La gestion de patrimoine est souvent une affaire de mode. Parfois, sans savoir vraiment d’où l’idée émerge, tout le monde veut mettre en œuvre une stratégie qui pourtant n’a aucun sens.
C’est le cas notamment de ceux d’entre vous qui voulez exercer l’activité de location meublée via une structure sociétaire type SCI à l’IS ou encore mieux SAS ou SASU. Je ne sais pas d’où vient cette idée, mais je dois avouer ma grande perplexité devant de tels montages.
Le régime fiscal de la location meublée, comme vous le savez un régime d’imposition des revenus immobiliers dérogatoire des revenus fonciers applicables aux locations nues. Au regard du droit fiscal, les profits de l’exploitation des locations meublées sont taxables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), c’est-à-dire de manière comparable aux bénéfices réalisés par les entreprises.
Ainsi, contrairement au location de logements vides, louer en meublé, c’est pouvoir déduire davantage de charges qu’une location identique en location vide (c’est-à-dire sans les meubles). C’est évidemment un sujet majeur du livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous consacrons plus de 70 pages au seul sujet de la location meublée.
Il ne faut pas assimiler « régime fiscal de la location meublée » et « Impôt sur les sociétés ».
Néanmoins, le régime fiscal de la location meublée ne saurait être totalement assimilé au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés, même si BIC et IS sont identiques quant aux modalités de détermination du bénéfice imposable, ce sont deux régimes fiscaux différents : Il ne sera pas possible de prétendre aux avantages de la location meublée si l’activité est exercée dans une structure sociétaire à l’IS.
Être imposé à l’impôt sur le revenu au titre des BIC « location meublée » ne signifie pas être imposé à l’IS. Derrière deux régimes fiscaux proches, ils ne sont pas assimilables. Ainsi, celui qui exerce l’activité de location dans une SCI (automatiquement à l’IS – Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)) ou au sein d’une SAS ou autre SASU perd automatiquement le bénéfice du régime de la location meublée et tombe dans l’impôt sur les sociétés.
Is et BIC «location meublée » sont deux régimes fiscaux différents. Il n’est pas possible de bénéficier des avantages du régime BIC « location meublée » au sein d’une structure sociétaire à l’IS.
Les principales différences sont :
Affiliation à l’URSSAF.
Les revenus du dirigeant de SAS sont toujours soumis aux cotisations sociales alors que seuls les loueurs en meublé qualifié de professionnel et inscrit au RCS seront affiliés à l’URSSAF pour l’exercice d’une activité hors structure sociétaire (cf. « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ? et « Les dividendes d’une SCI à l’IS de location meublée sont-ils soumis aux cotisations sociales SSI ?) ;
Qualification professionnelle de l’activité immobilière ;
Le bénéfice du caractère professionnel de l’activité permettra aux loueurs en meublés professionnels de bénéficier de nombreuses exonérations fiscales, notamment sur la plus-value lors de la cession ou du décès de l’exploitant. Les critères de distinction entre une activité professionnelle et une activité non professionnelle ne sont pas les mêmes lorsque l’activité est exercée en direct ou en structure sociétaire. En direct, il suffit d’obtenir plus de 23000€ de recettes et des recettes de locations meublées qui excèdent les autres revenus professionnels pour bénéficier du statut de professionnel ;
Dans une structure sociétaire à l’IS, ces critères n’existent plus et c’est alors une question de preuve : Le loueur en meublé devra démontrer sa participation l’exercice d’une activité à titre professionnel suppose « la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité » et interdit l’obtention de ce statut professionnel à tous ceux qui ne passent pas toutes leurs journées ou presque à la gestion de leur patrimoine immobilier.
Impossibilité de bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) dans une structure sociétaire à l’IS.
Enfin, et c’est là un point important, il est évident que vous ne pourrez prétendre au régime fiscal LMNP si vous exercez l’activité au sein d’une structure à l’IS qu’elle soit SCI ou SAS – SASU. Ainsi, les plus-values seront dites professionnelles et vous pourrez dire adieu à l’exonération après 22 ans puis 30 ans de détention (et comme vous ne pourrez pas être qualifié de professionnel, vous ne pourrez pas profiter de l’exonération après 5 ans d’activité réservée aux loueurs en meublé professionnels).
Bref, réaliser une activité de location meublée dans une structure sociétaire à l’IS est un non-sens. Celui qui souhaite exercer son activité de location meublée dans une structure sociétaire (pour une question de transmission éventuellement) devra préférer l’option SARL de famille, même si c’est encore source de complication – cf. « Location meublée et SARL de famille : Une solution dont les inconvénients sont supérieurs aux avantages ?« ).
