L’activité de location meublée est une activité immobilière à la mode et de nombreux investisseurs immobiliers cherchent à transformer leur location vide, imposée lourdement sous le régime fiscal des revenus fonciers, en location meublée, imposée sous le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (cf »La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? » et Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée)
Ce changement est d’autant plus simple que l’activité de location meublée peut contenir une exploitation saisonnière du logement, mais surtout une exploitation au titre de la résidence principale du locataire. Pas besoin de changer radicalement le mode d’exploitation de votre locatif pour faire de la location meublée, il suffit d’y mettre suffisamment de meuble pour que le locataire n’ai plus à y apporter que ses effets personnels (cf »Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? »)
Comment leur donner tort ? Entre meilleur rendement locatif et surtout moindre pression fiscale, le calcul est vite fait ! (et c’est la raison pour laquelle nous consacrons une partie très importante de notre livre « Investir dans l’immobilier » à la présentation exhaustive de l’opportunité patrimoniale que représente l’activité de location meublée)
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière sur un immeuble loué en location meublée ?
L’activité de location meublé d’un immeuble locatif recouvre deux réalités fiscales : La location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).
Le mode d’imposition de la plus value immobilière diffère selon que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnelle ou à titre non professionnelle. Pour mémoire, la distinction entre l’activité de location meublée « professionnelle » et « non professionnelle » est présenté à l’article 155 du Code Général des Impôts. Ainsi, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Mais le conseil constitutionnel conteste cette définition et considère qu’est loueur en meublé professionnel l’exploitant d’une activité de location meublée qui respecte les points 2 et 3 ;
L’inscription au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel n’est plus une condition discriminatoire pour l’obtention du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) depuis le 08/02/2018 (cf »La loi de finances 2019 va t’elle intégrer une réforme du LMNP (location meublée non professionnelle »).
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Les loueurs en meublé non professionnels, c’est à dire ceux qui ne respectent pas les 3 conditions cumulatives décrit ci avant, verront leur plus-value immobilière imposée selon la fiscalité applicable classiquement aux plus-values immobilières réalisées par le particulier comme nous vous le présentons dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention ».
Ainsi, et de manière simplifiée, la plus-value immobilière sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
La plus-value immobilière sera le résultat de la différence entre :
- Le prix de cession de l’immeuble ;
et
- Le prix d’acquisition de l’immeuble tel qu’il a été payé par le vendeur lors de l’achat. Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) qui pourront être retenu de manière forfaitaire pour 7.50% du prix d’achat, ainsi que des travaux, non déduit fiscalement à l’impôt sur le revenu, retenu pour leur montant réellement payé ou pour une valeur forfaitaire de 15% après 5 années de détention de l’immeuble.
Enfin, la plus-value immobilière ainsi calculée sera réduire d’un abattement qui tiendra compte de la durée de détention de l’immeuble. Ainsi, la plus-value immobilière sera exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Comme vous pouvez le constater, les amortissements dont a profité le loueur en meublée non professionnels ne viennent pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable. Il s’agit là d’un avantage fiscal majeur qui fait tout l’intérêt du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, pendant toute la durée de l’exploitation en location meublé, le revenu imposable sera déterminé selon les règles fiscales des bénéfices industriels et commerciaux.
Le bénéfice imposable sera composé de la différence entre le revenu brut perçu, c’est à dire les loyers, et les charges d’exploitation engagées par le propriétaires. Au titre des charges déductibles, l’amortissement de l’immeuble, mais également les frais de notaire et autres frais d’agence viendront réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles dans le cadre d’une activité de location vide (cf »Location meublée (LMNP – LMP) VS location nue : Quid des charges déductibles ? »).
Autant vous dire que cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP est un non-sens fiscal. Cet avantage rompt avec les principes fondamentaux de la fiscalité. Il n’est pas exclu que tout cela soit remis à plat lors d’une prochaine révision de la fiscalité applicable aux loueurs non professionnels. C’est d’ailleurs l’une des propositions du récent rapport CAP 2022 qui doit guider l’action du gouvernement d’ici à 2022 (cf »Suppression de la loi PINEL et régime LMNP, amortissement fiscal des immeubles… sont préconisés par le rapport CAP 2022″).
Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Contrairement à l’exercice non professionnelle de l’activité de location meublée, la location meublée professionnelles ne bénéficie pas de l’imposition des plus-value immobilière sous le régime des particuliers. C’est alors de régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
Le montant de la plus-value immobilière imposable pour les loueurs en meublés professionnels est déterminé par différence entre :
- Le prix de vente de l’immeuble ;
Et
- La valeur comptable de l’immeuble, c’est à dire la valeur d’acquisition de l’immeuble déduction faites de tous les amortissements réalisés depuis l’exploitation en meublée.
Il convient alors de dégager deux types de plus-value immobilière :
- La plus-value immobilière à long terme taxable à 12.8%, mais exonérée après 15 années d’exploitation en location meublée en application de l’article 151 Septies B du CGI. (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP). »). La plus-value à long terme, c’est la plus-value immobilière réelle, celle qui constate l’augmentation de valeur de l’immeuble depuis son acquisition par le vendeur. Elle est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Notons tout de même que l’exonération ne porte que sur l’impôt sur le revenu. L’exploitant sera toujours redevable des prélèvement sociaux au taux de 17.20% sur ce revenu exceptionnel qu’est la réalisation de la plus-value à long terme.
- La plus-value immobilière à court terme taxable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du contribuables et aux cotisations sociales des indépendants. Cette plus-value immobilière à court terme est constituée des amortissements réalisés pendant l’exploitation en meublée : Les amortissements sont déductibles pendant l’exploitation en meublée… mais ce n’est qu’une imposition repoussé puisque l’impôt économisé pendant l’exploitation devra être payé lors de la cession de l’immeuble. Néanmoins, l’article 151 septies du CGI permet de bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, d’impôt sur le revenu de la plus-value à court terme et à long terme dès lors que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 années. Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures à 90 000 €, pour une exonération totale, et à 126 000 € pour une exonération partielle. Même après application du régime d’exonération de l’article 151 septies, les cotisations sociales des indépendants (Ex-RSI) devront être payées.
