Derrière le fantasme de l’investissement immobilier locatif, il y a la réalité. L’investissement immobilier locatif est rarement rentable sur le papier et ce n’est que l’espérance de plus-value immobilière à long terme combinée à l’obtention d’un crédit immobilier à un taux très faible sur une durée excessivement longue qui permettent d’en sortir un rendement très honorable à long terme.
Nombre d’entre vous savez à quel point, les rendements locatifs sont trop faibles pour espérer tirer un revenu élevé de son investissement immobilier. Le fantasme du cashflow positif malgré une acquisition à crédit repose en réalité sur la mise en œuvre d’un investissement immobilier locatif très spécifique qu’est l’immobilier de rendement.
Essayons d’approfondir cette question de la différence entre immobilier de rendement et immobilier patrimonial. Deux manières très différentes d’investir dans l’immobilier.
Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il existe deux manières d’investir dans l’immobilier locatif :
- L’immobilier patrimonial : C’est investir dans une métropole ou une villes dynamique dans laquelle l’offre de logement est insuffisante et la demande locative forte. Dans ces villes, les prix de l’immobilier sont élevés et la gestion relativement simple du fait d’une forte demande locative, mais des rendements locatif faibles. Le rendement locatif brut varie entre 3% et 5%. Investir dans un bien immobilier patrimonial, c’est accepter d’investir dans un immeuble (appartement ou maison) dont le prix est élevé du fait d’un emplacement de très grande qualité et d’un logement au confort élevé (bien entretenu, et régulièrement mis au niveau des normes de construction) qui assureront un investissement au risque relativement faible. A long terme, si le rendement locatif est faible, le potentiel de plus-value immobilière est élevé ;
- L’immobilier de rendement : C’est investir dans une zone géographique dans laquelle les prix de l’immobilier sont faibles et parfois même très faibles ; La demande locative est cyclique et l’offre de logement abondante au regard de la demande (ce qui explique la faiblesse des prix de l’immobilier). Dans ces zones, paradoxalement; les loyers sont élevés au regard du prix de l’immobilier ; Le rendement locatif brut varie entre 8% et 10% ; La population de locataire est plus faible puisque la majorité des locataires durablement solvables sont propriétaires de leur logement grâce à la faiblesse des prix de l’immobilier. Le rendement locatif élevé s’explique par un risque locatif élevé du fait d’un niveau de pauvreté des locataires d’une qualité dégradée du logement (les prix de l’immobilier sont trop faibles pour pouvoir y faire des travaux permettant d’être « tranquille »). Le rendement locatif est élevé, le potentiel de plus-value est faible et la gestion est parfois lourde.
En fonction de votre situation personnelle et patrimoniale, vous pouvez être attiré par l’un ou l’autre de ces investissements immobilier locatif.
De manière excessivement caricaturale, on pourrait considérer que :
- L’investissement immobilier patrimonial intéresse les personnes dont l’activité professionnelle génère beaucoup de revenus et qui n’ont donc pas besoin de revenus immobiliers complémentaires ; L’immobilier patrimonial est avant tout une manière de stocker de la valeur et d’utiliser les revenus professionnels élevés et supérieurs aux besoins de consommation ; L’immobilier patrimonial intéresse une population CSP+ qui consacre beaucoup de son temps de cerveau disponible dans son activité professionnelle et dont une allocation pertinente de l’énergie interdit de « perdre ce temps précieux » à la gestion immobilière chronophage et moins rentable que l’activité professionnelle ; Se lancer dans l’immobilier de rendement lorsque l’on a d’ores et déjà une activité professionnelle qui consomme toute votre énergie est probablement une erreur ; Contrairement à l’immobilier de rendement, l’investissement immobilier patrimonial consomme un temps de cerveau disponible très faible (cf »Réussir la gestion de son patrimoine avec l’optimisation de son temps de cerveau disponible. ») ;
- L’immobilier de rendement intéresse ceux dont le revenu professionnel est faible, qui disposent de temps et d’énergie et qui aspirent à améliorer leur train de vie grâce aux revenus immobiliers. Toujours de manière caricaturale, l’immobilier de rendement attire les investisseurs qui ont du temps pour gérer leur bien immobilier en participant activement aux travaux, à l’entretien et à la gestion des locataires (turn over, location meublée, colocation, …). Du fait d’une activité professionnelle qui ne consommerait pas l’intégralité du temps de cerveau disponible, l’immobilier de rendement doit être envisagé comme une seconde activité professionnelle. Bien évidemment, du fait de cette nécessité de gérer directement ce patrimoine immobilier de rendement, l’investisseur en immobilier de rendement doit résider à côté de son parc immobilier.
L’immobilier patrimonial ne permet pas de devenir riche ; L’immobilier patrimonial permet à ceux qui ont des revenus élevés de transformer ces revenus en patrimoine en investissant dans un bien immobilier dont la qualité intrinsèque lui permettra de traverser le temps et de sa valoriser au gré de la croissance inexorable de l’économie. L’immobilier patrimonial suppose de très nombreux investissements pour espérer générer un revenu complémentaire satisfaisant du fait d’une rentabilité faible. A défaut d’être rentable en revenu, l’immobilier patrimonial permet de stocker de la valeur à long terme.
L’immobilier de rendement permet de générer un revenu élevé pour celui qui saura s’y investir tel un entrepreneur et qui acceptera de prendre les risques qui lui permettront de réussir. L’immobilier de rendement ne permet pas de se constituer un patrimoine de long terme. L’investisseur en immobilier de rendement aura ensuite à cœur de transformer ses revenus immobiliers en patrimoine et pourra alors se tourner vers l’immobilier patrimonial.
