Pour commencer, confirmons ce que chacun sait : oui, les prix d’achat au m² des biens relevant des dispositifs fiscaux tels que MALRAUX, Monuments Historiques ou Déficits Fonciers sont généralement très supérieurs avant prise en compte de l’avantage fiscal aux prix moyens constatés dans la zone de situation du bien immobilier. Il convient donc d’être sélectif et fixer des critères de choix en fonction des investissements proposés.
La comparaison du prix au m² de l’investissement « Monument historique » avec les prix de marché :
Une première difficulté sera de déterminer les termes de la comparaison : en effet, tous les professionnels de ces dispositifs vous tiendront le même discours : les actifs qu’ils proposent n’ont rien de commun avec un logement classique. Et c’est vrai. Il faut avouer que comparez un logement ancien totalement restructuré avec des matériaux nobles situé en centre-ville historique à un investissement Pinel moderne situé en face du stade …. C’est comme comparer un safari animalier avec un séjour en club les pieds dans l’eau ! Les 2 ont leurs atouts mais il arrive un moment où l’on ne peut pas faire l’économie du calcul du prix / semaine / personne.
Il en va de même pour ces actifs immobiliers car un jour viendra, souvent longtemps après leur acquisition, ils seront revendus.
La comparaison pourra se faire entre d’une part :
- Soit les prix des logements neufs situés à proximité, s’il en existe,
- Soit les prix des transactions de l’immobilier haut de gamme en centre-ville (ne pas retenir le prix moyen des transactions du secteur géographique car il intègre les transactions de logements dégradés, de fonciers à réhabiliter etc.).
Et d’autre part, le prix au m² de l’investissement « Monument Historique » après intégration de l’avantage fiscal. Ce second terme va nécessiter quelques calculs pour tenir compte de la situation fiscale réelle de chaque investisseur.
En effet, le prix au m² d’un investissement « Monument Historique » sera différent pour :
- Jean qui vient de céder son entreprise avec une PV de cession imposable à 45% mais qui ne sera pas imposable en N+1 du fait de la CSG déductible et dont la TMI sera ensuite de 30%,
- Paul dont la TMI est de 41% mais pour une fraction de 25.000 € par an ;
- Et Pascal, propriétaire d’un patrimoine immobilier qui génère des revenus locatifs taxés à 45% et soumis à CSG.
Exemple : Soit un investissement « Monument Historique » de 45m² pour 250.000 €, soit 5.556 € / m² avec 70% de travaux. Le prix de revient au m² sera :
- Pour Jean : 250.000 * (1 – 70%*45%) / 45 = 3.805 € / m²
- Pour Paul : (250.000 – 25.000 * 41% * 3 ans – 100.000 * 30%) / 45 = 4.205 € / m²
- Pour Pascal, du fait de l’impact de la CSG-CRDS sur ses revenus fonciers : 250.000 * ( 1– 70% * (45% + 15,5%)) / 45 = 3.203 € / m²
En conclusion, en supposant qu’à proximité, les prix au m² des programmes neufs soient de 3.950 – 4.000 € le m², l’investissement devrait être :
- Intéressant pour Pascal,
- A analyser pour Jean
- A déconseiller pour Paul.
Cette première comparaison, étant faite, rappelons qu’aucun investissement de Long Terme ne doit être réalisé sur des seuls motifs fiscaux. Ceci est d’autant plus vrai pour l’investissement en « Monument Historique » pour lequel le bénéfice fiscal impose une durée de détention minimale de 15 ans.
De ce fait, on analysera aussi avec précision :
La taille des villes
L’importance du réservoir de population garantit la profondeur du marché locatif mais aussi de celui des transactions (dans la perspective d’une revente à terme) ;
Les perspectives de plus-values sur le secteur géographique.
Nouvelles infrastructures, atouts culturels et touristiques, concentration de la population sur les métropoles, sont de nature à générer des flux importants de population qui vont doper la demande.
La vigueur de la demande locative.
Ces zones de tension locative correspondent très souvent à celles sur lesquelles le dispositif Pinel est accessible (Zone A et B1).
Le dynamisme commercial du centre- ville.
c’est un critère fondamental à l’heure du choix de son investissement « Monument Historique ». Il pourra être mesuré, par exemple, par le taux de vacance des boutiques en centre-ville. Pour cela on pourra s’appuyer sur les études réalisées par la Fédération du Commerce spécialisé, PROCOS et notamment sur ses observatoires du commerce ou des territoires et marchés (à noter : PROCOS réalise également des études à la demande sur le devenir et le commerce d’agglomération).
Dans son dernier palmarès des centres villes (hors Paris et IdF) paru en Janvier 2017, PROCOS distingue 4 segments :
- Les 27 « grandes agglomérations » (unité urbaine supérieure à 240.000 hab) sont assez résilientes avec un taux de vacances inférieur à 7%. Les leaders du classement sont : Strasbourg ; Nantes ; Toulouse ; Grenoble ; Rennes, etc. Ces villes ont pour caractéristiques une politique globale de la ville qui s’est traduite par : (i) une accessibilité multimodale (bus, tramway, métro,) , (ii) un espace piétonnier étendu à la taille du cœur de ville, (ii) des événements récurrents tirant parti de l’attractivité historique.
- Les 54 « grandes villes moyennes » (entre 70.000 et 240.000 hab) : elles présentent une unité commerciale de grande taille avec plus de 350 commerces. Leur taux de vacance est d’environ 10%. Les villes lauréates sont : Colmar, Annecy, Chartres, La Rochelle, Caen. Ces villes ont pour point commun la présence de longue date d’une population à bon revenu, une forte proportion d’emploi en milieu urbain et un profil plutôt shopping.
