Une performance qui n’est clairement pas satisfaisante au regard du niveau global d’inflation constatée en 2022 (+6%) et des frais et contraintes fortes qui accompagnent l’investissement en SCPI.
L’année 2023 s’annonce encore plus mauvaise. Non seulement, les loyers vont difficilement pouvoir être indexés sur l’inflation à cause d’une croissance économique qui commence à faiblir, mais surtout le niveau actuel des taux d’intérêt devrait accélérer encore la baisse de la valeur de réalisation.
On ne parle pas encore de krach, mais comme prévu, les perspectives s’assombrissent sérieusement, et ce n’est vraiment pas une surprise.
Les valeurs de réalisation avaient atteint des sommets à cause de la faiblesse excessive des taux d’intérêt. Il est logique que la forte hausse des taux ait pour conséquence une baisse des prix de l’immobilier d’entreprise. CQFD.
Le mouvement était facile à anticiper. Il faut vraiment être payé pour vendre des SCPI pour ne pas admettre cette évidence.
Ceux qui ont acheté des SCPI depuis ces 3/4 dernières années vont probablement le regretter. Non seulement, ils ont payé des frais exorbitants pour acheter leurs parts, mais surtout, les promesses de rendement et de sécurité pourraient bien ne pas être au rendez-vous. Vous risquez d’être « collé » avec vos SCPI qui, dans le meilleur des cas ne rapporteront pas grand-chose pendant longtemps, et dans le pire des cas, qui subiront de fortes baisses sur le prix des parts.
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine.
Voici la communication de l’ASPIM :
Évolution des valeurs de réalisation des SCPI en 2022
La valeur de réalisation est un indicateur de performance financière d’une SCPI permettant de déterminer si celle-ci est en mesure de créer de la valeur pour ses investisseurs, sans considération de l’évolution du prix de souscription[5] qui doit se situer, au choix du gérant, dans une fourchette de plus ou moins 10% autour de la valeur de réalisation augmentée des frais de souscription.
En 2022, les valeurs de réalisation par part ont diminué en moyenne pondérée de – 2,44 %, contre une hausse de + 1,36 % en 2021. Cette baisse des valeurs de réalisation en 2022 s’explique par la baisse des valeurs d’expertises en fin d’année, celles-ci ayant été ajustées en moyenne de – 1,54 % à périmètre comparable. L’écart de 0,9 point entre l’évolution des expertises et l’évolution des valeurs de réalisation s’explique pour moitié par l’effet de levier de l’endettement des SCPI, qui amplifie à la hausse comme à la baisse l’évolution de la valeur vénale du patrimoine détenu, et pour moitié par les distributions exceptionnelles de réserves de plus-value de cessions ou de report à nouveau (0,38 % du prix de souscription en 2022).
Rendement Global Immobilier des SCPI
En tenant compte du taux de distribution moyen de marché de 4,53 % et d’une baisse des valeurs de réalisation par part de – 2,44 %, le rendement global immobilier des SCPI s’établit à + 2,1 % en 2022.
Parmi les différentes typologies de SCPI, ce sont les SCPI à prépondérance « hôtels, tourisme et loisirs » qui affichent le rendement global immobilier 2022 le plus élevé avec + 7,9 %, dont + 2,8% de hausse de leurs valeurs de réalisation par part. La typologie « résidentiel » enregistre également une hausse de + 0,9 % des valeurs de réalisation par part pour un rendement global immobilier de + 5,1 %.
Les SCPI diversifiées, quant à elles, affichent un rendement global immobilier de + 4,9 % Le rendement global immobilier des SCPI à prépondérance « santé et éducation » s’établit à + 3,5 % dont – 1,3 % pour les valeurs de réalisation par part.
Enfin, les typologies « logistique et locaux d’activité » et « bureaux » sont celles ayant enregistré les baisses de valeurs de réalisation par part les plus importantes : – 2,5 % et – 3,1 %. Leur rendement global immobilier s’établit respectivement à + 3 % et + 1,1 %.
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