C’est une réalité que les acteurs de marché tardent encore à intégrer tant il s’agit d’une pratique nouvelle : Emmanuel MACRON l’a affirmé lors de sa campagne électorale, il faut baisser massivement les subvention publiques et autres réductions d’impôt qui gangrènent le marché immobilier et participent à la justification de prix de l’immobilier toujours plus élevés.
Depuis 9 mois et l’élection du nouveau président, le mouvement est engagé ! Rien ne semble arrêter la volonté du gouvernement d’aller jusqu’au bout de cette idée fondatrice :
- Baisse des APL ;
- Réforme des organismes d’HLM et encouragement à vendre les logements pour trouver de nouvelles sources de financement ;
- Recentrage de la loi PINEL sur le zone A, Abis et B1 puis redéfinition des zones éligibles annoncée pour septembre 2018 ;
- Stigmatisation fiscale de l’immobilier avec l’IFI et le PFU ;
- Réduction des effets des prêts à taux zéro et APL Accession ;
- Encadrement des loyers annulé à Paris et Lille mais appel du gouvernement contre cette décision judiciaire ;
- Hausse de la taxation sur les résidences secondaires ;
- …
Bref, les subventions publiques et réductions d’impôt sont progressivement supprimées et le marché immobilier doit apprendre à vivre sans !
Le marché immobilier doit digérer ces dispositions défavorables dont l’objectif affirmé est de faire baisser les prix de l’immobilier.
Il ne faut pas être naïf !
La baisse massive des aides aux logements et autres réductions d’impôt ne seront pas sans conséquences sur le marché de l’immobilier, c’est même l’objectif du gouvernement : Il faut faire baisser les prix de l’immobilier !
Il ne sera pas possible d’assainir le marché immobilier sans fracas !
Oui, le nombre des transactions immobilière va baisser ;
Oui, les Français vont être décourager d’investir dans l’immobilier du fait d’une narrative négative autour du rentier, d’une fiscalité trop lourde, d’une détermination du gouvernement à faire baisser les prix ; (Je crois que c’est l’argument le plus important – L’importance de la narrative dans une société de marketing et de marchands !)
Oui, la construction de logement neuf va peut être baisser du fait de la baisse des aides à la construction et notamment la baisse du prêt à taux zéro qui solvabilisait artificiellement une population d’acquéreur qui n’en avait pas les moyens ;
…
Bien évidemment, les professionnels du secteur vont bientôt chouiner devant la baisse du marché ! Pourtant, cette purge annoncée est un mal nécessaire !
Il faut assainir le marché immobilier, faire baisser les prix dans les zones ou le prix des logements trop élevés dégradent la croissance et l’économie. De surcroît, n’est il pas parfaitement opportun de réformer un secteur lorsque l’activité et la croissance sont élevées ? Il ne sera plus possible d’engager ces réformes lorsque la croissance économique sera plus réduite. Il faut profiter de la bonne santé de l’économie pour réformer le marché immobilier et préparer le prochain cycle de baisse.
(ps : Attention à ne pas généraliser, je ne crois pas que les prix soient excessivement élevés partout en France- cf »Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ?)
Et si la baisse des prix de l’immobilier était une bonne nouvelle pour l’intérêt général et la croissance à long terme de l’économie ?
Les médias sont infestés de professionnels de l’immobilier qui diffusent la bonne parole au profit d’un marché immobilier dynamique. Mais, vous êtes vous déjà posé la question de l’intérêt général ? L’intérêt général ne plaide t’il pas au contraire pour une baisse des prix de l’immobilier (et probablement des loyers) ?
Que feriez vous de l’argent que vous dépenser actuellement dans le remboursement astronomique de votre crédit immobilier ? Les taux immobiliers, toujours au plus bas (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), permettent de faciliter l’acceptation de prix déconnectés de l’économie réelle, mais à long terme, est ce tenable ?
Ne croyez vous pas que des prix de l’immobilier très élevés sont un freins puissants à la compétitivité du pays ? C’est une intuition confirmée par la lecture de cet article passionnant « Quel lien entre prix de l’immobilier et croissance économique ? »
Extrait : Quel lien entre prix de l’immobilier et croissance économique ? »
La hausse des prix immobiliers n’est pas seulement susceptible d’être nuisible à la croissance économique lorsqu’elle est suivie par leur effondrement.
En l’occurrence,même si la hausse des prix se poursuit, elle est susceptible de freiner la croissance à long terme en entraînant une mauvaise allocation des ressources au détriment des autres secteurs de l’économie. Autrement dit, les répercussions à long terme d’une hausse des prix de l’immobilier s’apparentent aux symptômes de la « maladie hollandaise » que semblent connaître certains pays lorsqu’ils découvrent et exploitent de larges gisements de ressources naturelles. Indraneel Chakraborty, Itay Goldstein et Andrew MacKinlay (2016) ont précisément montré qu’une hausse des prix de l’immobilier est susceptible d’entraîner des effets d’éviction sur l’investissement production en détournant des ressources (qu’elles soient matérielles, financières ou humaines) vers des usages peu productifs.
En étudiant la période entre 1988 et 2006, ils constatent notamment qu’avec l’appréciation des prix des logements, les banques présentes dans les secteurs où l’activité immobilière est la plus dynamique tendent certes à accroître les prêts immobiliers, mais aussi à réduire les prêts commerciaux. Les entreprises qui empruntent auprès de ces banques investissent significativement moins que les autres. Les entreprises qui empruntent auprès de ces banques se caractérisent par un plus faible investissement que les autres entreprises.
Ils constatent que la hausse des prix de l’immobilier sont positivement associées à la croissance économique. Par contre, la relation entre la baisse des prix de l’immobilier et la croissance est fortement non linéaire et elle dépend des caractéristiques des pays. En l’absence de crise bancaire concomitante, les amples baisses des prix de l’immobilier sont positivement associées à la croissance économique. Autrement dit, une baisse des prix de l’immobilier est avant tout susceptible de freiner la croissance que lorsqu’elle s’accompagne d’une crise bancaire.
Malheureusement, cette analyse économique rigoureuse n’est jamais reprise par les médias, trop influencés par les lobbying et autres chargés de communication qui œuvrent pour nous faire croire que la hausse des prix de l’immobilier est favorable à l’intérêt général.
De surcroît, faire baisser les prix de l’immobilier, c’est autoriser le retour d’un rendement locatif plus élevé, à la hauteur des risques attachés à l’investissement immobilier !
Bref, une bonne nouvelle à long terme pour tous, même si la transition ne sera probablement pas simple à digérer.
