Le régime fiscal et social de l’activité immobilière de la location meublée est définitivement en pleine mutation. Nous vivons une période délicate dans laquelle les exploitants de locations meublées, qu’ils soient professionnels ou non professionnels, savent que le cadre législatif dans lequel ils évoluent va changer dans les prochains mois.
Aujourd’hui, et nous vous l’avons détaillé ce matin, l’administration fiscale a réalisé la mise à jour de sa doctrine fiscale afin de tenir compte d’un arrêt du conseil constitutionnel.
Dorénavant, de manière rétroactive à compter du 08 février 2018, et afin de se conformer à la décision du conseil constitutionnel du 08 février 2018, l’activité de location meublée sera considérée comme exercée à titre professionnel dès lors que :
- Les recettes tirées de cette location meublée excèderont 23 000€ par année civile
et
- que ces recettes seront supérieures aux autres revenus professionnels ou retraites imposables du foyer fiscal dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ; des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ; des bénéfices agricoles ; des bénéfices non commerciaux ; des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Néanmoins, l’administration fiscale n’a pas modifié le code général des impôts. L’article 155 du CGI considère toujours la nécessité d’une inscription au RCS en qualité de loueur professionnel pour permettre à l’exploitant de bénéficier du régime fiscal de la location meublée professionnelle.
Voici la copie écran de la doctrine fiscale modifiée pour prise en compte de la décision du conseil constitutionnelle.
Nous nous retrouvons donc dans une étrange situation et on doit être en droit de se demander pourquoi l’article 155 du CGI n’a pas tout simplement fait l’objet d’une modification lors de la dernière loi de finances ?
N’est il pas étrange de conserver un article non constitutionnel dans le code général des impôts ?
Un lecteur, expert du sujet, nous rappelle les dernières lignes de l’avis du conseil constitutionnel. Nous avons peut être là un début de réponse :
« Le Conseil constitutionnel a donc jugé qu’« en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé ». Il en a conclu à la méconnaissance du principe d’égalité devant les charges publiques et , sans avoir besoin d’examiner les autres griefs, a déclaré inconstitutionnelles les dispositions contestées, qui ne sont plus en vigueur (par. 10). Cette déclaration d’inconstitutionnalité intervient immédiatement et est invocable dans toutes les instances non jugées définitivement.
Le raisonnement ainsi suivi par le Conseil constitutionnel ne priverait pas le législateur de la possibilité, s’il le souhaitait, de modifier les dispositions dont il s’agit afin de subordonner la qualité de loueur en meublé professionnel à une condition permettant d’officialiser l’activité en cause, afin de la distinguer notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un loueur occasionnel.
À cette fin, le législateur pourrait par exemple modifier les règles d’inscription au RCS, en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé, ou encore en retenant un tout autre critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée. »
Le législateur pourrait par exemple modifier les règles d’inscription au RCS en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé.
C’est maintenant limpide : L’inscription au RCS de l’activité de location meublée est parfois impossible car exploiter des logements en location meublée n’est pas considéré comme un acte de commerce. Il suffit donc de modifier la liste des opérations considérées comme relevant d’un acte de commerce pour lever cette inconstitutionnalité.
Je dois humblement vous avouer être passé à côté de la phrase qui concluait le commentaire par le conseil constitutionnel de son avis sur l’inconstitutionnalité de l’inscription au RCS pour prétendre au bénéfice du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Modifier les règles d’inscription au RCS réglerait le problème et pourrait expliquer pourquoi le législateur n’a pas souhaité modifier le code général des impôts.
Demain, après le vote d’une loi rendant obligatoire l’inscription au RCS pour certaines locations meublées, dont les conditions d’exercice ne laissent plus aucun doute sur le caractère professionnel de l’activité, les choses pourraient être limpide à nouveau.
En effet, sans modifier le code général des impôts, mais en modifiant le code du commerce, l’inscription au RCS s’imposerait à certaine location meublée emportant le caractère professionnel de l’activité (dès lors que les deux autres conditions de recettes seraient également remplies).
D’un point de vue social, cette inscription obligatoire au RCS emporterait également affiliation à la sécurité sociale des indépendants et le paiement de cotisations sociales sans avoir besoin de modifier le code de la sécurité sociale.
A mon humble avis, les conditions d’inscription au RCS pourraient être quantitative, c’est à dire qu’elles devront mettre en avant le caractère régulier et habituel de l’activité de location meublée qui caractériserait l’exercice d’un acte de commerce dépassant l’exploitation d’un simple patrimoine immobilier personnel.
Par exemple, il pourrait, mais ce n’est que mon avis qui n’a donc aucune valeur, être considéré qu’au delà de 4 (ou 2 ou 3 ou 6 ou X) logements exploités en location meublée, l’acte de commerce est caractérisé et l’inscription au RCS obligatoire.
A suivre …
