Le régime fiscal de la location meublée, notamment exercée à titre non professionnel (LMNP) est une modalité d’exploitation de votre immobilier fiscalement très efficace
Lorsque votre logement est loué nu, sans respecter la liste exhaustive de meubles imposés par la loi ALUR, les revenus immobiliers seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Des revenus immobilier de location nue finalement lourdement taxés à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux pour un total qui atteint rapidement 47.20%
Lorsque votre logement est loué meublé, les revenus immobiliers seront imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), dans le cadre fiscal dérogatoire d’un régime fiscal construit spécialement pour la location meublée.
Une imposition des revenus immobiliers en location meublée qui est nettement plus avantageuse que les revenus perçus dans le cadre d’une location nue grâce à plus de charges déductibles.
Frais de notaire, frais d’agence immobilière mais également amortissement de l’immeuble seront à l’origine d’une imposition minorée des revenus de location meublée par rapport aux revenus de location nue.
C’est ce régime fiscal attrayant des BIC location meublée qui encourage de très nombreux candidats à l’investissement immobilier à se lancer dans une exploitation en meublée… et on le comprend.
Néanmoins, prudence sur l’amortissement !
L’amortissement du logement est au cœur de l’avantage fiscal de la location meublée. Un amortissement qu’il faut pratiquer en accord avec le principe même de l’amortissement;
L’amortissement est une notion comptable que l’administration fiscale définit avec ces mots :
Toute dépréciation des éléments de l’actif immobilisé de l’entreprise constitue pour celle-ci une perte de substance. Cette perte doit être enregistrée par la comptabilité et, pour maintenir la valeur initiale des capitaux engagés dans l’entreprise, l’exploitant doit la compenser par un prélèvement sur les bénéfices de l’exploitation. Tel est le principe de l’amortissement.
D’autre part, les sommes prélevées sur les bénéfices en vue de compenser la dépréciation des éléments de l’actif sont normalement utilisées, en bonne gestion, pour assurer le remplacement des installations ou autres biens qui disparaissent de l’actif par usure, vétusté ou accident. À cet égard, tantôt ces sommes sont conservées en réserve sous la forme de valeurs disponibles jusqu’au renouvellement des éléments d’actif usés, détruits ou cédés, tantôt elles sont immédiatement utilisées à des investissements nouveaux qui assurent d’une manière continue – et parfois par anticipation – le remplacement des éléments vieillis ou usés et le maintien des moyens de production de l’entreprise. Tel est l’aspect économique de l’amortissement dont la fiscalité doit également tenir compte dans une certaine mesure.
L’amortissement correspond en principe à la prise en compte de la dépréciation des immobilisations exploitées par l’entreprise, du fait du temps et de cette exploitation. Cette dépréciation est irréversible, à la différence des dépréciations réversibles et temporaires, qui sont traduites en comptabilité par la constatation de provisions.
Les constructions figurant à l’actif de l’entreprise peuvent faire l’objet d’un amortissement déterminé dans les conditions de droit commun, même si cet amortissement excède sensiblement la valeur locative.
En revanche, seul le prix de revient de la construction, à l’exclusion de celui du sol, est susceptible d’être amorti.
Les terrains n’étant, par nature, susceptibles d’aucune diminution de valeur par l’effet du temps, ils ne peuvent faire l’objet d’un amortissement (CE, décision du 23 mai 1938, n° 58028, RO p. 285).
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4544-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-AMT-10-10-20220608
En deux mots, pour faire simple, l’amortissement comptable des bâtiments constate la dégradation de la construction, son obsolescence par l’usage, l’usure ou l’évolution des normes.
Le terrain pourra pas faire l’objet d’un amortissement ; toute dépréciation affectant une telle immobilisation ne peut être constatée que par voie de provision.
Toute la question, est alors d’être capable de déterminer la valeur du terrain non amortissable dans l’ensemble de la valeur du logement ?
Lorsque j’achète un bien immobilier au prix de 12000€ / m², quelle est la part du terrain non amortissable dans ma comptabilité de location meublée ? 50% ? 60% ? 70%
Quelle est la valeur du bâtiment et de ses composants amortissable ? 30% ; 40% ; 50%.
Cette répartition entre prix du terrain est fondamentale avant de s’engager dans une comptabilité de location meublée.
Il est tentant de minorer la valeur du terrain pour maximiser la base amortissable et donc réduire au maximum le revenu imposable ! PRUDENCE !
En février 2016, un arrêt du conseil d’état avait permis d’y voir plus clairsur la clef de répartition entre foncier non amortissable et bâti amortissable (n° 380400, LG Services et n° 367467, SARL Daves).
Le Conseil d’Etat précise les 3 méthodes auxquelles le contribuable doit recourir, par ordre de priorité, pour procéder à la répartition entre terrain et construction, et ce, afin de déterminer la fraction du prix de revient susceptible d’être amortie :
- 1ière méthode – La méthode prioritaire : « se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable ; que ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires ;
- 2nde méthode – « qu’à défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien ;
- 3ième méthode – « Considérant que, lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan ; qu’elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement ; que seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige ;
NB : Quelle que soit la méthode retenue pour fixer la valeur de la construction et celle du terrain, cette dernière doit être déterminée à la date d’entrée du bien au bilan du contribuable, y compris en cas d’acquisition d’un immeuble existant à des fins de démolition-reconstruction ou de transformation.
Cette clef de répartition est essentielle et trop souvent négligée dans le process d’investissement en location meublée. La pertinence fiscale de l’investissement n’est clairement pas la même si l’amortissement en envisageable sur 80% ou seulement 40% du prix d’acquisition de l’immeuble.
Fiscalement, l’intérêt fiscal de la location meublée n’est pas le même si l’amortissement est calculé sur 80% de la valeur de l’immeuble ou sur seulement 40% !
Vous devez fixer une valeur du terrain de manière rigoureuse en fonction des 3 critères définis par le conseil d’état.
A suivre.