- Les 68 « petites villes moyennes » (de 35.000 à 70.000 hab) avec une centre-ville compris entre 200 et 400 commerces : un taux de vacance moyen de 11% mais une grande disparité allant de 9,5% à 15%. Les villes lauréates selon PROCOS sont : Saint-Lo ; Lons-Le-Saunier ; Bastia ; Gap ; Bayeux ; Le villes au faible taux de vacance sont souvent éloignées de plus d’1h30 des grands centres urbains. Elles présentent aussi un équilibre commercial entre des marchés de centre-ville dynamiques et une offre commerciale de périphérie maîtrisée (pas de grande galerie commerciale, ni retail park).
- Les 17 « villes touristiques » (de 20.000 à 90.000 hab + Bayonne-Biarritz 230.000 hab) : Le taux de vacance des commerces est inférieur à 7%. L’attractivité de ces centres-villes doit beaucoup à la forte présence des métiers de bouche et des commerces alimentaires de proximité (supérieur à 10 %) notamment autour des spécialités locales ou des activités touristiques (glaciers, cavistes selon les cas). Les villes lauréates selon PROCOS sont : Saint-Malo ; Menton ; Deauville ; Beaune ; La Baule…
L’évolution historique des prix locaux de l’immobilier.
Si les prix au m² ont fortement augmenté depuis 2000, l’évolution a été disparate selon les régions. D’exceptionnelle à Paris (*2,5 selon l’INSEE) et forte en île de France (*2), la hausse n’a pas été généralisée dans toutes les régions.
Ainsi, une ville dont les prix baissent depuis plusieurs années représentera un risque d’autant plus important que l’investissement initial en « Monument Historique » présente une surcote. Dans ces conditions, aucun espoir de voir les prix du marché rejoindre votre prix d’acquisition.
Donc, même si la rentabilité locative peut sembler intéressante dans ces villes dont les prix baissent, le risque financier est conséquent. Les calculs montrent que le gain escompté par l’investisseur « Monument Historique » proviendra plus d’une revalorisation des prix du marché local que d’un excédent de rentabilité locative. Attention, nous parlons ici d’une hausse des prix locaux du m² qui permettra au jour de la revente de constater une réduction de l’écart entre le prix d’acquisition et le prix de marché.
Exemple : Soit un investissement « Monument Historique » de 45m² pour 250.000 €, soit 5.556 € / m² avec 70% de travaux. Le prix de vente des biens récents (pas neuf) haut de gamme du secteur est estimé à 3.500 €/ m². Par hypothèse, nous retiendrons une TMI de l’investisseur de 45% à la date de l’investissement, aucun revenu locatif, et une TMI de 30% ensuite. Le bien est revendu après 20 ans (soit 5 ans après la durée fiscale minimale) au prix de marché pour les biens haut de gamme.
Le gain de l’investisseur sur la durée de son investissement est mesuré de la façon suivante :
Economie fiscale réalisée lors de l’acquisition
+ Rentabilité locative nette (par après impôts)
+/- PV/MV financière lors de la revente (= prix d’achat – prix médian revalorisé de la zone géographique)
– Fiscalité sur PV lors de la revente
= GAIN de l’investisseur
Calculons ce gain dans 2 situations différentes :
1- Une rentabilité locative nette de 4% (par rapport à son prix d’achat après fiscalité) mais avec une baisse annuelle des prix du marché de – 1,5% / m²:
- Economie fiscale = 45% * 70% * 250.000 € = 78.750 €
- Rentabilité nette cumulée sur la période : 4% * (250.000 – 78.750) * 20 ans = 6.853 * 20 = 137.068 €
- MV financière à la revente = prix du marché – prix d’achat = 45 m² * 3.500 € * (1 – 0,015)20 – 250.000 € = 116.414 € (-53% du prix d’achat…) – 250.000 = -133.586 €
- PV fiscale = prix de vente – prix d’achat du foncier = 116.414 – 75.000 = 41.414 €, qui génère un IR de 787 e et une CSG, CRDS de 4.830 €, soit une fiscalité globale de 5.617 €
Gain total de l’investisseur : 76.615 €
2- Une rentabilité locative nette de 2% mais une hausse annuelle des prix du marché de + 1,5% / m²
- Economie fiscale = 45% * 70% * 250.000 € = 78.750 €
- Rentabilité nette cumulée sur la période : 1% * (250.000 – 78.750) * 20 ans = 3.434 * 20 = 68.670 €
- MV financière à la revente = prix du marché – prix d’achat = 45 m² * 3.500 € * (1 + 0,015)20 – 250.000 € = 212.130 € (-16% du prix d’achat…) – 250.000 = -37.870 €
- PV fiscale = prix de vente – prix d’achat du foncier = 212.1130 – 75.000 = 137.130 €, qui génère un IR de 2.605 e et une CSG, CRDS de 15.994 €, soit une fiscalité globale de 18.600 €
Gain total de l’investisseur : 90.950 €
Enfin, ajoutons quelques autres éléments qui nécessitent une attention toute particulière :
- Les biens Monuments Historiques dont la valeur du foncier est supérieure à 1.500 € / m² (sauf situation en zone ABis, A, ou autre cas particulier) ;
- Les biens soumis à un bail ferme donné à un exploitant (type résidences de tourisme, résidences étudiantes, etc.) : on devra peser l’avantage que présente l’absence de vacance locative face au risque de défaillance de l’exploitant et à une moindre liquidité lors de la revente du bien.
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