Comment investir en location meublée dans l’ancien avec travaux avec 500€ / mois ?

Nous poursuivons notre série d’articles sur les stratégies d’investissement que l’on peut envisager avec 500€/mois avec l’investissement immobilier locatif dans l’ancien sous le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).
La location meublée est un sujet complexe sur lequel il convient de se former avant d’investir. Le régime fiscal de la location meublée est attrayant pour éviter l’imposition parfois confiscatoire des revenus fonciers, mais attention à ne pas tomber dans le piège d’une apparente simplicité. Ceux qui voudraient se lancer dans la location meublée devront acheter mon livre « Investir dans l’immobilier » pour en comprendre toutes les subtilités !
Pour mémoire, vous pouvez relire les autres articles de cette série :

• Comment investir avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? Immobilier, Assurance vie, Location meublée, Bourse ?
• Comment investir dans l’immobilier locatif PINEL avec 500€ d’épargne par mois ?
• Comment investir dans l’immobilier locatif ancien avec travaux et déficit foncier avec 500€ d’épargne par mois ?

La location meublée dans l’ancien avec travaux, un régime fiscal attrayant qui permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu immobilier pendant une très longue période !

Faire de la location meublée, ce n’est pas exclusivement faire de la location saisonnière dans les cités touristiques. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ?« , il est tout à fait possible de proposer une location meublée à un locataire qui souhaite en faire sa résidence principale.
C’est alors une offre qui peut intéresser les étudiants ou travailleurs en transit qui ne souhaitent pas investir dans un déménagement ou dans l’achat de meubles pour seulement 6/9/12 mois de vie dans une ville. Il peut également s’agir de proposer une offre nouvelle de type colocation (cf »Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?« ) en accord avec une mutation de la société.
 
Mais attention, soyons clair, le marché des locataires à la recherche de location meublée est plus étroit que le marché des locataires qui recherchent une location vide dans laquelle ils apporteront des meubles. 
De surcroît, contrairement à la location saisonnière, la location meublée « résidence principale du locataire » ne nécessitera pas d’autorisation administrative dans les grandes villes (cf »Location meublée : Devez vous obtenir un numéro d’enregistrement « meublé de tourisme » auprès de la mairie ? »).
 
Analysons la situation d’un investisseur qui souhaiterait faire de la location meublée (et donc bénéficier du régime fiscal de la location meublée non professionnelle – LMNP -) dans un immeuble (appartement ou maison) dans lequel ils réaliseront quelques travaux de remise aux normes et d’adaptation.
Fiscalement, les profits seront imposés sous le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A ce titre, les travaux seront intégralement déductibles : Certains seront immédiatement déductibles du revenu de l’année, d’autres seront considérés comme des immobilisations et amortis sur leur durée réelle d’utilisation (ils viendront s’ajouter à la base des amortissements des immobilisations corporelles).
Mais attention, il faut d’oublier le régime fiscal des revenus fonciers et la seule déductibilité des travaux d’entretien, réparation, ou d’amélioration. En location meublée, tous les travaux sont, directement ou indirectement déductibles, soit au titre d’une déductibilité fiscale l’année de la réalisation des travaux, soit au titre d’un amortissement comptable et fiscal pendant leur durée réelle d’utilisation. 
Pour qu’une charge soit déductible, il suffit de respecter les trois critères suivants. La charge doit :

• être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ;
• correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
• être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

 
Enfin, contrairement aux revenus fonciers, les déficits d’une activité de location meublée se seront pas imputables sur les autres revenus du contribuable exploitant en location meublée.

• Les déficits qui trouvent leur origine dans les amortissements seront reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite.

• Les déficits de LMNP dont l’origine n’est pas lié à l’amortissement (cela concerne donc les charges déductibles tels que les frais de notaire, les frais d’agence immobilier ou encore les travaux) ne pourront être reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.

 
Cette distinction est très utile et permettra à l’investisseur qui réalise de nombreux travaux de ne pas prendre le risque de « perdre » des charges déductibles qui ne pourrait être imputé pendant la période des 10 ans. Il suffira de prendre la décision d’amortir les charges qui le peuvent pour pouvoir ne pas les perdre  ! (C’est le cas notamment des frais d’acte et d’acquisition).
 

Simulation d’un investissement immobilier dans l’ancien avec travaux sous le régime fiscal de la location meublée.

Nous réalisons ces simulations avec notre simulateur LMNP.
Voici les caractéristiques de l’investissement :

• Montant total de l’investissement : 225370€
  • Dont travaux : 20 000€
  • Dont actif immobilier amortissable : 169270€
  • Dont meuble (à renouveler tous les 10 ans) : 5000€
  • Dont terrain non amortissable : 20 000€
  • Dont frais d’acte notarié amortissable : 11100€
• Durée d’amortissement de l’immeuble : 40 ans ;
• Durée d’amortissement des meubles : 10 ans
• Financement : Crédit immobilier sur 20 ans, taux 1.56% + 0.30% d’assurance emprunteur (Cf « barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuels« ) ;
• Charges de propriété : 20% des loyers annuels ;
• Loyers : 9690€ soit un taux de rendement locatif de 4.30% – Nous considérons ici un meilleur rendement locatif par rapport à une location nue. Le marché n’est pas le même et les meubles apporte un service qu’il convient de valoriser dans le loyer. Mais attention, il faut payer les meubles, équiper la cuisine … et envisager de renouveler l’ameublement régulièrement pour maintenir une haute qualité de la location meublée. Par prudence, on considère un loyer stable sur toute la période.

 
Les conclusions chiffrées cet investissement sont les suivantes :

 
Et surtout, il est à noter que l’investisseur ne paiera pas d’impôt sur le revenu locatif pendant toute la durée de la simulation, c’est à dire 20 ans … et même au delà.
Tableau du profit imposable de l’activité de location meublée :

 
 
 
L’absence d’imposition pendant toute la durée est l’avantage majeur de cet investissement en location meublée !

*Renouvellement du mobilier pour 5000€ après 10 ans.
 
 
A suivre demain avec l’investissement en SCPI à crédit pour 500€ / mois.