Lorsqu’il s’agit de souscrire un crédit immobilier, que ce soit pour votre résidence principale, résidence secondaire ou encore pour un investissement locatif, la question de la garantie du crédit vient toujours en dernier. Pourtant, il est important de s’y pencher afin d’optimiser le montage de crédit immobilier. 
De manière générale, il existe trois sortes de garanties réelles lors de l’obtention de crédit immobilier : 
  • Le PPD, Privilège de Préteur de Deniers ; 
  • L’hypothèque conventionnelle ;
  • La caution mutuelle ;

Le PPD – Privilège de Préteur de Deniers.  La garantie « privilège de préteur de deniers » est une garantie qui a l’exclusivité de l’établissement bancaire qui octroi le crédit.
Il permet à la banque non payée de faire vendre le bien et d’être payée sur le prix de la vente. C’est une garantie qui donne à la banque la priorité sur tous vos autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part.
Le privilège doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente, c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien, d’où son nom de « privilège ».
Le privilège ne peut être utilisé que dans le cas où le prêt doit servir à payer le prix d’achat d’un bien existant : soit une maison déjà construite, soit un appartement, soit un terrain. Mais il ne peut pas servir à garantir la partie du prêt qui doit financer la construction de la maison, des travaux, ni garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement (VEFA).

Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle car il est dispensé de taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt). Cependant, tout comme l’hypothèque conventionnelle, en cas de vente de l’immeuble sous garantie ou de rachat de crédit pour améliorer les conditions initiales, avant les deux ans qui suivent la fin du crédit immobilier, il faut payer des frais de mainlevée (Acte par lequel une personne ou un bien est libéré(e) d’une hypothèque, d’un gage, d’une saisie ou d’une opposition)

Calculée sur le montant du prêt immobilier, le montant de la mainlevée peut être estimée à :

  • 1,23% pour un crédit initial de 50 000€
  • 0,83% pour un crédit initial de 100 000€
  • 0,64% pour un crédit initial de 200 000€.

Le montant de cette mainlevée est un élément essentiel lorsqu’il s’agit de choisir la garantie de son crédit immobilier. En effet, les statistiques démontrent que la détention d’un bien immobilier est d’environ 8 ans, contre une durée moyenne de crédit de 17 ans. La mainlevée devra donc dans un certain nombre de situation être payée par l’emprunteur (Divorce, mutation professionnelle, déménagement … ).

L’hypothèque conventionnelle. L’hypothèque conventionnelle est la garantie réelle classique par excellence. L’hypothèque conventionnelle prend la forme d’un acte notarié. Elle est inscrite soit dans l’acte de vente du bien immobilier, soit dans un acte notarié séparé. Les formalités obligatoires de publication au bureau des hypothèques sont réalisées par le notaire.

Les frais d’hypothèque comprennent des impôts, des taxes et la rémunération du notaire ; ils représentent environ 2 % du montant du prêt et sont à votre charge. 

La taxe de publicité foncière s’élève environ de 0,60% à 3,60 % selon que le bien est neuf ou ancien (art 844 Code général des impôts). La rémunération du notaire est fixée par un décret de mars 1978 (tarif des notaires). La mainlevée d’une hypothèque entraîne des frais et le paiement de droits et taxes à la Conservation des Hypothèques.
L’hypothèque permet à votre créancier, en cas de non-paiement, de faire saisir le bien immobilier, et d’obtenir la vente de l’immeuble. La banque qui a prêté les fonds pourra alors être payée sur le prix de vente par préférence aux autres créanciers.
L’effet de l’hypothèque disparaît en même temps que la créance, mais l’effacement de l’inscription n’intervient que 1 an après la fin du crédit. En effet, la loi conserve l’hypothèque pendant ce délai pour permettre au créancier de faire jouer ses recours éventuels en cas d’impayés.
Par conséquent, toute revente du bien pendant ce délai de 1 an nécessite un accord amiable de mainlevée du créancier.

La caution mutuelle.  La caution mutuelle, c’est un organisme financier qui s’engage à se porter garant du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. En général le cautionnement se substitue à la garantie hypothécaire, et nécessite le paiement d’une somme qui sera partiellement restituée à l’emprunteur en fin de prêt.

La caution est dite mutuelle car il s’agit d’un organisme spécialisé qui mutualise le risque entre tous les emprunteurs qui font appel à lui. Cet organisme remboursera la banque à votre place en cas de défaillance de votre part et se retournera ensuite vers vous.

Si votre banque fait appel à un tel organisme, celui-ci vous demandera une participation à un fonds de garantie (qui vous sera éventuellement restitué partiellement en fin de crédit) ainsi qu’une commission de caution.

L’avantage de cette méthode est particulièrement évident si vous êtes amené à revendre votre bien d’ici quelques années. Comme il n’y a pas d’hypothèque, il n’y a pas lieu d’en obtenir la mainlevée, ce qui vous économise des frais de notaire.

CONCLUSION. Lorsque l’on compare les trois garanties nous observons le résultat suivant :
 

100 000 €


Montant du crédit
Nature de la garantie 50 000 € 200 000 €
Hypothèque 1 129,00 € 1 753,00 € 3 000,00 €
Privilège préteur deniers 575,00 € 770,00 € 1 159,00 €
Caution 850,00 € 1 300,00 € 2 100,00 €




Mainlevée (hyp et PPD) 445,00 € 588,00 € 872,00 €
Remboursement CAUTION 450,00 € 750,00 € 1 350,00 €
Nos simulations vous démontrent qu’il est en règle général préférable de choisir une caution mutuelle, dans tous les cas et devra toujours être choisie lorsque l’acquéreur est susceptible de revendre le bien à terme. 
Par contre, l’hypothèque présente un coût trop important et il est conseillé de l’éviter à chaque fois qu’il est possible. 
Crédit
Étiqueté dans :
, , , ,