Donation d’une propriété de famille : Comment éviter la sortie du patrimoine familial

L’une des sources de conflit les plus fréquemment rencontrées lors de la gestion de la gestion d’une succession est le droit accordé par le défunt à l’un de ses enfants d’occuper gratuitement une propriété familiale. Selon l’adage, mieux vaut prévenir que guérir, comment anticiper la naissance de conflits entre les membres de la fratrie ?
En effet, il faut :

• Éviter la situation d’indivision au jour de la disparition du défunt,
• Éviter à l’enfant, occupant à titre gratuit, de devoir rapporter la valeur de la donation indirecte résultant de l’occupation à titre gratuit,
• Éviter à la succession d’avoir à dédommager l’occupant à titre gratuit pour tous les travaux réalisés dans la propriété durant la période d’occupation.

La clarté des dispositions prises  en cours de vie par le défunt est la clé de succès pour éviter les litiges. Pour atteindre un tel objectif, la transmission immédiate de la propriété de famille à l’occupant à titre gratuit, semble conseillée.
L’opération de transmission peut s’envisager, soit dans le cadre d’une donation-partage  qui portera alors sur tous les biens du défunt, soit dans le cadre d’une libéralité  sans partage anticipé.
Concentrons notre réflexion sur cette dernière hypothèse.

La donation hors part successorale avec droit de retour : une réponse de 1^er niveau

S’agissant d’un bien de famille, la question de son maintien dans la famille, en cas de décès du bénéficiaire de la donation, est souvent considérée comme cruciale. Comment prévenir la sortie du bien du patrimoine familial ?
 

Si le bénéficiaire de la donation décède sans descendants.

• Il n’est pas marié. Le donateur a la possibilité d’exercer le droit de retour légal (art 738-2 du Code Civil)accordé aux parents donateurs en cas de pré-décès d’un de leurs enfants, mais celui est limité en valeur. Il est donc fortement conseillé d’intégrer dans l’acte de donation, un droit de retour conventionnel sur l’intégralité du bien qui se substituera au droit de retour légal.
• Il est marié. Le bien sera partagé entre le conjoint du bénéficiaire de la donation et ses frères et sœurs puisqu’il s’agit d’un bien reçu d’un ascendant. Ce principe prévu par l’article 757-3 du Code Civil peut être écarté par les dispositions prévues dans l’acte de libéralité.

Si le bénéficiaire décède en présence de descendants, aucun droit de retour ne pourra avoir d’effet.

L’adjonction à l’acte de donation d’une clause conventionnelle de droit de retour ne permet pas nous l’avons vu de répondre automatiquement à la volonté de conserver le bien dans la famille.
 
 

La liberté  graduelle : une réponse satisfaisante à l’obligation de conserver le bien dans la famille.

La libéralité graduelle a été instituée par la Loi du 23 juin 2006 et codifiée à l’article 1048 du Code Civil.
La donation est faite à charge pour le donataire de conserver le bien transmis et de le transmettre à un second gratifié désigné par le donateur initial. La donation devra être dans cette hypothèse acceptée par l’occupant à titre gratuit et par le ou les seconds gratifiés.
On peut ainsi prévoir par exemple que les enfants des frères et sœurs de l’occupant à titre gratuit soient gratifiés.
On peut par mesure de précaution, prévoir un droit de retour au profit du donateur d’origine si les gratifiés successifs sont décédés.
L’intégration dans une donation d’une clause graduelle va influer sur la possibilité de déduire la donation effectuée de la quotité disponible ou de la réserve du donataire.
En effet, lorsque l’occupant a titre gratuit est un héritier réservataire, le Code Civil impose que la donation ne porte que sur la quotité disponible. Il s’agit ici d’appliquer l’article 1054 du Code Civil. Aucune dérogation n’est possible car les gratifiés  ne sont pas les enfants de l’occupant à titre gratuit dans la situation qui nous préoccupe.
Sur le plan fiscal,  l’enfant, occupant à titre gratuit, va bénéficier d’une donation imposable selon les règles habituelles. Le ou les gratifiés de second rangs ne paient aucun droit.
A son décès, les gratifiés sont considérés comme tenant leurs droits du propriétaire initial du bien de famille. Le calcul des droits de mutation se fera compte-tenu du lien de parenté entre  ce dernier et les gratifiés. La valeur du bien retenu sera déterminée au jour du décès du bénéficiaire de la donation. Des droits dus par eux en théorie, on retirera les droits acquittés par l’occupant à titre gratuit du bien familial, estimés à nouveau sur la base de la valeur de la propriété familiale au jour de sa disparition.
Si l’objectif de conservation du bien est parfaitement assuré, cette solution a deux inconvénients majeurs :

• L’occupant à titre gratuit va cumuler sa réserve héréditaire et la quotité disponible, alors que les autres enfants ne bénéficieront que de leur part réservataire,
• L’occupant à titre gratuit va devoir supporter une lourde charge car il ne pourra céder la propriété immobilière avant son décès.

La technique de la libéralité résiduelle peut permettre de pallier à ces inconvénients mais dans cette hypothèse, la conservation du bien en nature n’est pas garantie.

La libéralité résiduelle : une solution de transmission plus équilibrée .

L’article 1057 du Code Civil autorise dans le cadre d’une donation, à prévoir qu’une personne profitera de ce qui restera de la donation effectué. La donation résiduelle peut être une avance sur la part à laquelle le donateur a droit dans la succession du défunt. Elle est dite alors en avancement d’hoirie.
Le donataire n’a pas dans cette hypothèse, l’obligation de conservation en nature de la propriété familiale. Il est donc fondamental pour au moins atteindre l’objectif de conservation de la valeur de la propriété familiale de mettre en place des garanties et des suretés.
Sauf s’il est héritier réservataire, le donataire ne peut disposer par voie testamentaire des biens qui lui sont attribués dans le cadre d’une libéralité résiduelle. Le donateur peut aussi, , lui interdire de procéder à des donations sur ces biens.
Là encore, il peut être prudent d’ajouter dans la donation, une clause de retour au profit du propriétaire initial du bien en cas de pré-décès de l’occupant à titre gratuit et des gratifiés de second rang.
 
 

Conclusion

Pour illustrer notre propos, le tableau ci-dessous présente  la part dévolue à chaque enfant, partie prenante dans une succession répondant aux caractéristiques suivantes :

• Biens présents dans le patrimoine au jour du décès :

Un appartement évalué à 1 400 000€
Un compte-titre évalué à 800 000 €

• Passif successoral : 0 €
• Valeur de la propriété de famille au jour de la donation : 1 200 000 €
• Déduction pour charge de conservation éventuelle : 240 000 €
• Nombre d’enfants : 2 dont le donataire

 
MONTANT ATTRIBUE A CHAQUE ENFANT LORS DU REGLEMENT DE LA SUCESSION

 
La solution patrimoniale qui semble donc bien la plus équilibrée consiste à intégrer dans une donation  d’un bien familial en avancement d’hoirie une clause résiduelle, et ce même s’il n’est pas certain que la propriété familiale soit conservée. La valeur des parts s’équilibre de façon plus harmonieuse.
La donation résiduelle évite de plus la surévaluation de la part de l’enfant non bénéficiaire de la succession puisque qu’elle n’autorise pas de déduction pour charge